不動産を売却する価格決め - 不動産査定

【不動産の査定】売却査定と査定の種類

不動産会社に連絡を取ると、まず最初に査定を行うことから始めます。査定はあなたの不動産と似た条件の不動産から算出し、実際に不動産を見て補正して算出します。

不動産の査定とは

不動産の査定の目的は、売却したい物件の価値、現在の市況で売却可能な価格を具体的に知ることです。不動産の価値を知るための方法は「価格査定」と「鑑定評価」があり、まずはこの違いからご紹介いたします。

不動産会社による価格査定

不動産会社による価格査定は、不動産を売却する時の価格を参考として提示するものです。不動産会社のサービスの一環として行われるため無料です。

価格査定は形式や内容が自由であり、査定した価格に対しての法的な責任がありません。また不動産会社によって査定方法や内容もまちまちです。

不動産鑑定士による鑑定評価

鑑定評価とは不動産鑑定士という国家資格者が、詳細な調査や要因分析を行って不動産鑑定評価書を作成します。これは不動産の客観的で適正な価値を証明するものとして公的証明能力を有するものです。

鑑定評価は一般的に依頼してから数週間を要し、費用もかかります。費用は土地の広さや鑑定の目的などによって異なりますが、10万円~15万円程度です。

査定の種類

不動産査定の方法は、簡易査定(机上査定ともいう)と訪問査定の2種類があります。それぞれの内容は以下の通りです。

簡易査定

周辺の相場や公示価格などに基づき、所在地や面積、築年数など基本的な物件情報を伝えるだけで概算が提示されます。物件を見ないで価格を決めるためリフォームやメンテナンスの有無、物件の状態は価格に反映されません。

このため実際の価格と差が出ることもあります。短時間で査定金額を知ることができるため、時間がない時や複数の不動産会社に依頼することも容易です。

訪問査定

不動産会社の担当者が現地に訪問し、物件の使用状況・土地の形状・周辺環境・日当たりなどを確認の上査定します。訪問査定に要する時間は数十分程度、査定結果が出るまでには数日かかります。

より具体的な売却価格を知りたければ訪問査定が必要になります。

不動産査定に必要な書類

不動産の査定には、対象物件の関連書類が必要になります。簡易査定は必須ではありませんが、より正確な査定を望んでいるのであれば、より多くの資料があった方が望ましいでしょう。不動産査定に必要な書類を以下に記載します。

売主の本人確認のための書類

身分証明書・住民票・印鑑・印鑑証明など。物件が共有名義だと共有者全員のものが必要。住民票は登記上の住所と現住所が異なる際に必要。

不動産の権利に関する書類

登記済権利証または登記識別情報。平成17年以降に取得した物件では、登記済権利証の代わりに登記識別情報が発行されていることがあり、その際には登記識別情報が必要。

土地、建物に関する書類

土地測量図・境界確認書は、土地査定に必要。一戸建て住宅はこれらの書類の他、建築設計図書・建築確認済証・検査済証・工事記録書などが必要。

納税確認に関する書類

固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書。

ローンに関する書類

ローン残高証明書またはローン返済予定表・銀行口座書類。

分譲マンション

マンションの管理規約や利用細則・マンション維持費等に関する書類・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など。

その他

購入時の契約書・重要事項説明書・地盤調査報告書・住宅性能評価書など。

正式に査定を依頼する時は上記のような書類が必要になります。物件の適正な評価をするためにも、できるだけ多くの書類があればよりスムーズな査定に繋がります。

不動産会社の査定方法

不動産の査定方法は主に以下の3種類の方法があります。

取引事例比較法

不動産査定価格を算出するための最も基本的な方法です。対象とする不動産と同地域の条件の似た不動産の取引事例をベースに、地域要因や個別要因などを含め査定します。

収益還元法

収益還元法とは、不動産の収益性に着目した手法で、対象となる不動産が将来生み出す純収益と現在価値の総和を求めることにより算出します。

収益還元法は収益性を前提とした不動産に特に有効とされ、投資不動産の査定などに多く採用されます。収益還元法は直接還元法とDCF法があります。

※直接還元法は、1年間の純収益を還元利回りで還元し価格を求める方法。DCF法は対象となる不動産の所有期間中の純利益(家賃など)を現在価値に換算したものと、その後売却できる価格を現在価値に割戻したものを合計して求める方法。

原価法

原価法とは、対象となる不動産の価格時点での再調達原価をもとめ、再調達原価から減価修正を行い査定される方法です。

※再調達原価とは、対象となる不動産を査定する時点において再調達することを想定した際に必要となる原価の総額のこと。

不動産会社を選ぶポイント

不動産会社の選び方には、物件周辺にある不動産会社をインターネットで検索して調べる、一括査定サービスの中から選ぶなどの方法があると思いますが、不動産会社にはそれぞれ得意な分野があります。

土地の売買に強い業者、マンションが得意な業者、戸建住宅が得意な業者などです。ご自身が売却したい物件によって、得意とする業者を選ぶようにしましょう。

例えば土地を売却したいなら、数多くの土地の売買に実績のある不動産会社を選べば、売却可能でより適正な査定額を速やかに提示してくれるでしょう。

また、複数の不動産会社に査定してもらうのがいいとは分かっていても、具体的には何社が適当なのか迷います。あまり多すぎても混乱してしまうこともあるでしょう。

おすすめなのは5社~10社程度を選び、それぞれの不動産会社に電話で問い合わせをしてみましょう。電話応答の中で対応に好感が持てるとか、質問にスムーズに答えてくれる不動産会社を3社程度選び、正式な査定を依頼しましょう。

不動産を売る場合ですが

高く売るためには、複数の不動産会社へ査定依頼をすることは必須条件です。
1つだけでなく、必ず複数の不動産会社に査定額を聞きましょう。
不動産無料一括査定はこちらからできます。

査定額が違う理由

同じ物件を査定してもらっても、不動産会社によって査定額にばらつきがあります。建物は経年劣化の程度を担当者の感覚で判断することになりますから、仕方がないといえますが、土地には経年劣化もないため査定額が異なるのは不思議に思うでしょう。

査定額が異なる理由は、まずこの担当者が違うということ(主観が入りやすい)、査定する基準が違う、不動産は同じものがないため正確な価格を出すのが難しい、高めの査定をして媒介契約を取り付けたいなどの要素によるものです。

したがって、査定額が高いというだけで不動産会社を決めてしまうのは危険といえます。査定額は売却する際の目安とはなっても、そのままその額で売却できる保証ではないからです。

高い査定額で売り出しても、長期間売れない場合は価格の見直しも余儀なくされるでしょう。そういうことになれば、無駄な時間を費やしただけになってしまう可能性もあります。

不動産会社を選ぶ

不動産会社によって依頼者に査定額を伝える方法は様々です。口頭だけで伝える会社もあれば、査定書を作成し根拠となるデーターを提示くれる会社もあります。媒介契約をする時は、査定額の根拠を明確に提示してくれる不動産会社を選びましょう。

また提示されたデーターは、ご自身の物件と条件が似たものであるか、データーが古すぎないかなどのチェックも必要です。納得がいかないものであれば、きちんと確認することも重要です。

大切な不動産を納得のいく価格で売却するためには、不動産会社に全てを任せるのではなく、ご自身でも相場などを調べてみることも大切であり必要なことです。


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