土地の相場を調べるには路線価を使う

土地相場を知るには欠かせない路線価図。路線価を知るのは簡単ですが、見方が分からない人は少なくありません。そこで路線価図の見方と計算方法をご紹介します。相続した土地や売却を考えている土地の資産価値を知る時に役立ててください。

路線価とは、路線(道路)に面する土地の目安価格(円/㎡)のことで、中古住宅の土地の査定価格や固定資産税、相続税といった税金の指標になります。路線価が書かれている地図を路線価図といいます。

路線価図は誰でも見られますが、特殊な図なので読み方を知らないとどう読めば良いのか分かりません。この記事では路線価図の見方をご紹介します。

路線価図を読む

まず実際の路線価図を見てみましょう。以下は2016年の東京都文京区24005の路線価図です。

2016年時点での路線価です。現在の路線価は路線価図・評価倍率表の東京都文京区の24005をご確認ください。

道路に550Cのように英数字が書かれていますが、これが路線価です。550Cは、55万円/㎡の土地だと分かります。仮に借地権でなく、路線価が550C、面積が100㎡であれば、以下の計算で土地価格が求められます。

(550 × 1000(円)) × 100(㎡) = 5500万円

ただし路線価図は実勢価格(実際に取引されている価格)から2割ほど割り引かれた金額とされています。理由は実勢価格より高い価格を元に税金が決まると不満が出るからだと言われていますが、どう補正されているのかは分かりません。

もし自分の土地を売り出したい場合、以下のように路線価の金額を0.8で割ると実勢価格に近い価格が求められます。

5500 / 0.8 = 6875万円

数値の後の英字は借地権割合を示しており、借地権の価格を調べる時に使用します。以下が借地権割合と英字の対応表です。

1つの道路に面している場合の計算を行いました。ただ複数の道路に面していて、路線価が異なると計算方法が変わります。

奥行価格補正率や側方路線影響加算率など、立地や面積によって細かく決められているので、気になる方は計算方法のリンクを記載しますので、そちらから確認してみてください。

計算方式は正面の道路を奥行きによって補正(若干の減額)して、側面や裏面の道路の補正価格を加算します。一概には言えませんが、複数の道路に面している方が価格は高くなる傾向にあります。

土地の価格を求める方法には路線価の他に、公示地価や固定資産税評価額などがあります。より精密に求める必要がある場合は原価法や収益還元法、取引事例比較法といった不動産鑑定評価基準に則った計算が求められます。

ただ、これらは評価額に過ぎないので、この価格を知ることでどう生かすかが重要です。もし土地を売りたい場合、需要の多さを調べなければいけません。需要が少なければ、買い取ってくれる不動産屋を探す選択肢も考えておきましょう。

土地活用を考えている場合、経費以上の収益を何年で見込めるかを考える必要があります。既に保有している土地の場合、利回りよりも年間の価格下落率を十分に想定して、最終的な売却価格も想定した活用が求められます。

最後に、路線価の計算方法を紹介しましたが面積を把握していなければ算出できません。土地は境界線のトラブルが非常に多い不動産ですので、売却や活用を考えるより先に、面積を確定させなければいけません。

購入時の測量図や図面、実測図など境界が判別できる資料を、先に用意しておくと、今後のアクションがスムーズに進められます。

実際の土地売却の流れは、初めての土地売却で解説していますので売却を考えている方はご覧ください。

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