不動産売却の種類 - 競売

競売の流れの解説と競売を回避する対策

競売の流れは、まずローンを借りている金融機関から通知が来ることから始まります。競売は不動産を売却してローン返済に当てるわけですが、通常の市場で売買が行われるわけではないため、安く買い取られてしまうので、避けるべき売却方法です。

ローンを一定期間滞納すると物件が差し押さえられ、強制的に売却されてしまう競売手続きに入ります。今回は競売がどのような流れで進むかと、競売に対する基本的な考え方を解説いたします。

競売は損である

よくローンが返せなかった場合の対応策について記載しているサイトで競売と任意売却を混同するような記事が公開されていることがありますが、基本的に競売は売主(不動産所有者)にとって損であるという事を念頭に置く必要があります

競売とはローン滞納によって不動産が差し押さえられ、強制的に売却されることを指し、基本的にローンの返済を3ヶ月から半年ほど滞らせると通知が送られてきます。自己都合である程度調整の余地がある任意売却とは違い、金融機関および融資の保証機関が手続きを進めるため裁量の余地はほとんどなく、また売却価格も低水準になりがちです。

そのうえ任意売却と同じく不動産売却で相殺しきれなかったローンは返済義務が残るため、物件保有者にとっては非常に不利な手続きです。

競売の流れ

ローンを滞納すれば金融機関から通知書が届き、連絡を入れてほしいという旨の申込みが入ります。これを3~6ヶ月放置し続けると期限利益の損失が発生したという事によりローンの一括返済が求められます。この段階で並行してローンの保証会社に代位弁済、つまり融資返済の肩代わりが求められます。

これを受け取った保障会社は担保物件を売却するため、差し押さえ手続きを行います。その後、不動産所有者の元に裁判所より不動産競売開始決定通知書が届きます。これがお宅の保有不動産を強制売却します(競売)という通知書です。

基本的にこの段階になると競売の取り下げはほぼ不可能であると考えてください。

その後の流れですが、競売開始前に価格・物件状況等を決定するため裁判所から執行官のが不動産状況を確認するために訪問します。これはたとえ自宅であろうとも内装の開示義務があり、拒否できません。これらの流れを経て競売条件が決定し、4ヶ月前後で物件が売却され、住居者は強制退去させられることになります。

これを一般的には強制執行、もしくは立ち退きと呼びますが、住居者・不動産所有者に拒否権はありません(自身が住んでいるのではなく、他人への賃貸の場合はこの限りではありません)。

競売を回避するために

以上が競売の流れです。冒頭に述べたように、競売は不動産所有者にとって損です。競売を回避したい、でもローンが払えない・・・という状況の場合、その旨を金融機関に正直に告知し、任意売却手続きにて不動産を手放すことをお勧めいたします。

手続き手順は簡単で、ローン滞納の初期段階で通知書が届いたとき、無視をせず正直にその旨を告知すれば問題ありません。後は自然と売却しましょう(競売しましょう)という流れになるはずです


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