不動産売却の重要事項説明書が作られるまで

不動産売却の重要事項説明書が作られるまで

売買契約書と並び、売買契約で大切な重要事項説明書。ここではマンションの売却を想定して、重要事項説明書の内容や、どこを確認しておくと良いのかを解説しています。あとのトラブルとならないように必ず細かく確認しましょう。

売買契約の全体管理は売主の意向を確かめながら売主側の不動産会社が担当します。売買契約の席上ではこの売買契約書の説明の前に宅建取引士資格者からその重い責任をもって説明されるのがこの重要事項説明書です。

なお今回の物件がマンション(区分所有建物)の売却のケースと設定して重要事項説明の項目を説明していきます。いずれにしてもマンションの各種利用制限などを理解して重要事項説明書に署名押印してから購入の売買契約をしましょう。

重要事項説明の流れ

売買契約書作成までの全体の流れは、別の記事でも書きました。この売買契約書の押印契約に先立って、この重要事項説明を宅建取引士資格者 が説明を行います。この流れを「一般社団法人不動産流通経営協会標準契約書式」などの記載順に対応して説明いたします。

①基本確認

宅地建物取引士の確認

説明をするのが宅地建物取引取引士であることを確認します。通常はネームプレートとID証で確認できます。資格のない担当が説明するようなら宅建業法違反になります。もちろん仲介担当者が事情を熟知しており、これを兼ねる場合が多いです。

取引態様の確認

業者が介在する今回の取引が「媒介」項目を指定しているかを確認します。

買主と売主の確認

住所、氏名、登記名義人などが正しいかを確認

②物件の表示

  • 物件の所在
  • 登記簿での登録面積と一致しているかどうか
  • 所在地は登記簿のものと一致しているかどうか
  • 登記記録(登記簿)に記録された事項
  • 物件に登記されている抵当権、差し押さえ

などの説明を受けます。根抵当権で設定の場合は、売主で抹消できるのかも確認してください。その他の権利、たとえば賃借権など利用制限が購入後にないことを確認します。

③法令上の制限

将来の建替えや増築などでの制限などの有無を説明しています。

都市計画法・建築基準法に基づく制限

用途地域の説明や将来の建替えなどの可能性なども聞いておきましょう。

④道路やインフラに関する事項

各種公的なインフラで将来の制限や負担発生などがあるか確認します。

私道負担

物件に接している道路の実情となんらかの利用制限があるかを確認します。

水道、電気、ガスや排水施設の設備状況

公的か私的な設備か、また負担額や将来の計画はどうかなどを聞きます。

⑤その他物件に関する事項

マンションの様々な制限や費用負担などがあるのか確認できます。

未完成物件(新築マンションの売り出し)の完成時の姿

中古マンションの場合は不要。

造成宅地防災区域内か

市町村で指定している 造成宅地防災区域に入っているか、また災害を防ぐための措置があるかを確認します。

災害に関する警戒区域内か否か

土砂災害警戒区域と津波災害警戒区域に該当するかを確認します。

アスベスト使用調査の有無

保温や断熱のための石綿が吹き付けられたかどうか、このアスベスト調査をしたかどうかを確認。

耐震診断

耐震診断をしたかどうか、したなら報告書の内容はどうかを確認。

住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

住宅性能評価書として交付された場合はその確認。

⑥マンションなど区分所有建物に関する事項

一般に知られるマンションの専有部分や共用部分の説明があります。

敷地に関する権利

借地部分などがあるかどうかを確認します。

共用部分に関する規約

管理規約での共用部分の範囲や管理内容を確認します。

専有部分の用途その他利用の制限

専用使用権に関する規約の定め

専用庭、ルーフバルコニー、駐車場、トランクルームなどの有無や負担などを確認します。

修繕積立金や管理費に関する規約の定めなど

管理組合が今後の長期修繕積立金など適切に積み立てているか、負担額などを確認します。

管理の委託事項

委託先の管理会社と委託内容などを確認します。

⑦契約条件に関する事項

金銭授受や物件引渡しに関する重要な時候です。良く確認しましょう。

代金および交換差金以外に授受された金額

手付金や固定資産税の精算金、管理費の精算金など、売買代金以外の授受される内容を確認します。

契約の解除に関する事項

手付金放棄による契約の解除など、トラブルになりやすい解除の条件や効果についてしっかり確認します。

損害賠償額の予定または違約金に関する事項

契約に違反したときの違約金を説明しています。上限を売買代金の20%いないとするなどの説明を確認しましょう。

手付金等の保全措置の概要

売主が手付金を保全するための条件と保全の有無をちゃんと確認します。保全してもらう場合は手付金額が物件の10%もしくは1000万円以上の場合です。

支払い金または預かり金の保全措置の概要

上記の手付金以外に売主に支払われた金銭について、任意となっている保全措置を講じるのかの確認をします。

⑧その他の事項

作成された契約書案は買主側の不動産会社にも事前に相談し、契約内容も確認されます。この契約締結の場所は、主に売主側の不動産会社に売主、買主と買主側の不動産会社が集まります。

そしてまず重要事項の説明を売主側不動産会社の宅地建物取引資格者から実施します。この間に買い主からの質疑応答が始まります。売主側は自主的には質問はあまりしません。読み合わせが終わって両者納得した段階で手付金や固定資産税の精算金を受け渡しし、売買契約を締結完了します。

重要事項説明書はどのように作られるのか

重要事項説明書はどのように作られるのかについて、説明しておきましょう。

①国交省推奨の標準書式

売主側の不動産会社が国交省推奨の標準書式を使ってPCで個別情報を入力して作成します。一般に売主側の不動産会社が作成します。大手仲介会社によっては独自に改良した書式を使いますが、実績も有り問題はありません。仲介担当者が直接作成したり、別のスタッフが作成したりします。いずれにしても最後は宅建取引資格者が説明しますので、宅建業法にもとづく内容の精査がされます。

②法務局登記所や市町村で調査

建物そのものと道路などは法務局登記所や市町村での調査で反映します。売主のプロフィールは住民票や免許証で確認します。物件の登記内容は法務局で調べます。マンションの概要、間取り、設備などはマンションカタログや売物件購入時のファイルから調べます。区分所有など管理に関するものは、アスベストや耐震診断などを管理会社で調べます。接する道路や公共インフラ設備などは市町村で調べます。

このように調査した内容を重要事項説明書の各項目に入力記載していき作成します。

③署名押印

売主側の不動産会社で重要事項説明書を二部作成し、相互に署名押印や割り印をします。重要事項説明が終了し、そのあと売買契約書を説明、都度の質疑も終われば売買契約書と重要事項説明書の内容を相互に確認合意できたことになり、契約が売主側、買主側の不動産会社と売主、買主が捺印して契約が完了します。

売主として重要事項説明書で押さえるポイント

高価な資産の売却ですので、慎重の上にも慎重に行動していきましょう。押さえておくべきポイントで重要なものを参考までに記載しました。

①事前に売主側の不動産会社から重要事項説明書案を見せてもらうこと

売買契約締結前には(売買契約書と)重要事項説明書に記載間違いがないかを確認してください。

②正しい情報を告知し売主側の不動産会社に記載してもらうこと。

当たり前ですが、㎡数など記載項目に間違いがあると、あとでトラブルになります。もし間違いがあれば速やかに訂正してもらいます。

③設定担保が抹消できることが説明できること

買主が心配するのは銀行ローンや事業資金のため担保設定があり、これを抹消できるかです。

④解約条件は理解しておくこと

解約手付けであることの理解やローン特約による解約など。

⑤隣地などの建設計画や、いやがりそうな事があれば口頭で告知しておきましょう。

ペット規定やごみ当番、駐車場割り当てなど、のちのちのクレームにならないためです。

⑥最終売買決済日と引渡し月日の確認と、もし変更が考えられるときの連絡法も説明しておきましょう。

買主は、立場上もう契約するつもりで来ていますので、大丈夫です。「悪いことは早い目に、良いことは突然」で説明しておくことが肝要でしょう。

重要事項説明書はあくまで売買契約書の前に説明されます。時間は1~2時間はかかりますが、買主が項目ごとに質問があっても、それに対しては売主側の不動産会社担当が答えてくれますが、売主としてもナイスフォローをしてください。

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