不動産売却の媒介契約 - 媒介契約の種類

【不動産売却の媒介契約の種類】手数料と書類の内容

不動産売買時の媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があります。それぞれに特徴はありますが、一般か専任で悩むことが多いです。一般の場合は複数社に選べるものの不動産会社が力を入れないと言われており、専任だと他の不動産会社を選べないので当たり外れがあると一長一短です。

不動産売却における媒介契約とは何か

不動産の売却を行う際、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約とは宅地建物取引業法によって定められている不動産会社と売主の契約行為で、媒介依頼する売主側が3種類ある「媒介契約」のなかから好きなものを選んで選択します。

媒介契約はそれぞれ

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

といった種類が存在します。

※自己発見取引とは、売主が自分で購入者を見つけること
※REINSとは全国の不動産会社が売り出されている不動産を見られるネットワーク。

媒介契約締結時の確認事項

媒介契約を締結する際の参考項目として国土交通省は「標準媒介契約約款」という項目リストが用意しており、これにより依頼主側の一般消費者が不利な媒介契約を締結されることを防いでいます。

「標準媒介契約約款」項目の利用は義務ではありませんが業者側にはこれを利用するように指導しています。つまり逆に言えば国土交通省の指導を無視してまで「標準媒介契約約款」と異なる項目で媒介契約を締結しようとする際はなにかワケあり物件・業者であると考える必要があります。

この約款の項目は以下となります。

  • 媒介契約の種類
  • 目的物件の表示
  • 不動産会社の義務と業務
  • 有効期間と更新
  • 指定流通機構への登録
  • 媒介価額
  • 仲介手数料
  • 依頼者の義務
  • 媒介契約の解除
  • 反社会勢力の排除

これらが含まれていない場合は注意が必要です。

契約締結の流れと手数料

媒介契約には冒頭に述べた通り3種類ありますが、どの契約であろうと売手側の契約手順および仲介手数料は変化しません。媒介契約締結までの流れは以下となります。

  1. 不動産会社の選定
  2. 物件の価格査定依頼(もしくは売却希望額提示)
  3. 契約内容確認
  4. 契約外のサポート内容確認
  5. 仲介手数料の確認
  6. 媒介契約の締結

1.不動産会社の選定

この段階では「どの不動産会社に不動産売却を依頼するのか」というのを仮決定します。本格的に依頼するか否かは契約内容を確認してからですので、「この不動産会社にまかせたい!」といった強い意向があり、「専属専任」や「専任」で依頼するような状況でもない限りは多少アバウトに選んでも問題ありません。

2.不動産の価格査定依頼(もしくは売却希望額提示)

売却希望不動産を売却可能、もしくはそもそも取り扱い可能か否かを踏まえて査定に出します。この段階でご自身の希望をはっきりと伝えておかないと、後々不動産会社とのトラブルに発展しますので確認はキッチリと行いましょう。

具体的には「売却希望時期」や「売却希望価格」などです。ただし、不動産会社側もプロですので「この不動産でこの金額は無理です」と言われることも往々にして存在します。その場合は売却プラン自体を考え直す必要があります。

3.契約内容確認

上記の「標準媒介契約約款」に沿っているか否かの確認です。これは定期的に改定されますので、最新の項目が欲しい方は国土交通省ページにアクセスしましょう。

また約款の一部が削除されている・もしくは追加されている場合はその理由も追及しましょう。

4.契約外のサポート内容確認

契約書に記載されている内容以外に、「依頼した業者がどのように販促活動を行うのか」についてとそれに付随する業務内容の確認です。確認項目としては

  • 販売活動
  • 広告掲載の有無
  • レインズ(不動産流通機構)登録の有無
  • 経過報告の頻度・内容
  • 証明書や必要書類の種類および実務

などが挙げられます。

5.仲介手数料の確認

仲介手数料の金額および支払時期についての確認です。仲介手数料上限については法令で以下のように決められています。

  • 取引額200万円以下:取引額の5%以内(プラス消費税)
  • 取引額200万円越え400万円以下:取引額の4%以内(プラス消費税)
  • 取引額400万円以越え:取引額の3%以内(プラス消費税)

仲介手数料においてよく誤解されるのですが、上限は「段階方式」で決定されます。例えば「取引額300万円」の物件があるとします。上記より300万円×4%=12万円が上限だと考えがちですがこれは間違いです

正しくは段階的に

(200万円×5%)+(100万円×4%)=14万円

が上限となります。ここに消費税が加わる形です。尚、400万円を超える物件については「(金額×3%+6万円)+消費税」で手数料が計算できます

また仲介手数料の支払い時期ですが、これは最短で「売買契約締結時」です。一般的には契約締結時に50%、物件引き渡し時に50%というのが通例です。このあたりも業者によって異なりますので、認識の差異がないか確認しましょう。

6.媒介契約の締結

上記を確認し、媒介契約の種類を設定すれば契約締結です。契約の種類に関しては後述します。

不動産売却の媒介契約3種類の解説

専属専任媒介契約

1社のみに不動産売却を依頼する方式です。また専属専任で依頼した場合は個人売買(売主が知り合いや身内など、個人間での売却をすること)も不可能で、もしこれを行う場合も依頼した不動産会社が仲介して売却することとなります。

依頼された不動産会社は契約後5営業日以内に売却を依頼された不動産情報を不動産流通機構(レインズ)に登録し、活動報告を一週間に一度書面にて行う義務が発生します。

専任媒介契約

専属専任と同じく1社のみに売買契約を依頼する方式ですが、個人売買(売主が知り合いや身内など、個人間での不動産売却をすること)は可能な方式です。

依頼された不動産会社は契約後7営業日以内に売却を依頼された不動産情報を不動産流通機構(レインズ)に登録し、活動報告を2週間に一度書面にて行う義務が発生します。

解釈としては専属専任を個人売買可能にした代わりにレインズへの登録日数猶予と報告回数が1週間に1回から2週間毎に変わったものだという解釈で問題ありません。

ただし、契約内容によっては個人売買を行った際、不動産会社がかけた経費(広告費など)の負担を求められるケースがありますので注意が必要です。

一般媒介契約

複数の不動産会社に依頼可能で、個人間売買も認められています。またレインズへの登録義務や報告義務などもありません。

媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

それぞれのメリット・デメリットは以上です。上に行くほど自由度がない代わりに不動産会社任せになる媒介契約、下が自由になる代わりに不動産会社も力を入れにくい媒介契約となります。

以上、媒介契約全般の種類と基礎知識でした。

不動産売却は大きな取引のため、手数料や規定の確認などはしっかり行わないと大きなトラブルに発展してしまうこともあります。上記の媒介契約の種類をすべて抑え、キッチリと契約を結び不動産売却を行いましょう。


    関連する不動産売却の相談

    • 中古マンションを複数の不動産屋が取り扱うことは普通?

      同じ物件を、複数の不動産屋さんが仲介?することは普通ですか?中古マンションを探していて、いいな~と思う物件を見つけました。そのマンションの名前で検索をかけると、先ほど見ていた不動産屋さんとは違うところで同じ物件が引っかかりました。 料金や

    • リハウス以外に、地元の不動産屋にも依頼したい

      現在リハウスに売却依頼をお願いして、2週間経ちました。内見とかあるのですが、地場の不動産にも話をしたいです。(専売?契約みたいなのは行っていません)その場合、最初の不動産屋にもその旨をお伝えしたほうが良いのでしょうか? また、鍵が一組しか

    • マンションの仲介契約は1社しか契約できない?

      マンションの売却にあたって現在保有しているマンションを売りにだそうかと検討中です。 まず不動産屋さんに見積もり査定を出してもらいますよね?査定は複数の会社にお願いしてもいいと考えますが、たとえばそこで3社から査定してもらって(大体どこもほ

    • 専属専任媒介契約を解除して、一般媒介契約に切り替えたい

      マンションを売却し、一戸建ての購入を予定しています。売却時にA社と専属専任で契約をしました。その後にB社の物件で良いところがあり、B社から購入を検討しています。B社で売買両方をやっていただくと、売却した後に一時賃貸で仮暮らしをすることなく売

    • 住み替えで、購入する不動産会社と売却する不動産会社は違っても良い?

      自宅マンションを一般媒介契約を3社で結んで売却なのですが、去年の8月から価格変更も2度しました。売却活動が苦戦する中、購入したい中古一戸建てを見付けました。 取り敢えず、A社に依頼し物件を見せてもらったり、買取業者に買い取ってもらった場合

    不動産売却の悩みはイエキットへ

    現役・元不動産仲介担当者やFPが、あなたの疑問に回答します。

    住宅ローンや離婚、相続、住み替え等、様々な不動産のお悩みに対して、イエキットが提携する不動産関係者が無料でアドバイスをしています。
    相談する無料