土地の売却で境界確認をする流れとトラブル対策のポイント

土地の売却時には境界確認が必須です。ただ隣人とトラブルになることもあり、境界線が確定できず、売却できない人もいます。トラブルにならないように日頃から隣人関係は良好にしておきたい一方で、事前に境界確認をしておくことで備えるのも1つです。

さて売却土地の境界についてですが、銀行は物件の担保価値を確定のためには境界の確定がされているほうが良いです。この土地売却時の測量と境界確認は、売却後の境界に関する隣地とのトラブルを未然に防止でき、また土地の価格を正確に決める上でも必要なことなのです。

しかしこの確定のためには隣地地主の立会いのもとで合意した文書に署名捺印を求めることが必須なのです。もし地主が合意に乗ってこないときは紛争となり、法的手段に訴えざるを得ませんので、こんな不確定な土地では買い手は当然にもいやがります。

そこで以前の不動産屋さんは実際の取引にあたっては公簿上の面積を使って売却仲介することが多かったのです。
もし売却後に再測量して変動が出た場合のために、売り主と買い主の間で精算することを売買契約書や重要事項説明書に記載して対処していました。

もちろん公簿面積での取引で境界標（杭）が正確に設置されていて安心な場合や、逆にかなり広い土地で地価もかなり安いような場合はあえて測量を実施する必要はないです。これは測量費用が膨大になるためです。

最近の買い主は境界特定が心配と感じる場合は、あらかじめ境界確認書の提出を売り主に求めてくることが多くなりました。

したがって、土地売却ではできるかぎり売却前に家屋調査士に依頼し、費用と時間をかけて売主側の不動産会社にも相談して境界確認作業を済ませるのが良いです。

いずれにしても円滑な取引、隣家との境界紛争の回避、買い主が安心できるためには、境界確認が必要です。

１．土地境界について

①まず境界の確認をします

土地売却前に、土地の境界標の有無、そして境界が法務局や行政の公的書類などで確定しているか、隣地地主との境界合意の書面があるかを確認してください。売主側の不動産会社の担当にも調査に動いてもらいましょう。売却する土地を購入した時の地積測量図や現地でも境界標がちゃんとあって、関係者合意した最近の書面があればとくに再度の測量は省けることがあります。

②なぜ境界確認が必要かこれは隣地との争いをなくすためです。

とくに登記台帳の記載内容と、実際の測量内容が異なっている場合には紛争が生じます。よくあるのが父祖伝来の不動産相続したものや、一等地で地価が高い場合などです。当然に土地面積の正確さが、売却価格設定や銀行ローンなどの担保設定上で必要です。

③測量をしないとだめなケース

測量は専門家である土地家屋調査士で実施してもらえます。この費用は通常売り主が負担します。
このような測量が必要な場合とは

・隣地との境界がわからない（仕切り塀やフェンス、植え込みなどがない、境界標（杭）も見えない）場合

・銀座のように地価が高く、０．１㎡の差でも大きな金額換算面での差が大きい場合

・物納での税金納付のための証明の場合

などです。

④土地境界には二つの種類があります。

土地の境界には「筆界」と「所有権界」の二つがあります。
またこれによるトラブルを解決させるために便利な「筆界特定制度」が平成１８年１月からすでに始まっています。

・「筆界」とは法務局で最初に登記されている土地の範囲を区画した境界のことで、登記後に分筆や合筆されていないなら、これが土地の区画線となります。この「筆界」は法的に登記されたものですから、土地所有者では勝手に変更はできません。

・「所有権界」とは、筆界に従わずに土地所有者が勝手に人に貸して占有させたり、境界がずれていたりの現況に従ったプライベートな区画のことです。この現況にしたがって土地の売買や賃貸借を実施すると、法的な区画の裏づけがないため公的な保護も得られませんのでトラブルを起こす事になります。公的な筆界と現況の所有権界がきちんと合致していることで土地取引を安心かつ円滑に進めることができるのです。

・「筆界特定制度」

土地所有者からの申請で、筆界特定登記官が公的に筆界の位置を特定してくれる制度です。隣人同士が裁判にかけずに筆界を明らかにできるので、当事者としては資料収集作業が省略できるので便利です。
境界標や該当資料などがない場合は売却前に利用する価値があります、しかもこの申請手数料が８０００円程度などであって、かなり割安です。もちろん測量が必要な場合は別途かかってきますが、以前の公図や測量図などが使えるとなれば測量費用は不要なのです。

通常の裁判での決着だと約２年はかかりますが、この制度なら半年～１年で判断が示されます。ですから売却が予測された段階で下調べ的に進めるのが賢明です。

⑤土地境界の証明は

・通常は法務局の公的な登記簿謄本、公図、地積測量図から売却する土地面積がわかります。現況が境界標どおりであれば問題はありません。すなわち、公簿面積が基準の土地売買で、しかも境界標が適切に設置されていたら売り手に測量図面の作成交付義務はありません。しかし買い主から「境界確認書」の提示を求められた場合は、かっての土地購入時に受け取った公図や測量図などをでよく説明しましょう。

・「境界確認書」が作成されて保有していれば安心です。
これで、土地境界を客観的に示すことができますし、将来の土地境界をめぐった紛争も防止できます。
当然これをもとに土地の売却もできますし、登記簿などの公的な資料とも整合がとれていますので買い主も、これがあれば安心されます。

・「境界確認書」が無い場合
公的な登記簿謄本や公図や地積測量図に記載の面積が公的なものでも、現況の土地が登記後どう変化しているかは保証の限りではありません。買い主の立場では、公的な筆界と同じ現況であるかがわかる境界確認書の交付を要求することが普通です。

この場合は、売却前に売主側の不動産会社とも相談して進めてみましょう。協会確認書作成の必要がない場合もありますし、土地家屋調査士に境界確認書の作成を依頼するか、または前述しました「筆界特定制度」を活用する場合もあります。

⑥測量はどうするのか

境界確認書で隣地の地主さんや道路や水路管理の行政窓口の境界が正しいという証明を得たい場合は専門の土地家屋調査士に依頼する事になります。

・費用、期間は概算で４０~７０万、期間は３ヶ月程度とされています。
詳細は売主側の不動産会社に照会してみましょう。
これは売り主負担が原則です。ただ買い手からは、まだ売り出ししていない段階で、ぜひ売って欲しいと持ちかけられたような場合は買い主による費用負担も可能でしょう。

・原則ですが、「公簿が基準の売買取引で、境界標が適切に設置されていたら、売り手に測量図面の作成交付義務はありません」なのです。

２．境界確認は売却前か売却後か

まず対象の売却土地が、前出の公簿面積での取引であって、境界標もすでに適切に存在するかしていることを確認してください。適切であれば境界確認のための新たな測量は不要です。

もし、現況があいまいで、どうも公簿や公図とも違うようであれば売却前に境界確認をしておくことが無難です。
方法は１章④のように手配してください。

①売却前に境界確認

土地を売ることを考えた段階で、事前に境界確認をしておくのが良いでしょう。買い主からは現況を見た段階で、境界が公図とちがってあいまいなので境界確認はどうなっていますか、境界確認書はありますかと質問されますので売主側の不動産会社とも相談して関係書類は準備しておきましょう。

②売却後に境界確認

筆界特定制度であれ土地家屋調査士への依頼であれ、境界確認にはかなりの日数がかかります。売却後に境界確認する場合は、実際に境界変動があれば売却価格を精算するむねを売買契約書などに記述して対応するようにします。なので売主側の不動産会社ともよく相談して対応しましょう。

③境界確認費用の負担は

通常は売り主負担なのですが、まだ売り出しもしていない時から、買い手が売ってくれとの要望がある場合は、測量費などを買い手負担でお願いできることもありますので、事前に買い手とも境界確認の費用負担を交渉しておきましょう。

３．土地境界確認の流れ

土地境界を新たに確認して、土地境界確認書の作成を土地家屋調査士に依頼する場合の流れを簡単に列挙してみました。まだ売主側の不動産会社を決めていない段階などでは、基本として費用は自己負担（売り主）となります。

①土地家屋調査士との契約

不動産会社からの紹介や地元には土地家屋調査士会がありますのでご相談ください。

②公的資料や過去の測量図収集

法務局で閲覧できる公図、登記簿、地積測量図、過去の境界確定資料や境界トラブルの有無なども調べます。

③現況測量

測量前に隣地への挨拶、必要な場合は道路や水路担当市町村での調査を実施、測量結果をもとに境界確定の協議をします。

④測量計算

公的な既存資料や、現況調査の結果から境界線を計算します。また隣地だけではなく官民境界（道路や水路との境界）を決めるには区役所など市町村の担当者と打ち合わせて決めます。

⑤境界点の仮表示

土地所有者への境界点の説明用の仮マーク（ペンキマークなど）を設定します。

⑥関係者の境界確認

隣地の地主さんの境界立会いと区役所担当と官民境界（道路、水路）を確認します。

⑦関係者合意と境界標識の埋没

境界標識を合意した場所に埋設します。材質はコンクリート杭、金属プレート、金属鋲（びょう）などです。

⑧測定測量図を添えた合意文書の締結

合意文書として隣地ごとに署名捺印された「境界確認書」＋「確定実測図」が２部づつ製本され利害者全員に一部づつ交付されます。

４．土地境界紛争の対応

土地境界の特定で隣地の地主さんと見解が相違して紛争状態の場合は、弁護士さんや所轄官庁などにも相談して慎重に進める必要があります。

①弁護士への依頼

あきらかに境界での見解対立がある場合は、紛争処理がスムーズに進められるように、売り主と隣地地主（複数あり）の間で相互に弁護士を立てて交渉します。中途半端に弁護士以外に相談してしまってこじらせないようにします。

②筆界特定制度の利用

前述しましたが、この制度を申請したほうが、自分で資料を収集する手間も省けて便利です。公的な筆界を確認して交付してくれます。申請だけだと費用も安いです。ただ測量が必要となる場合はこの測量費用の負担が発生しますので気をつけましょう。

いずれにしても売主側の不動産会社を決める前でも、対象の土地の登記資料や、土地入手時の資料有無などは事前に調べておきましょう。もちろん現況と境界標（杭）と公図のずれがないかなどの確認も必要です。

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