家の価値は築年数や耐用年数によって決まる

築年数と家の価値や評価についての記事です。家には耐用年数があり、これによって大まかな評価額が決まります。家の売却を考えるときには、自分の家の耐用年数が残り何年かを調べ、購入額と照らし合わせて、どれくらいの価値が残っているかを調査してみましょう。

マンションや戸建ての建物の評価は土地と建物それぞれを別に積算してから合計して算出されます。
このうち土地は公示価格や路線価格をもとに計算します。ただ建物のように築年から経過年数により価値が下っていくものですが、土地はそのようなことは通常ありません。ですから土地は価格が基本大きくは変りませんが、建物は築年数の経過にしたがって価格は下っていきます。

１．築年数と耐用年数とは

①築年数は建物が完成してからの経過年数のことです。

経過年数にしたがって建物は古くなりますのでその価値が下っていきます。ただ土地については価格は経過年数にしたがって下っていくことはありません。では建物はどんな速度で価格がさがっていくか、それは残存寿命がどれだけあるかどうかということです。
この寿命の最大年数を表すのが、国税庁で決めている建物種別によって異なる「耐用年数」の値のことです。

②耐用年数は税法上での建物寿命です

もちろん、建物は好適な保守がされていると税制上の耐用年数を超えても、十分に居住用に使えて売買の対象にもなる物件は結構有ります。

国税庁の建物評価は、あくまで固定資産税の徴収のために不動産鑑定士に委託して路線価格を設定し、その路線エリアの建物位置で対象建物の土地の課税価値を決めます。国税庁の資料によると主な減価償却資産の耐用年数（建物・建物附属設備）が発表されていますので引用しました。
( //www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php )

・マンションではＲＣ（鉄筋コンクリート）やＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）造りとして耐用年数は住宅用で４７年と決定されています。
・戸建て住宅では木造モルタル作りとして住宅用で２０年と決定されています。

２．建物価値は相場から

①相場（実勢価格）

マンションにしろ戸建て住宅にしろ、売買の時の実際の設定価格はどうかといいますと、やはり実勢価格である「相場」で主導されます。同じエリア内の同じタイプのマンションが最近いくらで売れたとか、ネットやちらしでの売り出し価格がいくらだとかの影響を受けるわけです。

買い主も、結局は「相場」で物件の価格をみます、思ったより割安だとか割高だとか、耐震構造が採用されている年次のものかどうか、外壁塗装などの大規模修繕が直近に計画されているか、などの築年数に関係する以外の条件でも駅から徒歩１０分とかの駅近か、また保育園や幼稚園の空きがあるかどうか、教育や文化度など市町村のブランドイメージなどから、このように総合的に相場観を考えて、気に入れば購入申込みをすとなるわけです。

②公的な価格と実勢価格はちがいます

相場（実勢価格）とはちがう建物価格が、公的に発表される税務資料や土地鑑定資料などをもとにして求められます。

・公示価格から

公示価格とは地価公示法により国土交通省が不動産鑑定士に依頼して現地調査し、毎年３月に公表するものです。これはもちろん建物ではない「土地」そのものの売買の目安となる指標の一つです。この公示価格の単位面積に、わが家の土地面積を乗算することで土地価格が推定できるわけです。

・固定資産税評価額から

国税庁が固定資産税の徴収に使われる価格で、おおむね公示価格の約７０％相当価格で計算されます。なおこの評価は３年ごとに見直し発表されます。

・相続税路線価から

これは相続の時の相続税算出の根拠となる価格で、公示価格の約８０%を目安に、毎年７月に取引事例なども加味して決まり公表されます。

３．築年数による建物価値の試算

建物価値は築年数が20年くらいまではリニアに下っていきますが、２０年をすぎたあたりから下げ止まるのが実態のようです。まだまだ住めるという事でのニーズや価値が残存するのでしょう。ただ税務上の減価償却費はそのまま法定耐用年数をすぎても適用されるようです。（後述）

①マンションの価格

マンションは同様のタイプでの取引事例が多いので相場はわかりやすいと思います。
土地部分については区分所有比率の面積を元に試算できます。
マンション購入価格から上記の土地区分所有部分を差し引いたものが建物購入価格に該当するでしょう。

一般にマンション開発業者は買い手に対して建物と土地を別々には価格説明しないことが多いので、もっとも簡便な試算方法は、建物だけにかかるのが消費税ですので、売買契約書時点の消費税額から逆算するのです。ここから建物価格が判明します（これは住宅ローン控除のための確定申告時にも記載必要です）のでこれが便利な方法だと思います。
その他には標準建築単価や固定資産税評価額の土地：建物比率から推定するとか、土地価格を公示価格で試算し区分所有比率をかけてマンション総額から引いて、建物価格を導く方法などもあります。

ここで築年数を反映した建物部分価格は「建物部分購入価格」×（耐用年数47年ー築年数）／耐用年数で試算できます。

マンション事例

築年数によるマンション価格への影響度合いを試算してみます。
・マンション購入価格４０００万円（税別）として（うち建物が２０００万円、土地２０００万円と仮定）
・築１５年なら、土地２０００万円＋建物２０００万円×（４７年－１５年）／４７年＝２０００＋１３６２＝３３６２万円

・築３０年なら、土地２０００万円＋建物２０００万円×（４７年ー３０年）／４７年＝２０００＋７２３＝２７２３万円

すなわち１年経つごとに２０００万円×１年／４７年＝４２．６万円（２．１３％）づつ値下がり（減価償却）していくわけです。これは毎年マンション全体価格の４．２６％づつ値下がりしていくことになります。

②一戸建ての価格

戸建ては電鉄系デベロッパーによる宅地開発などですと類似の戸建てでの取引事例があるので相場は推定しやすいです。しかし独自に建てた戸建ての場合などは、まず同じような取引事例はありませんので、売り出し価格設定をいくらにするか悩みます。土地部分については公示価格／単位広さ×土地の広さ
から目安としての土地価格を割り出すことができます。ただ建売住宅の場合は土地と建物それぞれに売買契約していることも多く、建物と土地それぞれの売価が売買契約書として残っていますから、価格把握はすぐにできるでしょう。

一戸建て事例

築年数による戸建て価格への影響度合いを試算してみます。

・購入価格４０００万円（税別）として（うち建物が２０００万円、土地２０００万円と仮定）

・築１５年なら、土地２０００万円＋建物２０００万円×（２２年－１５年）／２２＝２０００＋６３６＝２６３６万円

・築２２年なら、土地２０００万円＋建物２０００万円×（２２年ー２２年）／２２年＝２０００＋０＝２０００万円

すなわち１年経つごとに２０００万円×１年／２２年＝９０．９万円（４．５５％）づつ値下がりしていくわけです。これは戸建て価格全体の９．１％づつ大きく値下がりしていくことになります。

※築年数が耐用年数を越えても耐用年数＝法定耐用年数×２０％という税法上の簡便な耐用年数算出方法もありますが、このあたりの説明は簡便化のために今回の記事では省略させていただいています。

戸建ての場合は耐用年数が短いため、マンションに比べて毎年の減価償却（経費扱い）部分が多くなります。また毎年の経費処理ができる期間はマンションの４７年と比しても２０年間とやや短いです。

③築年数による建物相場はリニアに下っていかない

相場をグラフ的に考えると、ある築年数から急に相場価格が下るような段差がことがあります。
たとえば、長期修繕計画の外壁塗装など大規模修繕（大体築１５年）直後には全体に外観が綺麗になるので価格が上がり、新耐震法※で建設された以前の物件ではやはり買い控えで価格は落ちるといわれます。

※１９８１年の建設完了物件であれば、耐震構造には建築基準法で対応されています。今年（２０１７年）であれば築３６年に相当しますので築３７年以上は安くても買うのはやめようかなとなります。ただマンション居住の価値や魅力は買い主のライフスタイルや視点しだいで別問題でしょう。

④建物耐用寿命の年を過ぎたらどうなるのか

建物価値は原則ゼロと考えましょう。いわゆる土地値だけということです。したがって買い主の銀行ローン設定は建物での担保価値分がないので厳しくなります。

ここで耐用寿命を過ぎた中古マンションなどの場合は
償却期間＝法定耐用年数×２０%と税制上は認められていますので、
ＲＣマンションなら９年間、木造戸建てなら４年間
の減価償却期間が残ります。

４．試算で留意すべきこと

①土地価格と建物価格は別々につかんでおきましょう、建物の原価償却部分の算出のために

②デフレやインフレなどの時代影響も受けて、建物価格の相場自身が大きく変動することもあります。

③売り急ぎや、買い急ぎの事情がある場合などでは売りに弱気になって、買いに強気になって引渡し価格が上下することがあります。

④土地に借地権などのなんらかの利用制限がある場合は、当然価格は減算されます。

①土地価格と建物価格は別々につかんでおきましょう、建物の原価償却部分の算出のために

②デフレやインフレなどの時代影響も受けて、建物価格の相場自身が大きく変動することもあります。

③売り急ぎや、買い急ぎの事情がある場合などでは売りに弱気になって、買いに強気になって引渡し価格が上下することがあります。

④土地に借地権などのなんらかの利用制限がある場合は、当然価格は減算します。

⑤正確には国税庁が発表している「原価償却資産の償却率表」（//www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf）を見ると、詳細な築年別の償却率表がありますので。逐年ごとの建物の減価償却額は「建物価格×築年の償却率」から試算できます。ご活用ください。

⑥投資用物件を扱っている場合は専門の税理士や税務当局とも償却の見解を確かめておくことをおススメします。

以上のように築年数が経ちすぎると建物価値なくなります。これにくらべて土地の価格はあまり変化がないですし、時には値上がることもあります。そこで一例ですが、税法上で共同名義にする場合、いつかゼロ円になる建物部分の名義はご主人の親御さんの名義にしておき、土地部分のほうは価格が安定しているのでご主人の名義にすることで、いざ相続時や年数が経てば節税となる例もあるようです。相続対応などの相談なら売主側の不動産会社の顧問税理士さんなどの意見も聞いておくのも無駄ではありません。

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