家が売れない時は、不動産鑑定評価基準を参考に宣伝する

自分の家が売れない人、家を本当に購入してもらえるか心配な人は、この記事は見てください。不動産鑑定評価基準という名前から最初は難しく感じますが、内容は普通で簡単な内容です。この記事を読めば、自分だけでなく、身近な家族や友達、不動産屋の力を借りて、あなたの家の良い所をアピールできるようになるはずです。

家を売り出してるけど、他の家と差別化出来なくて、なかなか売買契約に結びつかない方は少なくありません。買い手はローンを組んで購入する高額な我が家ですから、悪くない家の購入を決断させるのは難しいです。

また家の売却を考えているけど、本当に自分は家が売れないかもと期待を持てない人もいるでしょう。中には自分を宣伝するのが苦手な場合は、売れないと思い込んで魅力や価値もがなかなか宣伝できないのかもしれません。

魅力を考えると、最初に価格や新しさ(キレイさ)を思い浮かべるかもしれませんが、全ての物件が当てはまるもので差別化は難しく簡単に家は売れないのです。

差別化ができず家が売れないという問題をお持ちの方は、不動産鑑定評価基準を活用してみましょう。

不動産鑑定評価基準とは、専任の不動産鑑定士や不動産屋が住宅や土地などの不動産の査定をする時に基準としているものです。

この評価基準には周囲の環境や設備など、様々な評価要因が書かれているのですが、この要因を売れない自分の家に当てはめて考えると、長所と短所が見えてきます。売れない家でも、長所を見つけた後は、内覧に来てくれた人や広告で売主としてしっかりアピールしましょう。

不動産鑑定評価基準は以下のサイトから自身でも確認できます。

不動産鑑定評価基準 – 国土交通省

国土交通省では、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての基準などを定めています。不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項は、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準です。

住宅地のものだけでも全て取り上げるとかなりの量になるので、これから大まかにピックアップしてアピールポイントとアピールすべき人をまとめました。

売れない家は日当たり・風通し・湿度がイマイチ！？

どれだけ快適に過ごせるかを示すものになります。自分では当たり前と思っていても、ジメジメした悪い環境で過ごした経験がある人には売れないかもしれません。

利便性ももちろんですが、何十年も住む可能性があるので住宅は快適に暮らせない家一軒家やマンションは売れないでしょう。子供の成長のために良い環境を探している人もいるでしょうし、省エネを考えて日当たりや適度な風通しを求めている人もいます。

小さいお子さんがいる家族
日当たりや省エネを重視している人

交通施設が無いと売れない

交通手段が近くにあることと、都心までどれだけの時間が行けるかがポイントです。地図では遠くても、想像以上に早く都心に出られる場所なら売れないことはないです。

電車やバスで学校に通う子供のいる家庭では、学校までの距離も1つのポイントになります。自分や近くの住民は、どこに出かけたり通っているかを考えてみてください。

子供の学校が近くにある家族
勤務先が近くにある人
すぐに行ける商業施設がお気に入りな人

商業施設により売れる売れないが変わる

商業施設はショッピングセンターや娯楽施設です。子供のいない家庭では不要でも、子供のいる家庭ではありがたい施設もあります。またスーパーやドラッグストア等が充実していれば、特に専業主婦には魅力的な環境です。

逆にゲームセンターなどが近くにあると売れないこともあります。売れないと思っていても、ツイッターで話題になるような娯楽施設は近い方が良いという購入者もおり、人によって違いがあるので、近くの商業施設がどんな人に魅力的かを考えてみてください。

生活必需品の販売店が多ければ主婦に
ショッピングモールが近ければ家族に
仕事の勉強ができる環境を望む人(本屋なら書店員等)

売れないなら公共施設もアピール

公共施設は年齢や家族構成によって、求める施設が大きく異なり、見落としがちです。もしかしたら近くの公共施設の存在や目的さえ知らない可能性があります。

誰にアピールできるかを考えるために、まずは近くの公共施設を調べてみましょう。頻繁に住民票を取得する人がいれば、子供の遊び場として公園が欲しい人もいれば、図書館が好きな人もいます。美術館や博物館、医療機関も含めるとキリがないくらい長所は見つかるはずです。

市民課が近くにあれば自営業の人
公園があれば子供のいる家族
老人ホームがあれば少し高齢の家族
近くの公共施設が好きな人

家の外観

褒められたことのある外観であれば、どう見られているかを内覧に来てくれた人に説明しましょう。自分がどう思っているかはなかなか伝わりませんが、近所の住民が好意的な印象を持っていることを知ると、購入の意思もぐっと高まります。

家の購入は自己満足も大切ですが、長く住むのですから周囲の人と良い関係を築けるように少し手助けしてあげることも大切です。もちろん買い手の購入後の手間を減らす意味でも、手入れは必要不可欠です。

アピールすべき人は全ての人になりますが、どういった人が好みそうな外観か、他の家の外観とどのような違いがあるか、実際に外へ出て見比べてみましょう。

売れない家は景観や立地が原因？

もし駅やバス停まで少し距離がある家でも、高台になっていたり、マンションからキレイな景色を見られる住宅であれば、魅力を感じる人も多いはずです。逆に駅等から見える位置にあると、以前から気になっていた人もいるかもしれません。

家の中から見られる景観も大切ですが、外から家がどのように見えるかを調べてみましょう。外観でもそうですが、住んでいる人が楽しめるかどうかだけではなく、周りの人が褒めてくれるポイントをアピールしましょう。

アピールすべき人はケースバイケースです。依頼している不動産屋の営業マンに相談すれば、普通は売れないと思っている家でもどのような魅力があるか専門家として回答してくれるかも。

築年数や増改築年数が古くても売れないことは無い

築年数が古くても、その間にリフォームやリノベーション、増改築を行っているのであれば、作品としてツイートなどで宣伝するのも手です。住宅を探している人は与えられた情報が全てです。無意味だと思っている情報の中に、もしかしたら購入の検討を後押しする要素があるかもしれません。

キッチンやトイレなどの部分的なリフォームやハウスクリーニングなどの管理具合も報告しましょう。その人が生活を始めて、どこが壊れる可能性があるのか、逆に新築のような気持ちで利用できる設備は何なのかをイメージできるようにしてあげましょう。

水回りは女性に
新しい設備や一人になれる部屋は男性に

売れない建物の形状や構造

間取りや延床面積によってはマイホームが売れないかもしれません。天井の高さや横幅は実際に見ないと分かりません。洗濯機やソファーが入らないと大きなストレスになりますし、失敗する可能性がある家は売れないでしょう。

また断熱材がしっかり入っておらず、隙間風ある家は売れないかもしれません。事前に建築仕様書を確認して、材質や構造などを確認してお売れない理由を無くしましょう。特に内覧時にその場で疑問に対応できないと売れないので、初動の準備は怠らないようにしましょう。

断熱材等がしっかりしていれば省エネを望む人
横幅や高さにゆとりがあれば、二世帯家族や大家族

家の中の設備

売れない家でも家の中に良い設備があればアピールすべきです。中古住宅でも最新設備に需要はあるはずですから、例えばウォシュレットや床暖房、浴室乾燥機など内容によれば売れない家でも十分フォローできます。

新しい設備も良いですが、畳のある部屋が売れないとは限りません。アパート暮らしが長かった人は畳生活になじみがあります。売れないと思い込まずに、1つ1つ自分の家の設備を眺めて、「こういう買主には好まれるかも」というポイントを探してみてください。

新しい設備があれば男性や若い人
水回りが整っていれば家族
畳があれば畳が好きな人

耐震性・バリアフリー等

建物の性能には、耐震性・耐火性・断熱性・耐久性・遮音性・空気環境性能・バリアフリー性能があります。子供のいる家族ほど耐震性は大切でしょうし、長く住む家は遮音性も大きなポイントです。
値段が高くてもバリアフリーは欠かせないという体験談もあります。売れない家でも空気環境性能が良ければ体の弱い人には高条件になります。全てを満たすのは難しいですが、売れない家でもアピールできるものがあれば、それを求めている人がどんな人なのかを想像して、売れない家の売却対策を整えましょう。

耐震性は家族、特に子供のいる家族
耐火性も家族
断熱性は省エネを望む人や寒い地域
耐久性は若い家族や湿気の多い地域
遮音性はすべての人、特に映像や音楽を楽しみたい人
空気環境性能は体の弱い人やその家族
バリアフリーは高齢者やその子供

家の手入れ

最後は何と言ってもどれくらい家に愛情を注いできたかが分かる手入れです。ここはごまかすことが出来ず、日々の生活が如実に現れ、ほったらかされた家は売れない可能性が高くなります。手入れとは異なりますが、近隣住民との関係性も同じで、あなたの人間性が問われる部分でもあります。

愛情が注がれていないマイホームは売れないことが多く、購入しても不安が残ります。しかし手入れが出来ていないから売れないと言って嘘はついてはいけません。偽りなく今の状況を誠実に伝えることで、買い手のイメージと現実の溝を埋めることも怠らないでください。

誰から買うかを重視している人
この家で良いか購入を躊躇している人

住宅の魅力に繋がりそうな評価基準をピックアップしてご紹介しましたが、上下水道やガスの状態、光ファイバーが通っているかなど、無いと売れない可能性が高くなるものは省略しました。

地域によっては大気汚染や嫌悪施設が心配で売れないこともあるので、時間がある方は他の不動産鑑定評価基準も調べてみてください。

買い手が購入を決断してくれないと家は売れないです。売却の条件を重視したいのは山々ですが、買い手の気持ちを汲み取らないと売れないでしょう。

長くなりましたが、この記事で売れない家でもアピールポイントが見つかり、売却の成功につながれば幸いです。

この記事ではメリットを探す方法を紹介しましたが、どんな家にもデメリットはあり、売れない可能性はあります。買い手も購入後はそこで暮らすわけですから、どこに不具合があるのか、なぜ売ろうと思ったのかを知りたいものです。そうした不安を解消するのは実はメリットよりもデメリットだったりします。

売却価格を下げた理由や、売却に至った経緯、今後起こりうる可能性のある不具合やリスクなど、売れない家の全て伝えて買い手に判断してもらいましょう。

また家が売れない時は積極的に不動産屋に相談してみましょう。担当者に売れない理由を質問しても答えてくれないかもしれませんが、自分の意見が正しいか、こういった施策はどうか等の質問には丁寧に答えてもらえるはずです。

売れないと嘆くより宣伝活動をしてファンをつかみましょう。

売れやすい時期に売ることも大切です。家が売れる季節と時期を、過去の取引データから調べてみたも参考にしてみてください。

Step0
不動産の売却前にまず査定

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不動産売却前に知っておきたい知識

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