初めて家を売ろうと考えている方に向けて、その流れと期間を分かりやすくまとめました。家の売却では慌ただしく準備したり、不動産会社がどのように家を売ってくれているのか見えないため、本当に仕事しているのか不安になることもあります。
購入申込書が来ても安心してはいけない！融資が通りにくい購入希望者の特徴
内覧を経て、ようやく購入申込書(買付証明)を書いてくれた購入希望者が現れても、まだ安心してはいけません。売主が思っているより、購入申込書は軽いもので、売却に辿り着かないケースも多々あります。その本気度や購入可能性を見極めるために、この記事を読んでみてください。
購入申し込みがあっても、記載内容だけでは判断できないので安心するのは禁物です。例えば買主が努力を重ねても住宅ローンの融資が通らないと、売買契約があっても解約せざるを得ない場合が想定できます。
契約書での特記事項として「銀行ローンが実行されないときは、買主からキャンセルできる」条項が盛り込まれるケースがほとんどです。いわゆるローン特約です。ただ不動産会社でも、本人の資金力等を聞いてから紹介しているので、ローン審査不可で契約破棄されるのは稀です。
ローンの審査に通るかは独自でチェックするよりも不動産会社にローンが大丈夫か質問するのが良いでしょう。場合によっては不動産会社から購入希望者に心配の旨を伝えてもらいましょう。
また売買契約締結までには売主・買主と不動産会社で条件交渉に奔走してもらいます。この流れは自分でも知っておくと、いつ契約内容を決めるのかが分かり、安心した取引が可能になります。
購入申込書から分かること
住宅ローンの有無
資金計画で住宅ローンを利用するかが分かります。もちろん自己資金で全て支払える場合は問題ないでしょう。
借り入れ予定金額
住宅ローンでの借入額が大きすぎる場合は要注意です。自己資金も少なそうで内金が10%にならない時も心配です。買主と不動産会社で住宅ローン融資の努力が必要でしょう。
内金支払い計画
第1回内金は自己資金から支払われます。この金額が物件価格の5～10%のどの付近かを見ると住宅ローンの融資額が大まかに分かります。また残金支払いと物件引渡しは同じ日に行うので、支払い計画から残金支払までの流れが確認できます。
購入申込書ではあくまで予定なので、金額と支払い時期は売買契約の打ち合わせで調整します。売買契約の流れは売買契約書が作られるまでで解説していますので参考にしてください。
住宅ローン実行の審査ポイント
現金で支払える買主であればローンも不要なので安心です。この場合は不動産投資家や不動産会社が購入するので買い叩きを注意するくらいです。しかし事前に査定をしてもらって正しい相場価格を知っていれば、譲らずとも大丈夫でしょう。
購入時に住宅ローンを利用するのは一般的ですので、このローンが予定通り実行されるかどうかが最大のポイントとなります。以下は住宅ローン窓口が審査するポイントです。
買主のプロフィール
もちろん買主が安定した勤務先と十分な収入があればローン審査は安心です。購入申し込みの段階では勤務先や所得は不明なので、それとなく確認するしかありません。例えば内覧時に名刺をもらうとか不動産会社に確認すれば会社名と役職、勤務地が分かります。
少し個人情報も不明であれば、購入する不動産を決めたとは言えないでしょう。以下で住宅ローン審査で融資が通りやすい購入希望者のケースをご紹介しますが、あくまで今までの慣行や業界での通例ですので、絶対ではありませんので予めご了承ください。
ブラックリスト（金融機関）に掲載されていない
特に家賃や車など各種ローンで延滞がないのが望ましいです。最近ではスマホ料金や公共料金取引でもカード会社が延滞データを持っていると聞きます。大手カード会社や保証会社は大手銀行系列参加にあって、信用情報のシェアができるようです。
安定した勤務先と収入がある
同給与なら公務員が一番評価が高く、つぎに会社員5年以上勤務で専門的スキル保有がよいです。残念ながら自営業やアルバイト、派遣社員は不安定で評価が低いです。
車のローンやクレジットキャッシング等の無担保ローンがない
総額が少ないか、残額があれば返済して完済証明書を取り寄せておくと安心です。
給与振込で付き合いの長い地方銀行がある
仕事での取引が長く続いていて、そこでの住宅ローンを予定している場合は安心です。大手都銀は近年住宅ローンには不熱心なケースもあると聞きます。
親からの生前贈与や自己資金がある
現金預金、有価証券、積み立て保険、勤務先の融資等で、これらが20%以上きちんとあるのが確実です。
夫婦と子供などの構成で家族と生活
ただし扶養家族が多く出費負担も大きい場合、銀行によっては減点されることもあります。
安定した連帯保証人がいる
通常は連帯保証人のかわりに銀行系列の保証会社（団体信用生命保険）にローン期間分の保証料を払います。ただしフラット35認定の物件の場合は不要です。
物件がまだ新しく担保価値がある
銀行ローン設定登記に関連します。いわゆるローン返済が不能となった時に銀行は 競売落札価格でもローン残額を相殺できるのが理想です。
なお一般的に買主が職業の安定しないシングルマザーや外国人、雇われ職人の場合は難しいでしょう。ただし相談も可能な新しい銀行もあるようなので一概に駄目とは言えません。
住宅ローンに不安がある場合
上記のようなプロフィールだけでは全て分かりませんが、それでも不安が残る場合は次の対応が考えられます。
ローン実行可能性
予備審査で通りそうな住宅ローンを不動産会社から紹介するように頼んでみます。大手の不動産会社の支店では、毎月のローン取引件数がかなり多い場合、銀行も毎月の予算も必達したいので、大手不動産会社との取引枠の中で、少し条件を甘くする金融機関もあると言います。
住宅ローンは金融機関によって融資基準が緩和されています。金利は多少高くなりますが、都銀だけでなく地銀、ネット銀行、信用金庫も含めてネットや地域の金融機関も考慮すべきです。
また不動産会社も買主の立場に立って住宅ローンを紹介したり、臨機応変にローン実行を支援・努力するので安心しても良いですが、買主によっては心配になることもあります。
今の顧客の申込みを断る
あまりありませんが法的には問題ありません。ただし買主の要望で整備費用が発生していれば、信義則に基づいて誠実に解約交渉をする必要があります。解約による時間ロスも大きいので、新しい購入希望者を不動産会社に相談して事前に探してもらうのも戦術です。
バブル期やバブル崩壊の時代には市況変化が激しく、売買契約後でも買主が手付金を放棄したり、手付金倍返ししてでも別の買主に乗り換えることがありました。
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