【任意売却の流れ】利用する条件、売却価格、デメリットなど

任意売却は競売を避ける選択肢として注目されていますが、どんな時でも選択できるわけではなく、ローンは売却後も返済し続ける必要があります。

よく不動産売却の手段の一つとして挙げられる「任意売却」ですが、実際に任意売却を行う際には様々な手続き・注意点が存在します。

不動産サイトの中にはそういったデメリットをキッチリと記載せず、気軽に「任意売却を選択肢にいれましょう！」と軽々しく扱っている所も多く、非常に危険な状態です。そこで今回は任意売却についての基本事項と、注意点・活用方法をまとめます。

任意売却とは

任意売却とは通常の売買ではなく、「ローンの返済が滞り」尚且つ「売却しても残債の額以下にしかならない場合」に活用される方法です。

不動産を購入する場合、大抵の方はローンを活用されます。このローンが何らかの事情で払えなくなった時に、融資を受けた金融機関との合意に基づいて、不動産を売却する手続きを任意売却もしくは任意売買といいます。

その理由として任意売却実行においては融資を行っている金融機関から同意が必要なことと、物件売却を行い、その残金でローン清算できない物件というのは通常、売却できないからという2点が挙げられます。

大前提として、「任意売却というのは自己意思で行うものではなく、返済のための苦肉策」として行うものです。そのため巷で書かれているように「気軽に任意売却を利用する」ということはできません。そのため、自己意思で不動産売却のために「利用」できる手段ではありません。

任意売却を行うためには一つ、大きな条件があります。それは融資を受けている金融機関から承認を得ることです。そしてこの承認ですが、この記事を執筆している2017年現在は「融資返済を3か月程度滞らせた競売候補者」以外は承認申請が下りることはありません。

つまり「支払いが苦しいし、市場相場からもかけ離れてるから任意売却で処分してしまおう！」という選択肢は取れないということです。そういった方の場合は分不相応なローンを組んだ、もしくは資産価値のないものを買ってしまったということで債務整理などの「個人再生」や「自己破産」が前提となってきます。

まず第一に上記の「金融機関の承認」を得るためにはローンを数か月滞納しなければなりません。ローン滞納を行えば最長でも半年ほどで「利益の期限喪失」として契約書にもと付き、融資の一括返済が求められることとなります。

次に、任意売却を任せる「任売業者」を選定します。

これは町の不動産屋ではなく、「任売を専門とする業者」を選定します。まず複数の業者に見積もりを依頼し、任意売却を行う不動産価格の「査定」を不動産業者が提示してもらいます。それに基づいて業者を選びます。

ただし、ここで提示される額というのは不動産業者が市場相場をベースに算出するものですので、他の業者と比較して提示価格が極端に高いもしくは低い場合は注意が必要です。

また任意売却においては「販売価格の最終決定」は売却者ではなく債権者（金融機関）にゆだねられます。ですのでここで高い価格を設定してさや抜きをしようとするのは不可能となります。

業者を選定し、契約を結べばこのタイミングで金融機関に前項目の「任意売却」の提案を金融機関に行い、承認されれば任意売却手続きが開始となります。ここで承認を得られれば金融機関との窓口役は不動産業者が代行して行ってくれることとなります。

ここから先の流れは通常の不動産売買で「専任媒介契約」を結んだ時と変わりはありません。通常の不動産売買と流れは同じなため、「どれぐらいの期間で売れるのか？」という基準もなく、通常の不動産売買相場および期間と同列に扱われます。

価格は通常の不動産相場と同じになります。ただし、任意売却を行うような状況の場合、大抵高値つかみにより物件価値が下がっていることが多いというのが実情です。

また金融機関からの滞納とその通知を無視し続けると、「競売」ということになります。これは通常の不動産相場より3割ほど安い価格で売却することになります。ですので「競売に比べればマシだけど、その他は通常の不動産売買と変わらない」というのが任意売却という制度です。

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