マンション売却は訪問査定で不動産会社選びをする

マンション売却は訪問査定で不動産会社選びをする

マンション売却のために訪問査定を依頼する時のポイントと流れを解説します。訪問査定の前に机上査定を行い、大まかなマンションの売却価格は分かりますが、その後の訪問査定を行ってから契約します。その時に必ず担当者の対応と話している内容の信憑性を確認しましょう。

マンションの売却の査定には、大きく分けて机上査定と訪問査定の2つがあります。

不動産会社にはマンションの売却データが豊富にある
マンションの売却事例から価格を推測するのが机上査定

マンションの売却で覚えておきたいのが、

マンションの価値=土地価値+建物価値

ということです。国交省が2002年にマンションの平均寿命は46年、建替え着工時期は37年と公表しました。建物の寿命を延ばすのは鉄筋コンクリートの構造やマンションのメンテナンスです。人間で言えば生存寿命と健康を維持している健康寿命がありますが、この健康寿命に相当するのがマンション寿命と言えます。

マンションの査定は築年数を前提にして行います。この微調整に訪問査定時のポイントが増減されるわけです。あくまで土地と建物の現状が査定額のほとんどで、個別に調整はしますが机上査定額から大きく変動はありません。

マンションの訪問査定までの流れ

マンションの売却事例を調べる

過去のマンションの売却は新聞・チラシ・住宅情報誌から知ることが出来ますが。またご近所やマンション管理組合にも確認してみるのも一案です。

マンションの一括査定

最近ではマンションを売却する時、一括査定を利用することが一般的になっているので、ぜひ活用しましょう。一括査定であれば売却が可能な不動産会社3社から査定額を得られます。一括査定先にはソニー不動産等の売却専門の不動産会社を査定候補に加えておくのもオススメです。

不動産の査定

数千円で調べられるので、東京カンテイで有料の過去のマンション売却事例を調べるのも1つです。

訪問査定する不動産会社選び

まずマンションの一括査定で不動産会社を2~3社に絞って、売却するマンションの訪問査定を依頼します。訪問査定では現在の評価査定額と算定根拠の説明を受け、自分が考えていたマンションの売却価格より高いか同等の不動産会社を選びましょう。

もしマンションの査定額が思ったより高い場合、不動産会社が契約を結びたくて査定していることも考えられます。査定したマンションの価格で売却できることを保証するものではないので注意が必要です。

過去に同じマンションを売却した経験があるか、似たマンションの売却を担当したことがあるかを聞き出します。また大手であれば他の支店や不動産会社に協力が求められるかも聞いておくと良いでしょう。またコミュニケーションが今後取れる担当者なのか、融通が効きそうか等も見ておきます。

こちらの話をさえぎる様に話す担当者は避けます。

マンションの訪問査定の流れ

マンションの玄関周りを掃除

匂い・汚れ・ゴミの除去・家具の整理整頓をしておきます。特に水周りは水の出方や排水を確認します。これはマンションの売却を開始して内覧客が来た時にも同じ対応が必要となります。

マンション査定の説明

査定に根拠がない不動産会社は避けます。最近では売却中や過去の事例を単価(万円/㎡)で提示する不動産相場サイトあるので、事前に相場観を培っておくと査定額の信用性を確かめられます。

売却するマンションのチェック

室外

  • 玄関側前面道路
  • エントランスとセキュリティ
  • 駐車場、駐輪場
  • 管理組合事務所
  • 駅徒歩や最寄りバス停
  • 学区内小学校や幼稚園・保育園
  • 外壁や壁などの共用部分
  • の他専用庭や駐車場付などか
  • 駅徒歩10分以内か※
  • 南向きや東南角部屋か※
  • タワーマンション上階※

査定額への影響が大きいですが最大でも10%程度です。

室内

  • 水周りやキッチン周り
  • 日当りや風通し
  • ルーフバルコニーあり
  • 天井が高い
  • 収納が多い
  • 壁やドアに傷や汚れがない
  • 家具裏などにカビがない
  • 設備は正しく稼動している
  • 電機、ガス、通信のコンセントは十分ある

マンション価格の積算

マンションのヒビ・劣化・カビ・水漏れ跡などは減点されます。チェックリスト項目ごとに積算します。マンションの訪問査定で、机上査定額から±10%程度で価格調整が行われます。

訪問査定でマンションを売却する注意点

査定と売却は違う

マンションの査定と実際の売却では価格が異なります。運や意外性もあり、住宅ローン金利・買主の資金力・独自性・買主の趣味やこだわりによって売却の成功は左右されます。

マンションの売却価格

最初はマンションの売却価格を少し高めに設定して、3ヶ月で売れなければ5%ほど値下げ、6ヶ月経って売れなければ値下げか一度売却を中止して、春先の需要を見て売却を再開するケースが多いようです。もしくは最初から売却しやすい価格で売り出しこともあります。

住み替えでマンション売却の期限がある場合は、マンション買取が可能な不動産会社と契約するとリスクヘッジになります。買取の場合は不動産会社にリフォーム費用が掛かるので、通常のマンション売却とくらべて価格は30~40%減となることもあります。あらかじめ買取価格でも問題ないか資金計画を立てておきましょう。

不動産買取の流れ

訪問査定で不動産会社を選ぶ

マンションの訪問査定では、以下のポイントを確認しながら進めます。

  1. 机上査定の根拠から信頼度を測る
  2. 担当者で不動産会社を決める
  3. <媒介契約は後日個々に依頼する

マンションは一戸建てほど査定価格が大きくバラつくことも少ないので、査定を依頼して相場観でも身につけておくのが良いでしょう。

売却を仲介する不動産会社の選び方

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不動産の売却前にまず査定

イエイは約1分で複数の不動産会社に査定できる一括査定サイト。不動産会社によって500万円以上、査定価格に差がでることもありますので、買取をお願いする人は特に比較しましょう。

また全国1000社が登録しているので、売却や買取できる会社がきっと見つかります。

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