不動産売却の売買契約書が売主と買主で作られるまで

不動産売却の売買契約書の作成はマンションの売主と買主と間の業者が交渉して作成されます。購入希望者と売買契約を結ぶことになっても安心してはいけません。不動産の売却で大切な書類に、重要事項説明書と売買契約書がありますが、ここでは引渡日など契約の詳細が記載されている売買契約について解説します。

不動産売却における売買契約書は、売却側の意向を確認しながら不動産会社が作成する書類です。また買主からの条件もありますので、担当者は買主と買主の不動産会社と交渉してくれます。

売買契約書を作るまでの流れ

不動産売却の開始から売買契約書を作るまでの流れは以下のようになります。

売却する不動産の売出し

不動産会社に依頼して不動産の売却を行います。媒介契約をした不動産会社からは1週間か2週間に1回程度の仲介状況報告を受けます。もし売却物件の内覧の結果が良ければ売却が成立するので、売買契約書の作成の為の書類や費用等どんな準備をする必要があるのか、売却開始から契約までの流れを今から知っておくべきです。

不動産の内覧対応

何件か内覧があると、この中から売却物件に興味を持った人が、不動産会社に問合せや売却価格の相談を送ります。そして担当者の元に売却物件の購入申込書が届きます。

取引条件交渉

購入申し込みの確認等の売却に関する交渉は不動産会社が買主側と話し合ってくれます。もし売買契約書に盛り込む希望の取引内容があれば、不動産会社とできるだけ早期に打ち合わせてもらうのが良いでしょう。たとえば売却物件は中古住宅なので居住による汚れや傷みは先に申告して、現状ある姿のままで受け入れてもらう現状有姿条件を希望する場合もあります。

ただ理解しておきたいのは売却後通常3ヶ月の告知期間内で瑕疵担保責任（水漏れ、シロアリ、給排水管の故障など）にあたる瑕疵が買主から通告された場合は、売却側に欠陥部分の補修などの責任と義務があることになります。

売却物件の内覧後、購入希望者が書く購入申込書とは

売買契約書の作成

不動産売却の売買契約書は売却物件の内容を把握している不動産会社が作成します。売買契約書と同時に重要事項説明書も作成します。

売買契約の締結

作成された売買契約書の案は買主に事前相談して、売買契約書の内容も確認します。この契約締結の場所は不動産会社の事務所に、売主と買主と買主側の不動産会社が集まります。そして重要事項説明書の読み上げを不動産会社の宅建士から実施します。この間に買主からの質疑応答が始まりますが、売主はあまり質問しません。読み上げ終了後、両者納得した段階で売却物件の手付金や固定資産税を計算して精算し、売買契約を締結完了します。

不動産売却の売買契約書の作成方法

売買契約書は規定の書式で

不動産会社の担当が国土交通省推奨の標準書式を活用して売買契約書を作成します。大手不動産会社によっては独自基準の書式を使って売買契約書を作成しますが、その場合の売却仲介実績も多いので売買契約書の書式として問題はありません。

売買契約書に買主の条件を盛り込む

買主の提示価格、売買契約や内金受領、最終引渡し等の予定日、買い主のローン手配状況などの確認結果を売買契約書に反映させます。売買契約書の記入項目には登記簿謄本からの物件情報や免許証からの所有者や買い手情報などが使われます。また買主が予定する住宅ローンは、予備審査予定日などや、ローン金額、実行予定日なども売買契約書に記載されます。事前に不動産会社と相談して、引き渡しまでの内容をよく確認して正しく売買契約書に記載してもらいます。

売買契約書を使って契約

不動産会社が売買契約書を二部作成し、相互に署名押印や割り印をします。売買契約用印紙は法定額を折半するのが一般的です。売買契約日当日に、売主と買主と不動産会社の担当者が事務所に集まって契約を交わします。用意するものは普通印、印紙代、筆記用具くらいです。その他の関係資料はすべて不動産会社で準備します。

売買契約書の記載内容

マンションの場合は「区分所有建物売買契約書」という文書名になります。

物件所在地(※1)
売買代金
手付金の額(※2)
支払日(※2)
内金(ある場合)
残金額
期日
所有権移転日(※3)
公租公課分担日(※4)
契約解除ができる期日(※5)
違約金の額
住宅ローンの内容(※6)
住宅ローン申込の期限日
借地権譲渡承諾書等取得期限(※7)
瑕疵担保責任(※8)
区分所有建物売買契約条項
特約条項(※9)
関係者各自の署名捺印(※10)

※1　売買目的物の表示登記簿の記録参照
※2　主に買い主側で提示する情報
※3　手続き後、買主に鍵・領収書・登記用資料等を交付・渡すことで契約が完了する日
※4　売主が支払い済みの固定資産税の精算日
※5　手付金を放棄して、お互い契約解除ができる期日
※6　融資申し込み先、融資予定承認日、融資金額等
※7　借地権があれば、それを継承できる書面の交付日
※8　買主が瑕疵担保の告知できる期間
※9　買主側から追記要請されるローン特約等の特約
※10　売主・買主・仲介業者および宅建士の署名

売買契約書で押さえるポイント

不動産売却の際に売買契約書が作成されてからでは修正が難しいので、記載内容を不動産会社と売却前に摺り合わせましょう。売買契約書の内容で重複するものもありますが、念のためリストしておきます。

登記簿の内容の物件か
手付金の解約条件や売買代金支払日
物件引渡し日に所有権移転登記を司法書士に委託
付帯設備確認書(※1)
公租公課の精算起算日(※2)
所有権以外の制限(借地権等)
火災や地震等の引き渡し前の毀損(※3)
ローン特約の確認(※4)
瑕疵担保責任の告知期限(※5)

※1　クーラーや網戸などの引渡しされる付帯設備がリスト。重要事項説明で記載
※2　交付された固定資産税納税通知書などの控えは事前に用意
※3　引渡し以前の滅失や毀損の負担
※4　買主側ローンが努力にも関わらず実行されなければ、白紙解約できるなどの条項
※5　引渡し後通常3ヶ月以内に売主に対して告知可

などがあります。なお重要事項説明書の説明でも売買契約書と似た内容が重複して説明されます。

その他

不動産会社が準備した金員の領収書に署名押印、先方に手渡す
印鑑は普通印でも可
契約書に貼付する印紙代の準備
仲介手数料は一般的に最後の引渡し日に全額を準備

売買契約書以外にも、重要ポイントとして最悪時のことを考えておく必要があります。

登記簿の確認

不動産売却の前に法務局で謄本を入手して確認します。また設定担保が根抵当の場合、実行されるローン金額で根抵当権の抹消登記できるか等。

不動産会社の信用度

不動産を売却することだけに目を取られて相手側のチェックを怠ることがあります。滅多にないことですが、不良不動産会社も存在しますので売却トラブルにご注意ください。売却内容で不明点があれば不動産会社と事前によく相談しましょう。売却確定後は1ヶ月から2ヶ月ほど引き渡しまでの期間があります。その間に新しい住まいへの本人の引越し準備や、転居の手続きを行いましょう。詳しくは住宅の売却契約後から引越し・引き渡しまでに準備することにて解説しています。

Step0
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