【不動産売却の媒介契約の種類】手数料と書類の内容

この段階では「どの不動産会社に不動産売却を依頼するのか」というのを仮決定します。本格的に依頼するか否かは契約内容を確認してからですので、「この不動産会社にまかせたい！」といった強い意向があり、「専属専任」や「専任」で依頼するような状況でもない限りは多少アバウトに選んでも問題ありません。

売却希望不動産を売却可能、もしくはそもそも取り扱い可能か否かを踏まえて査定に出します。この段階でご自身の希望をはっきりと伝えておかないと、後々不動産会社とのトラブルに発展しますので確認はキッチリと行いましょう。

具体的には「売却希望時期」や「売却希望価格」などです。ただし、不動産会社側もプロですので「この不動産でこの金額は無理です」と言われることも往々にして存在します。その場合は売却プラン自体を考え直す必要があります。

上記の「標準媒介契約約款」に沿っているか否かの確認です。これは定期的に改定されますので、最新の項目が欲しい方は国土交通省ページにアクセスしましょう。

また約款の一部が削除されている・もしくは追加されている場合はその理由も追及しましょう。

契約書に記載されている内容以外に、「依頼した業者がどのように販促活動を行うのか」についてとそれに付随する業務内容の確認です。確認項目としては

• 販売活動
• 広告掲載の有無
• レインズ（不動産流通機構）登録の有無
• 経過報告の頻度・内容
• 証明書や必要書類の種類および実務

などが挙げられます。

仲介手数料の金額および支払時期についての確認です。仲介手数料上限については法令で以下のように決められています。

• 取引額200万円以下：取引額の5％以内（プラス消費税）
• 取引額200万円越え400万円以下：取引額の4％以内（プラス消費税）
• 取引額400万円以越え：取引額の3％以内（プラス消費税）

仲介手数料においてよく誤解されるのですが、上限は「段階方式」で決定されます。例えば「取引額300万円」の物件があるとします。上記より300万円×4％＝12万円が上限だと考えがちですがこれは間違いです。

正しくは段階的に

が上限となります。ここに消費税が加わる形です。尚、400万円を超える物件については「（金額×3％+6万円）+消費税」で手数料が計算できます。

また仲介手数料の支払い時期ですが、これは最短で「売買契約締結時」です。一般的には契約締結時に50％、物件引き渡し時に50％というのが通例です。このあたりも業者によって異なりますので、認識の差異がないか確認しましょう。

上記を確認し、媒介契約の種類を設定すれば契約締結です。契約の種類に関しては後述します。

1社のみに不動産売却を依頼する方式です。また専属専任で依頼した場合は個人売買(売主が知り合いや身内など、個人間での売却をすること）も不可能で、もしこれを行う場合も依頼した不動産会社が仲介して売却することとなります。

依頼された不動産会社は契約後5営業日以内に売却を依頼された不動産情報を不動産流通機構（レインズ）に登録し、活動報告を一週間に一度書面にて行う義務が発生します。

専属専任と同じく1社のみに売買契約を依頼する方式ですが、個人売買(売主が知り合いや身内など、個人間での不動産売却をすること）は可能な方式です。

依頼された不動産会社は契約後7営業日以内に売却を依頼された不動産情報を不動産流通機構（レインズ）に登録し、活動報告を2週間に一度書面にて行う義務が発生します。

解釈としては専属専任を個人売買可能にした代わりにレインズへの登録日数猶予と報告回数が1週間に1回から2週間毎に変わったものだという解釈で問題ありません。

ただし、契約内容によっては個人売買を行った際、不動産会社がかけた経費（広告費など）の負担を求められるケースがありますので注意が必要です。

複数の不動産会社に依頼可能で、個人間売買も認められています。またレインズへの登録義務や報告義務などもありません。