査定
査定とは自宅マンションの評価額を調べることで、専門の鑑定会社や一括査定サイトを使って行います。査定価格と売り出し価格は諸事情で異なり、必ずしも査定価格や売り出し価格で売れるわけではありません。
媒介契約
不動産会社に売却の委託をする契約を行います。一般媒介契約であれば複数社に依頼でき、専任媒介契約であれば1社だけに依頼します。長所と短所は事前に把握しておくことが大切です。
売り出し
いよいよ売り始めます。売却の情報はご近所の方も見ることになるので、そこからの内覧希望や購入申し込みもあります。事前に管理人や親しい隣人にも伝えておくとスムーズに行えます。
購入申し込み
購入希望者は、購入意思と優先権を主張するために購入申込みをします。買付証明書とも言いますが、あくまで意思表示であり、契約ではないので法的な拘束力はありません。
売買契約
お互いの希望する条件の調整が完了すると、あなたの不動産会社の事務所で、購入者と売買契約書を交わします。売買契約の条件は事前に確認し、不明な点は質問しておきましょう。
引き渡し
物件引渡日に、購入者が住宅ローンを借りる銀行でローン決済を現金で行います。銀行印・印鑑登録印・印鑑証明書・運転免許証等の必要なものは事前に確認しておきましょう。
近隣価格調査
同じマンションや近くの売却価格を自分でも把握しておきます。これは住宅の相場観を養うためで、家探しをしている人と同じ割高(割安)の感覚を持つことが大切です。
査定サービスの利用
依頼する不動産会社が決まっていなければ、複数の不動産会社へ査定を依頼します。査定額だけでなく、担当者の対応や平均査定額による資産価値の把握が目的です。
訪問査定
実際に家を見て査定してもらいます。訪問査定時に、査定額や担当者の印象からお願いする不動産会社を絞り込みます。複数の不動産会社に依頼することも可能です。
書類の準備
媒介契約の締結には、売却する家の情報公開に必要な書類を集めます。登記簿謄本のコピーや間取り図などのカタログ、また購入当時の契約書が入った物件ファイル等を準備します。
価格決定
いくらで売り出すかは、個々の事情や緊急性に応じて担当者と相談して決めます。また担当者は必要な外観・設備・各部屋の写真撮影を行い、売り出し用の物件図情報を集めます。
契約締結
売却を委託する不動産会社の事務所で契約を行います。担当者から事前に指示がありますが、契約には普通印・運転免許証・印紙等が必要になります。
情報公開
不動産会社が、その系列店やREINS、地元宅建協会等に売却する家を登録します。登録すると、全国の不動産会社が確認できる状態になります。少し時間を置いて不動産サイトにも登録します。
内覧の流れ
休日に1組～2組が一般的です。滞在時間が長く、主婦目線の買い物・学区・保育園・値下げの可否等の質問があれば購入意欲が高い人です。事前に受け答えの準備をしておきましょう。
内覧の期間
人気のある家であれば、物件申込みが相次ぐこともあります。最短なら、その場で申込みされます。価格や条件が合わない家であれば、長引くと3ヶ月以上掛かることもあります。
購入申込書
その場で購入申込みをする人もいますが、家族や担当者と相談してから決めることが多いです。購入申し込みが入ると、他の購入者や不動産会社に申し込みを伝えることで重複・競合を防ぎます。
内容の確認
購入者の勤務状況・住宅ローン額・引渡し希望日等を担当者と相談しながら判断します。条件が合えば、承諾する旨を購入者側の不動産会社に連絡して、売買契約の予定月日を決めます。
住宅ローンの予備審査
購入者は住宅ローンの予備審査に通過した旨の報告を売買契約までに行います。予備審査に落ちた場合、また別の購入者を探すことになります。
契約書の準備
売買契約書や重要事項説明書を、不動産会社が2部ずつ作成します。役割が異なりますが、法律でも定められている非常に重要な書類です。
契約締結
書類を読み合わせた後、不動産会社の宅建士とあなたと購入者が署名・押印します。この後、住宅ローンの本審査の進捗確認や手付金の受取を行います。
住宅ローンの本審査
引渡し当日までに、住宅ローンの本審査を通過し、融資の確定した旨の連絡をもらいます。購入者が本審査に落ちた場合、購入者探しを再度行うことになります。
引越し準備
住みながら売却する場合、引き渡し前か当日に引っ越しをするのが一般的です。売買契約時にどの程度クリーニング・設備撤去するのかを決めているので、それに沿って準備します。
ローン決済
銀行の担当者も同席して、ローン融資が行われます。同時に司法書士の登記費用を支払い、登記移転の委託をします。この時、不動産会社へ仲介手数料も支払います。
物件引き渡し
精算後、家の鍵を交付して物件を引き渡し、晴れて家の売却が完了となります。後日、法務局から登記が完了した旨の登記識別情報が送られてきます。
