不動産売却の売買契約 - 不動産売却の重要事項説明書

不動産売却の重要事項説明書

不動産会社が権利や不動産の不具合など、後のトラブルになるような内容の説明を行うものです。難しくて理解しにくいですが、内容は必ず理解しておきましょう。

重要事項説明書は不動産の売却をするときに必要となってくる書類です。どのような内容が記載されているのかというと、まず不動産の情報として登記記録にどのように書かれているのか、法律で建物に制限がかけられているのか、水道や電気ガスのインフラなどの整備はどうなっているのか、といったことが書かれています。

不動産売却での重要事項説明書の目的

例えば都市計画法でその地域には住宅以外は建てられないというときには、ここで記載されている内容を読むことで、店舗を開くために購入したいという人が誤って購入することを防ぐことが出来ます。他にも、家を建てたいというときに法律では道路に2メートル以上接していなければいけないので、敷地と道路との関係という項目を見ることで新築あるいは建て替えができるかということを確認することが出来ます。

この部分は、購入してから土地、建物を活用する上で非常に重要な部分です。

不動産売却の取引内容

次に記載されているのは取引に関することです。物件をいくらで売るのか、問題があったときに解除することができるのか、そのときに損害賠償は支払われるのか、といったことです。

例えばお互いに取引条件に納得して、契約をしたとしても、買主が申し込んでいた住宅ローンの審査に落とされてしまったとします。そうなれば、資金が不足しているので、買主は購入する事ができません。そのようなときに売買契約を解除することができると契約書に書くのであれば、そのとおりになります。金銭が絡むことですから、ここは重要で、ここで齟齬が生じてしまうと、その後に大きな問題となります。

売買契約を結ぶかどうかは、この重要事項説明書の内容を買主が説明を受けて納得するかどうかによります。まだ、この段階では最終的な決定をしているわけではないので、説明を受けた買主が購入を見送るということもありえるので、時間を取って内容を確認してもらうことが大切です。

重要事項説明書の説明は宅建士が担当

なお、重要事項説明書を宅地建物取引士が書類に記名押印をし、それを買主に渡して口頭で説明をすることが宅地建物取引業法で定められています。しかし、不動産を売却したいというときには、不動産仲介業者を介さず、個人と個人で売買をすることもあります。法律では個人間の取引においては、重要事項説明書を作成する義務はありません。

とはいえ、不動産は大きな取引ですから、ただでさえトラブルになりやすいのに、必要な事柄を何も説明せず、書類もつくらないというのは、リスクが生じてしまいます。出来れば作成しておいたほうが良いでしょう。

不動産売却でトラブルの多い瑕疵

さて、この書類によって売主が防げる事態の一つに、瑕疵担保責任による損害賠償請求があります。瑕疵担保責任というのは、物件を購入した後、建物に雨漏りやシロアリなどの欠陥、不具合が見つかったときに、買主が売主に責任を取れということができることです。

瑕疵がある物件を売ったのですから、基本的には売主が責任を問われるのは筋が通った話なのですが、ここでポイントとなるのは、その瑕疵が隠れているかどうか、ということになります。どこかに壊れている箇所があったとして、それが物件をした見に来たときに、すぐに分かるような場所であれば隠れた瑕疵ではありません。この場合には瑕疵担保責任は発生しないのです。

同様に、目に見えない部分でも、重要事項説明書にて、この部分について説明済みであった場合には瑕疵担保責任の対象にはならないのです。

説明を受けた上で取引をすれば、不動産の知識がない人でも安心して契約をする事ができます。だからこそ、記載されていることは真実でなければいけません。もしも虚偽の内容が記載されていた場合には説明義務違反となり関わった業者には指導や行政処分が下されます。


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