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不動産屋を仲介してマンションを売却した場合の住み替え費用

不動産屋を仲介してマンションを売却した場合の住み替え費用

マンションの住み替えには、大きなお金が動きます。売却した時のお金が全て入ってきてから費用を払えれば良いのですが、どのタイミングで支払いが発生するか確認しておくことが大切です。またマンションを売却したお金で住宅ローンを完済する場合は、諸経費の金額も事前に計算しておきましょう。

今居住しているマンションを売却して、その資金で新しいマンションを購入する場合、事前にキャッシュフローを確認しておく必要があります。

キャッシュフローの条件

マンション売却のタイミングに注意

銀行の住み替えローンを使うなら別ですが、現マンションが売れてから、新マンションを買うことが大前提です。まだ査定額も不明で売却が成立していないのに、新しいマンションを買うための支払い義務が出てくると、返済でキャッシュフローはパンクしてしまいます。

仲介会社の買取は無理に選ばない

マンション売却のマクロ的な費用

諸費用の目安は中古物件価格の6~10%、新築物件なら3~7%が相場です。これで大まかな費用を把握しておくことも大切です。しかしキャッシュフローはギリギリでないようにしておくことが住み替えを成功に導くコツです。

オーソドックスに試算するなら

住み替えの試算

となる必要があり、現マンション売却益は

マンション売却益の試算

から算出できます。

このケースでのマンション売却に掛かる諸費用を、次のステップでご説明します。

マンションの売却に伴う諸費用

まず売却に掛かる諸費用のうち、義務的経費について説明します。この諸経費にはリフォーム費用や引越し業者に払う費用などは含んでいませんのでご注意ください。

マンション売却に必要な売買契約書の印紙代

不動産会社の店舗で売買契約時に不動産会社に現金で支払います。売却価格によって違いますが、5000万円以下なら1万円の印紙です。売買契約書に貼り付けて使用します。

印紙代は現金で仲介会社に支払いますが、買主と折半します。

マンション売却時の固定資産税

一般的には引き渡し時点で精算します。起算日1月1日から物件引渡し日までを日割りで負担し、現金で買主に支払います。

ただし1年間の固定資産税を既に納付している場合、引渡し時点から年末までの課税額を日割りで計算し買主から現金で支払ってもらいます。

マンション売却にかかる仲介手数料

物件引渡し時点、銀行支店で仲介会社に現金で支払います。

仲介手数料:最大3%+6万円

仲介手数料については、不動産売却の仲介手数料でより詳しく解説しています。

マンション売却で必要な司法書士費用

抵当権抹消登記費用(ローン残額ある場合)通常は銀行ローン担当銀行の支店で費用を司法書士に支払います。この時には抵当権抹消に必要な資料なども渡します。

マンション売却後の諸経費

支払い時期は異なりますが、マンション売却の諸経費に含まれます。

マンション売却にかかる譲渡所得税

売却益がある場合、所得税・住民税として支払う譲渡所得税は、譲渡所得金額がある場合に納税義務が生じます。

譲渡所得税=譲渡所得金額×15%

例外を除き、譲渡所得金額は以下から算出できます。

譲渡所得金額の試算

住んでいたマンションを売却する場合、3000万円が特別控除されるので、多くの場合は譲渡所得税は心配しなくて問題ありません。

相続した不動産を売却した場合は、こちらの相続した古家と土地を売却する場合に掛かる税金、譲渡所得税の計算方法が参考になります。

マンション売却後の減税措置

譲渡所得税が多くかかる場合、国の減税措置などもあるので、翌年の確定申告時期までに所轄税務署に行き相談しましょう。

新マンションの購入に伴う諸費用

マンションの購入に当たって、新築マンション(デベロッパーなどの売主物件)なら仲介手数料はかかりません。ただし中古マンションなら仲介会社に報酬として仲介手数料を払う必要があります。仲介手数料の計算は売却時と同じです。

ここからは購入の諸費用のうち、義務的経費について説明します。リフォーム費用や引越し費用などは含んでいませんのでご注意ください。

マンション売却にかかる印紙税(売買契約書)

売主買主間の売買契約締結時点で必要なもの。費用は1.5万円で売買契約書に貼り付けて使用します。印紙代は現金で仲介会社に支払いますが、売主と折半します。

マンション売却にかかる印紙税(金銭消費貸借契約書)

銀行のローン契約締結時に必要です。費用は2万円で住宅ローン申込みの金銭消費貸借契約書に貼り付けて使用します。現金で銀行に支払います。

マンション売却にかかる銀行ローン手数料

銀行のローン契約締結時に必要です。銀行によって金額が異なり、以下のようなローン手数料を同じ銀行の諸経費ローンで支払う方法もありますので、銀行ローン選択時に相談してみましょう。

  • 融資手数料
  • 保証料
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 団体生命保険料など

マンション売却で相殺する固定資産税

マンションの引渡し時に必要です。銀行ローンが設定してある場合は、担当銀行の支店で行われます。物件の固定資産税は売主との間で、引渡し時期を起点にして相殺処理を行います。

引渡し日から年度末までを日割りで買主が負担し、現金で固定資産税支払い済みの売主に支払います。

マンション売却にかかる仲介手数料

中古物件の購入時に掛かることが多い費用で、マンションを引渡すときに仲介会社へ現金で支払います。

仲介手数料:最大3%+6万円

マンション売却にかかる登記費用

引渡し時に銀行ローンの支払いの中から依頼した司法書士に支払われる費用です。登録免許税として抵当権・土地・建物について必要です。また抵当権抹消や所有権移転の登記費用を現金で司法書士に支払います。

司法書士は一般に抵当権を設定する銀行の指定する司法書士で行います。

マンション売却にかかる不動産取得税

ローン減税もあるので、これも含めて所轄税務署に相談して申告してください。税務署から不動産購入のお尋ね文書が届いたら、購入資金内容や住宅ローン控除額などを記載・提出して納付します。

このために仲介会社などの取引の領収書類は整理して必ず保管しておきましょう。

マンション売却に関する留意事項

計算方法が複雑で面倒に感じた方は、まずStep1のマクロ的な条件の簡略な方法で試算してみてください。

必要費用でも民間価格として競争があるローン手数料や登記費用については情報をのせておりません。

また絶対に必要ではない

  • 広告代
  • リフォーム代
  • 家具備品代
  • 引越し費用
  • 電化製品費用
  • 残置物

などの費用はサイトに記載していないため、全体費用は売却の流れを考えながら、必要になるお金を試算してみてください。

Step0
不動産の売却前にまず査定

イエイは約1分で複数の不動産会社に査定できる一括査定サイト。不動産会社によって500万円以上、査定価格に差がでることもありますので、買取をお願いする人は特に比較しましょう。

また全国1000社が登録しているので、売却や買取できる会社がきっと見つかります。

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