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投資マンションを高く売るために欠かせないこと

不動産投資では一般的なマンション運営ですが、多くの不動産投資家が言うように出口戦略が非常に大切です。いくらで売れるのかを調べ尽くすのはもちろんですが、売り出す前に何をアピールするか徹底的に考えつくしましょう。売り出すときには必ずアピールポイントを1つに絞り込み、ダメだったら一旦取り下げるのも1つの手です。

2016年初頭にはマンション価格が過去最高になったとのニュースもありましたが、ずっと右肩上がりだったわけではなく、東日本大震災以降、少し下がっていた時期がありました。

2014年・年間平均中古マンション価格 首都圏と中部圏で反転上昇 近畿圏では上昇続くより

そして、ようやく上昇してきたわけですが、どんなマンションでも高く売れるわけではなく、高く売れるマンションと売れないマンションに二極化してきたというのが率直な感想です。

ここでは体験談を元にマンションを高く売る秘訣を考えたいと思います。

投資用マンションを高く売るために工夫したこと(男性/30代)

私が投資用マンションを売却する前にやっておこうと思ったのは、設備の充実と設備の掃除でした。私自身がキレイなら良いと思える人間で、マンションにはエアコン、電気、収納スペースがあったほうが良いと思ったので、自分でほしいと思ったものを用意しました。

多少出費があっても、固定費は運用で得ていた資金から用意できたので大きな赤字にはなりませんでした。入居者もすでにいくらか入っていたので、満足度も挙げて運用し続けられる状態になりました。

手続きや管理を不動産会社に任せていたので、所有者が変わっても住人にとって大きな不安も残らないようにしてあり、買い手はかなり早く見つかりました。

設備が充実している分、私が購入したときよりもかなり高く売却することができました。運営で得られた費用も含めて大きい利益にでき、大成功でした。

駐車場のガードや車が入る部分の拡大工事も少し行って、とにかく生活しやすい環境を用意しました。自分だったらどんなマンションに住みたいかを考えていたのが良かったと思っています。

あまり充実している設備がない物件を購入してから価値を上げられたので、最初の判断でも良い結果が得られたと思っています

マンションの設備を利用して価格を上げた(女性/50代)

私がそれまで所有していたマンションは、かなり長い間運営しており、入居者も常に入っているような状態でうまくいっていました。運営者側で用意してほしいといわれた設備もいくつかあり、特に換気扇についてはしっかりしたものを設置しました。

掃除もしやすく、清掃担当者も毎年依頼するようにしていたので、住人の満足度も高かったようです。女性としても母としても掃除のしにくい部分で負担も感じてしまうようなものだったので、できるだけ良いものを選ぼうと全室に取り付けていました。

このサービスが私がマンションを売却する時に高くできる交渉部分になりました。かなり満足度が大きくできていたということと、設備がグレードの高い高品質のもので、将来的にも利用していけそうなものだったということで、最初の購入価格に合わせて、毎月得られそうな月収分に照らし合わせた金額、その分の設備の充実にかかった費用も合わせて売却できました。

価格は3000万円くらいだったものですが、だいたい4000万円に近くなるくらいまで上げてもらえました。立地もよく、入居者の引っ越しの可能性も低く、1年もすれば家賃収入でも差額分回収できる金額だったので良い設定でした。

設備が整っていれば当然それだけ価格は高くできるようでした。

入居者の意見を取り入れて価格も上げられた(男性/40代)

マンション運営をしていたのですが、さらに利益率を上げるために新しいマンションに乗り換えようとそれまで持っていたマンションを売却することにしました

マンションは入居者の意見を取り入れて設備も内装も少しずつ変えていたので、購入したときよりはかなり上品な雰囲気になっていました。

宅配ボックスなども取り入れたので、周辺にあるマンションよりもグレードの高いものとして利用できました。そのおかげか、売却する時には価値もかなり大きくなっており、購入したときの1.5倍ほどにもなっていました。

それだけ長く運営し、しっかり管理できていたので築年数は少し長かったのですが、利益が十分得られるということで十分な金額でした。運営がきちんとされていなくても利益にはなりますが、やはり少しでも良いマンションにできているのは価値が高いと判断されるようです。

空室も少なく、入居率も非常に大きかったのでそうした点も評価されました。家賃収入をそこまで大きくしようとせず、最初はとにかく満足度を上げていこうとしていたのが結果的に良くなりました

買い手も長期的に安定した家賃収入を得ようと考えているようだったため、ちょうどよいマッチングもできました。売り手・買い手双方の期待に沿った取引ができれば十分な結果も得られるようです。

マンションは設備が良いほど高く売れる

一般的な設備をチェック

マンションにはエアコンやトイレ、電灯など入居者が自分で用意しなくても済むようにいくつか設備を導入しておくと売却するときに価格が上がる可能性があります。エアコンは特に有名ですが、できるだけ電気代がかからない新しいものを入れておいた方が良いです。

またドアの鍵やセキュリティ、窓のカギと二重窓など防犯に関係するような設備も価格を上げるには効果的です。お風呂場の換気扇の必要性も高いのでお風呂周りの設備も整えておくとよいでしょう。

時にはシャワーやお風呂の設備が重視されることもあるので事前に用意できるようにすると良いです。

近年は、マンションにもともとWi-Fiを付けていることもあるので、インターネットに気軽に接続できる環境を整えておくのもおすすめです。

立地とアクセス・治安も重要

マンションの場所や駅からの距離、マンションの周囲に何があるかも売却価格に影響することがあります。特に駅に近い場所ならばそれだけで価格は数倍に膨れ上がります。部屋の広さも影響しますが、最低でも1LDKあれば価格は魅力的になります。

車を利用するような地域にマンションがあるならば当然駐車場や駐輪場もないと価格は上がりません。駅の近くで駐車場もあるような物件ならばそれだけで1部屋2000万円を超えるような価値になります。

家族で暮らすような場合は周辺の治安も重視されるので繁華街からの距離なども調べておくと安心です。

時代に合ったマンションにするとよい

マンションにも流行や人気というものがあり、近年は単純にきれいなだけでなく、コンセプトに沿ったお部屋が人気です。例えば、木のぬくもりが感じられるお部屋や、お友達と一緒に暮らせるようなシェアハウスのようなマンションも人気です。

景色がみられるよりはお部屋の中で過ごす時間が充実できる方が良いこともあれば、インターネット環境が整っている施設を好む人もいます。

それぞれの希望や価値観に合わせてマンション選びも進むので、コンセプトを明確にするだけで売却もうまくいく可能性が高まります。

時代に合ったマンションを選べるように工夫して、流行や若い人の感覚にも敏感になっておくと良いです。

マンションでもバリアフリーはとても重要なので、高齢者や二世帯住宅のような感覚で利用できるマンションにしたい場合は部屋数も多めに確保しましょう。

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