家を解体して売却する場合でも、建物の心理的瑕疵は伝える必要がある

家を解体して売却する時の理由が瑕疵によるものであれば、解体しても責任を問われることがあります。もし家に住んでいた人が亡くなり、解体して売却する時は家で起きたことや家を解体した理由についても、買主に伝えておくことがトラブルを防ぐ一番の方法です。

家で事件や事故があった場合、売却する際に事故物件として扱われることに悩まれる方が多くいます。そして家を解体して売却すれば事故物件ではなくなると思いがちですが、これは意味がないという判決が下されたことがあります。

• 3年前、売主の家で焼死者が発生した
• 売主は家を売却するのではなく、家を解体して土地として売却
• 買主は土地に心理的瑕疵があったとして、売主に対して、瑕疵担保責任・債務不履行に基づく損害賠償を求めた
• 裁判所は本件売買契約の目的物である土地に心理的欠陥があり、瑕疵に当たるとした
• 買主の損害賠償が一部認容された

これは売主が解体した家の土地を売却後、土地に建っていた家で死亡事故があったことを知り、売主Bと仲介した不動産会社Cを心理的瑕疵による瑕疵担保責任および債務不履行に基づいて損害賠償を請求した事例です。裁判所の判決は家がなくても土地に付随する心理的瑕疵に当たるとして瑕疵担保責任を認め、売主Bは損害賠償を支払うことになりました。

ただし、仲介した不動産会社Cは家が解体された以上、土地だけでは火災と死亡事故があったと判断できず、土地の以前の状態まで独自に調査・報告することは適当ではなく、説明義務・報告義務はないとの判断を下して、損害賠償を認めないとしました。

家を解体して土地を売却する時でも、心理的瑕疵を問われるのは買主が状況を承知の上で購入したか否かが争点になります。今回のような重要項目による説明が義務付けられていない内容でも、告知しなければ瑕疵と認定され、損害賠償責任を負います。

仮に家を解体して土地として売却する時でも、情報の開示方法と内容について不動産会社と詳細に協議し、売却後のトラブルが起きないようにしましょう。売却する家が心理的瑕疵に該当するかは、判例から見えた心理的瑕疵の条件と対策を参考にしてください。

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