不動産売却に掛かる費用 - 不動産売却の仲介手数料

【不動産売却の仲介手数料】相場と計算

不動産を不動産会社に売ってもらう場合、仲介手数料が掛かります。売れたお金から引きますが、100万円以上になることもあるので不動産会社選びは慎重に。

仲介手数料は何のために払うのか?

不動産の仲介とは、不動産の売却や賃貸借をする際に売主と買主、もしくは貸主と借主の間に立ち契約を成立させるための業務を行います。仲介手数料はその業務に対する報酬です。

不動産会社の主な業務は、不動産を査定し売却価格・賃貸料の提案、チラシやインターネットを利用した広告・宣伝、購入希望者の現地案内、双方の間に立っての交渉、契約書の作成、契約の締結、決済から引き渡しまでを仲介します。成功報酬のため、契約が成立した時に仲介手数料が発生します。

※成功報酬とは仕事が成功したことにより支払われる報酬のことなので、不動産売却や賃貸においては売却契約、賃貸借契約が成立した時に支払うことになります。一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼しますが、契約を成立させた1社にだけ手数料を支払います。

不動産取引に仲介が必要な訳は?

不動産の取引は大きなお金が動きます。売主にとっても買主にとってもできるだけ満足のいく形で安全な取引が行われなければなりません。しかし不動産取引には専門的な知識が多く必要なため、素人同士の取引には危険が伴います。

不動産会社は宅建業法だけでなく、建築基準法・都市計画法・農地法・民法などの基本的な法律に関する知識や住宅ローンや税金などの知識にも精通しなければなりません。

不動産会社の専門的な知識により、トラブルを回避しスムーズな不動産取引が可能になります。仲介とは単に契約を取りまとめることだけに限らず、売主・買主のそれぞれの立場に立ったアドバイザーとしての役割も担っています。

仲介手数料は双方にかかる

仲介手数料は売主・貸主、買主・借主の双方にかかります。例えば1,000万円の不動産売却が成立したとすると、

1,000万円×3%+6万円+消費税=388,800円

388,800円を売主と買主の双方が支払います。

仲介手数料は上限が決まっている

上記の手数料の計算(不動産価格の3%+6万円)は仲介手数料の上限です。

上限は決まっていますが、下限は決まっていません。多くの不動産会社では上限を採用していますが、交渉によって多少値引きしてくれる業者もあります。

手数料が発生しないケース・支払いのタイミング

手数料が発生しないケースは以下の2つです。

売主が直接買主に売却

不動産を友人や知人、親族に売却する際は、不動産会社の手を借りる必要がないため、手数料は発生しません。

不動産会社が買主

不動産会社が自社の所有不動産を売却する際や、直接買取をする時は不動産会社が売却契約の当事者になるため、仲介にはなりません。よって仲介手数料は請求できません。

手数料支払いのタイミング

一般的には、売却契約時に手数料の1/2を、決済時に残り1/2を支払うことが多いですが、決まりはありません。全額を決済時に支払う交渉は可能です。

手数料が半額・無料の不動産会社

不動産の賃貸だと、手数料が半額・無料のケースが増えていますが、貸主にとって空室リスクは非常に大きな問題です。

借主側の手数料を貸主が負担してでも空室を埋めたい時に手数料半額・手数料無料としてキャンペーンを打ち出すことで、早期に入居者を獲得する可能性が高くなります。また不動産会社が貸主である不動産もあります。

こちらは直接貸主から借りるわけですから仲介に相当しません。仲介手数料無料が当然です。

不動産の売却にも手数料なしと広告に記載されていることがありますが、大手不動産会社などの不動産を直接購入すると、仲介手数料の請求はできません。

当たり前のことを広告に記載することによって、購入者にお得感を印象付けていますが、実際はお得というよりも普通のことです。しかし大手デベロッパーなどで販売部門を別の関連会社に任せてると、手数料の請求は可能になります。

契約が破棄された時の手数料

売却契約を締結

契約が締結した時点で仲介手数料の支払い義務があります。自己都合で契約解除をすると、手付金の放棄と共に仲介手数料の支払い義務が残ります。しかし引き渡しまで完結されていないため、通常の仲介手数料の半額程度を支払うのが一般的です。

住宅ローンの特約による解除

特約が付いているケース、例えばローン不成立に伴う契約解除の場合などは、特約に従い手数料は発生しません。

不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法

不動産売却にかかる仲介手数料は不動産価格によって上限が定められています。

200万円以下5%
200万円超400万円以下4%
400万円超3%

それぞれに消費税がプラスされます。最初に説明した「不動産価格の3%+6万円+消費税」という計算方法は本来の手数料の計算を簡易化したものです。1,000万円の不動産にかかる手数料の本来の計算は、

200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%+消費税=388,800円

となり、先ほどの計算と同じ合計になります。

不動産の価格が400万円以上だと不動産価格に3%を乗じた金額に6万円をプラスした方が簡単です。200万円以上400万円以下のケースは、不動産価格に4%を乗じて2万円をプラスします。

例えば380万円の不動産は、

380万円×4%+2万円+消費税=185,760円

となり、

200万円×5%+180万円×4%+消費税=185,760円

と同じ金額になります。

不動産売却の仲介手数料一覧(税込)

売却価格仲介手数料
100万円54,000円
200万円108,000円
300万円151,200円
400万円194,400円
500万円226,800円
1,000万円388,800円
2,000万円712,800円
3,000万円1036,800円
4,000万円1360,800円
5,000万円1684,800円
1億円3304,800円

賃貸の仲介手数料

不動産の賃貸に掛かる仲介手数料は、借主が支払う金額は賃料の1ヶ月分が常識のようになっているようです。また貸主からも広告費用などと称して賃料の1ヶ月分を請求している不動産会社も多くみられます。

しかし宅建業法では、賃貸借契約の手数料は、貸主・借主の双方の合計で賃料の1ヶ月分が上限と定められています。したがって本来ならば貸主・借主双方から賃料の0.5ヶ月分ずつの報酬を受け取ることが普通です。

しかしながら、宅建業法では“当該依頼者の承諾”がある場合は、1ヶ月分をどちらか一方から受け取ってもいいことになっています。またこれも承諾が条件ですが、特別な経費(宣伝費用など)が掛かった時も貸主側に請求できるようになっています。

どちらにしても承諾が必要です。承諾を得ることもなく、双方から賃料の1ヶ月分の手数料を請求するのは、これまでの不動産会社の悪しき慣習によるものだと思われます。

賃貸の仲介手数料について、最近は色々な意見が出ているようですが、貸主・借主双方から賃料の1ヶ月分を請求できた時代は不動産過多ではありませんでした。

不動産があり余り、借り手市場になった現在、賃貸向けの手数料の見直しがあるのも当然の流れかと思われます。旧態依然のままでは益々空室率が高くなるのは必至のことでしょう。

手数料半額・手数料無料はこうした不動産会社の裏事情や時代的な背景が反映している結果といえるでしょう。


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