不動産売却でリフォームが有利に働くかを箇所別に比較

不動産売却でリフォームが有利に働くかを箇所別に比較

不動産売却でリフォームすべきか検討している方に向けてまとめました。家の売却でリフォームが有利かは状況によります。売主のリフォームが買主の希望・要望に応えられるかはリフォーム内容によりけりです。リフォーム箇所別に費用や特徴を記載しているので、御覧ください。

不動産の売却時のリフォームの実施が必要かどうかを、売り主側(個人)の立場にたって考えてみます。できるだけ高く売りたい売り主とできるだけ安く買いたい買い主では思惑が違います。リフォームはあくまで売り主が生活している中でリフォームが必要となった部分で実施するもしくはしたものと考えます。

リフォームとリノベーション

リフォームとリノベーションの違いはなんなのかについてまず説明します。今回はリノベーションよりは、主に不動産売却時のリフォームについて記述しています。

①リフォームとは

不具合が発生して通常の使用ができないなどからの原状回復が目的です。いわゆる修繕、不具合箇所の復旧や新装のことをいいます。

②リノベーションとは

コンセプトに基づいて行う機能、価値UPのための改修で、ライフスタイルを考えた改修のことを言います。例えばワンルーム化、バリアフリー化、省エネ化、ペット環境実現化、書斎化、セントラルキッチンシステム化などですね。

売却前にリフォームした方が良いのか

リフォーム部分は新品なので外観も良く見えるでしょう。この点で売りやすさでのメリットはありますが、その分の価格を上げることはできません。できれば売り主の価値観だけで先にリフォームをしてしまわないのが良いです。買い主さん側では別のリフォームスタイルを考えているのかもしれません。やはりリフォームのやり直しになるような売却前のリフォームは避けるのが無難です。

②実態

実態ではリフォームにかかるコスト分は販売価格には上乗せができないとされています。
リフォームした部分はたしかに見た目は良くなるので売りやすいのですが、リフォーム分を売却価格に上乗せしては売れません。査定価格の基本は「㎡当たり相場価格x広さ(㎡数)」なので、リフォームの有無はほとんど売却価格に影響しません。

③対応事例

リフォームするほど古いマンションなら、買い主が自分のコンセプトでリフォームを自ら納得してやりたいケースがあります。売り主側が勝手にリフォームしてしまうのはかえって「余計なお世話」になるのかも知れません。むしろそのリフォームコスト分を値引きしてあげるほうが買い主から喜ばれるでしょう。

また売主側の不動産会社からリフォームを薦められることはないでしょう。自社でリフォーム部門を抱えていて、セールスしてくることが有るかも知れませんが、この場合は「リフォームで売却価格が上がるのか」と問いただしてみましょう。

リフォーム箇所の考え方

もっとも怖いのがやはり、中古マンションの場合は「水周り」で配管の腐食やつまりによる水漏れの発生などです。古いマンションの場合は配管が腐食していたり、詰まっていたりしている危険があります。売主側のモラルとして、管理会社などで良く確認しておくのが良いでしょう。ケースによっては買い主が任意で有料のホームインスペクション(住宅診断)に頼んで見てもらうこともできます。

①トイレ

主にトイレが旧式で節水型や温水便座などの新機種に代えたほうが良いと売主も買い主も考えるような場合なら別ですが、通常の使用に問題がなければとくにリフォームは必要ないでしょう。
(リフォーム予算10~100万円)

②バス

お風呂が「バランス釜」などの旧式なタイプなので、これをバスユニットごと追い焚機能付きに変えたいと思うのが一般的ですが、できれば買い主さんにこのコスト分を値引きしてあげることも考えてはいかがでしょう。
(リフォーム予算50~150万円)

④壁紙

壁紙のカビがひどい場合は補修費も比較的安いので部分的でも壁紙の張替えを実施しておくほうが良いですね。ただ結露によるカビの発生の場合は断熱工事をする方が良いときもありますがそこまでの実施は不要でしょう。
(リフォーム予算1室 10~20万円)

⑤キッチン

セントラルキッチンなど奥様の好みでリフォームされることが多いようですが、水周りの変更などでフロアー高さを変更したりで大きな費用がかかります。やってしまったものは仕方がありませんが、買い主さんのコンセプトもまたまちまちなので売却のためにわざわざリフォーム(リノベーションに近い)することはないでしょう。
(リフォーム予算50~200万円)

中古マンションの販売ちらしで、「1年前にリフォーム済み」など記載されていることがよくありますが、これは住人が必要にかられて行ったもので、買い主のニーズに合わせたものではありません。
※リフォーム予算はあくまで参考値ですので、実際には専門業者に確認してください。

リノベーション

リフォームでおさまらない時はリノベーションとなります。このような場合は売り主が買取り部門を持っている不動産会社がリノベーションマンションとして売り出すケースが殆どです。中古マンションを安く仕入れて自社でリノベーションを施して投資家に高く売ったり、若者向けの賃貸やサブリースにまわすことが多いようです。

もちろん会社としては高利回り試算の上で提案販売をしているようです。したがって個人の売り主が売却のためにわざわざリノベーションまでするケースはまずないでしょう。

①リノベーション

リノベーションした中古マンションは専門不動産会社の商品で、水周りでの配管腐食などの隠れた瑕疵を画して工事を終わっていることがあります。買い主は保証付等を選ぶべきです。配管までやり直すと約1000万円はかかるでしょう。また場所が専用部分ではなくて共有部分である場合は管理組合の許可が必要です。

②瑕疵担保責任

配管周りの水漏れやシロアリなどが売り手としても注意事項です。売り主が個人の場合は売買契約書で引渡し後の瑕疵担保責任の有効期間を3ヶ月とかで記載しておくのが一般的です。法人が売り主の瑕疵担保責任期間は2年間ですが、買う側では補償保険が契約に組み込まれている物件が良いです。

③買い主が行うリノベーション(参考)

最近良くテレビなどで紹介されているリノベーション事例を紹介します。とにかく駅前立地で徒歩3分などの中古物件を購入し、引渡しを受けた段階からリノベーション業者で工事をしてもらい、完成すると引渡しを受けます。当然費用は中古マンション購入費用+リノベーション費用(<ローン支払い返済額合計)になります。

室内は自分のコンセプトにもとづいた新築同様になりますので暮らしやすいでしょう。しかも30~40年経過したかなり古いために価格も安いマンションを購入しておきます。万一将来の売却時は駅近の新築同様のデザイナーズマンション風ですので、共働き夫婦など駅近を求めている買い手さんには気に入られるかも知れません。

マンションは1983-1984年築で 1981年(昭和56年) の新耐震基準で建築された物件をベースにすれば、今の大規模地震予感の時代にあっています。このようにかなり古いマンションでもリノベーション志向の買い主さんがいらっしゃいますので、古いから売却できないということは無いですね。この場合もリフォームはせずに「現状有姿」で売却できればいいのです。

いずれにしてもリフォームするのにも当然コストがかかります。必須修繕的なリフォームは仕方ありませんが、無駄なリフォームでの出費は極力避けて売却するのがおすすめです。

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