aaa
マンションが売れないなら、不動産会社の仕事ぶりを確認しよう

マンションが売れないなら、不動産会社の仕事ぶりを確認しよう

マンションを売却し始めたけど、なかなか売れない人、最初は内覧があったけどパッタリ止まってしまった人に向けた不動産会社の仕事ぶりを確認するための記事です。しかし不動産会社ではなくマンションに問題がある場合もあります。そうした情報を担当者と話しやすい雰囲気を作るために、普段からコミュニケーションを取ることが大切です。

マンションの営業マンがちゃんとやってくれないから売れないとクレームを入れる前に、まず不動産ジャパンをチェックして売れない理由を探しましょう。

売れないという前に不動産ジャパンにマンションの広告があるか確認する

不動産ジャパンのサイトを閲覧して、売りたいマンションが掲載されていなければ売れないはずです。

不動産ジャパンのホームページ
不動産ジャパンのホームページ

もし出ていなければ中古の住宅は売れないので、担当者に理由を確認しましょう。問題がないのに誠実な説明がなければ不動産会社の変更や、一般媒介契約に変更して複数の不動産会社と契約して打開策をとりましょう。

不動産ジャパンで地域名か駅名と価格や専有面積範囲条件から検索し、マンションを確認します。このマンション名をクリックすれば、不動産情報と取扱い不動産会社が表示され、契約した不動産会社が分かります。

不動産会社は、他の不動産会社に広く仲介を呼びかける義務がありますので、契約した不動産会社と買主を探す別の不動産会社の物件情報が掲載されることで売れないマンションでも早期売却が見込めるのです。

不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトである

  • HOME’S
  • アットホーム
  • SUUMO

なども見て、物件掲載一覧の掲載数が少なければ売れないサイトなので、掲載を増やすように不動産会社の担当者に連絡をします。

広告される流れ

不動産サイトに掲載されている内容に不備があるならマンションが売れないので、すぐ修正を専属の担当者に依頼します。もし2ヶ月が経過しても売れないなら、なおさら必要です。売れない物件でも物件登録する流れや仕組みを自身でも理解しておくと、具体的な依頼ができ、内覧件数が増える可能性があります。

不動産会社は売主の情報を基に物件図を作成します。これを業者間のネットワークシステムであるREINS(レインズ:公益財団法人東日本不動産流通機構など)に登録します。

REINSに登録することで売り出されているマンションが分かる
REINSに登録することで売り出されているマンションが分かる

物件図はA4用紙1枚に外観写真、間取り図また物件詳細、取引条件、売り手業者名、媒介契約種別、取り分分担などが記載されています。実際に不動産会社の窓で見かけるものや新聞チラシとほぼ同じです。

このREINSのデータは数日で、自動的に不動産ジャパンサイトに反映されます。これでREINSサイトを見た別の不動産会社が買主を探すことができるのです。ただ一定期間は契約した不動産会社が、自分の会社の顧客で売るために、別の不動産会社は売れないケースもあります。

その後にエリア(県や区単位の宅建協会)のハトマークサイトにも公開して、一般の購入希望者も閲覧できるようになります。さらに不動産会社が契約しているアットホーム等のサイトにも掲載依頼をします。もし依頼している不動産会社が大手企業の不動産会社であれば独自の店舗ネットワークで加盟店や支店にも不動産を公開します。

お金がかかる手数料

知って欲しいのは、業者の手数料です。契約した不動産会社が買主を見つけてきた場合は、売主と買主の双方から仲介手数料(最大で物件価格×3%+6万円)を、別の不動産会社が買主を見つけた場合は、売主の仲介手数料を受け取る仕組みになっています。

このことから専任媒介契約なら、売れないマンションを販売する為に営業を頑張って当たり前です。媒介契約や仲介手数料については以下の記事を参考にしてください。
媒介契約の種類不動産売却の仲介手数料

営業活動報告

専任媒介契約であれば、不動産会社から最低2週間に1回は営業活動報告を受けるので、これが行われていなければ宅建業法違反になりますし売れない原因かもしれません。以下は望ましい報告の内容です、できるだけ定量的かつ具体的なものを求めて売れない理由を見つけてください。

  • 今回までの問い合わせ件数
  • うち見込み客の状況
  • 今回までの現場案内件数
  • 今回までの客付け業者数
  • 今回までの広告媒体数(新聞ちらし、ネット登録など)
  • 今後の売るための提案など
  • 買い手のニーズなど

担当者を家に招き、良くコミュニケーションを取ることで情報収集や緊密な連携もでき、売れないマンションを協力して売り出せます。以下のような最悪な不動産会社であれば、マンションは売れないので、すぐに他の不動産会社に切り替えるかを検討すべきです。

  • 「売れない」との報告すらない
  • メールや留守録で「売れない」の報告
  • 広告費が足りないので売れないと言ってくる

マンションの評判は?

売り出しているマンション評判や売れない理由はつかんでいますか?売出し価格の根拠をもう一度不動産会社に確認してみましょう。

同じマンションでの売却物件価格を知る

マンションの売却事例から相場をつかんでから売れない家を売る方法もあります。これは@NIFTYの「マンション価格情報」((株)東京カンテイと提携サイト)がオススメです。

ここから@Niftyに会員登録(無料)も可能ですので未登録の方は登録してください。登録後にマンションを選ぶ画面で物件のマンション名と市町村名を入れれば、最新売買年月と過去1年と3年以内の売買件数履歴などが無料で簡易表示され、あなたのマンションの近年の売出し頻度が把握できます。

東京カンテイのホームページ
東京カンテイのホームページ

さらに売り出し価格を知りたい場合は有料になりますが、「売り出し価格履歴+周辺マンションの売り出し価格履歴」を依頼すれば、1件4320円(2016年12月現在)で報告書類が郵送されてきます。

この相場価格以上か以下にするかは、次の項目を考慮して決めます。マンションが売れないままで、また不動産の内覧が止まったままであれば、一旦売却をストップして、新しい不動産会社に部屋を査定してもらう手もあります。

マンションの買主は近所の評判も気にしている

なぜマンションが売れないのか、そもそも内覧が少ないのか、原因を担当者に確認してみましょう。購入した当時の評判もどうだったか改めて考えてみます。15年以上経つと、買主も一回り下の年代になるので、その年齢の買主の身になって考えないとマンションは売れないのです。

売れない理由は置いておいて、まず良い評判を調べておき、マンション案内時にお話ししましょう。

売れないはずが無い!マンションのポジティブな項目

  • 住んでいる方がファミリーなら親しみやすく気さく
  • 築年数が浅くきれいなマンション、住民も上品
  • 住民意識高く、管理組合も運営
  • 徒歩圏内で買い物便利、バス停からも3分以内
  • 定員がまだある保育所や幼稚園
  • ペット可や駐車場空きあり

マンションが売れないネガティブな項目

  • マンション内に複数の売出しあり
  • 不幸があったわけあり物件が近くにある
  • 昔から敬遠されている土地や学区内中学校が荒れている
  • 管理組合が良くない、自主管理になっていたり、長期修繕計画がない、積立金がない
  • マンション全体に汚れが目立つし、インターフォンや玄関ドアが壊れている
  • エレベーターがないので高齢者になったらイヤ
  • 室内が汚れたまま、ペット跡などがくさい
  • 1年以上売れないのに理由の説明や値下げが無い

ネガティブな項目があればマンションが売れないのを避ける為に弱気な価格設定になりますので、現実的な価格設定に変更します。これらを踏まえて、売るための次の手を打ってみましょう。

Step0
不動産の売却前にまず査定

イエイは約1分で複数の不動産会社に査定できる一括査定サイト。不動産会社によって500万円以上、査定価格に差がでることもありますので、買取をお願いする人は特に比較しましょう。

また全国1000社が登録しているので、売却や買取できる会社がきっと見つかります。

不動産売却の悩みはイエキットへ

現役・元不動産仲介担当者やFPが、あなたの疑問に回答します。

住宅ローンや離婚、相続、住み替え等、様々な不動産のお悩みに対して、イエキットが提携する不動産関係者が無料でアドバイスをしています。
相談する無料

不動産売却前に知っておきたい知識

  • 期間で見る、家の売却の流れ
    期間で見る、家の売却の流れ

    初めて家を売ろうと考えている方に向けて、その流れと期間を分かりやすくまとめました。家の売却では慌ただしく準備したり、不動産会社がどのように家を売ってくれているのか見えないため、本当に仕事しているのか不安になることもあります。

  • 【不動産の査定】売却査定と査定の種類
    【不動産の査定】売却査定と査定の種類

    不動産会社に連絡を取ると、まず最初に査定を行うことから始めます。査定はあなたの不動産と似た条件の不動産から算出し、実際に不動産を見て補正して算出します。

  • 【不動産売却の媒介契約の種類】手数料と書類の内容
    【不動産売却の媒介契約の種類】手数料と書類の内容

    不動産売買時の媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があります。それぞれに特徴はありますが、一般か専任で悩むことが多いです。一般の場合は複数社に選べるものの不動産会社が力を入れないと言われており...

関連する不動産売却の相談

  • 一般媒介契約で複数契約した不動産屋さんに報告義務はあるか

    現在自宅マンションを3社に一般媒介契約で売りに出していますが、別の不動産屋さんが購入希望者を連れてきました。その希望者に売ろうと決めましたが、 1.売れたということを契約している3社に報告義務はありますか? 2.報告義務がある場合、その不

  • 専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社に不信感

    大手不動産会社であるA社と専属専任媒介契約してから半年経とうとしているのですが、別の大手業者であるB社から買取の希望がありました。売却を急いでいる訳ではありませんが、希望額ギリギリだったので売却希望であることをA社に伝えました。 不動産業