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一戸建てやマンションは、平均築何年で売却されているのか都道府県ごとに調べてみました

一戸建てやマンションは、平均築何年で売却されているのか都道府県ごとに調べてみました

売買される家にも古い家、新しい家、様々ありますが、築年数の平均はご存知でしょうか?都道府県によって大きく異なり、人口が大きく影響します。この記事では都道府県ごとの平均築年数と築浅・築古住宅の特徴を調べてみました。

不動産の取引結果は、国土交通省の不動産取引価格情報検索から誰でも調べることができます。ここに全ての取引結果が掲載されているわけではありませんが、相場などの平均を求めるのには非常に役立ちます。

今回はこの情報を元に、売買された土地付き一戸建てとマンションの平均築年数を調べてみました。

  • 国土交通省の不動産取引価格情報検索のデータを使用
  • 土地付き一戸建てとマンションが対象
  • 建築年が確認できないものは除外
  • 調査対象は2011年~2015年
  • 調査結果の分析は東日本不動産流通機構のデータを使用

結果発表

早速ですが、結果発表です。

売買された中古住宅の
平均築年数は17.3年
愛知県が平均13.2年と最も低く、島根県が平均26.1年と最も高い結果に

※都道府県ごとの平均築年数データは記事の最下部に掲載しています。

この中には投資目的など、様々な目的が含まれるため、平均築年数に近ければ良いわけではありませんが、この築年数に近い住宅が多く取引されているので売却の目安にしてください。

でも何故20年未満が平均なのでしょうか。この平均築年数の17年にはどんな意味があるのか、更に調査してみました。

なぜ20年未満なのか?

まず下のグラフをご覧ください。これは築年数毎の平均売買価格です。

築年数と売却価格の関係

※東日本不動産流通機構のデータ。地方とは異なる結果になる可能性がありますのでご了承ください。

見ていただくと分かりますが中古マンションは築15年から築20年で大幅に価格が下落します。中古マンションは区分所有だと土地が利用できず、1棟所有していたとしても解体に大きなお金が必要になるので、土地の評価が低く、そのため建物の状態に合わせて価格が下落していると推測されます。

一戸建ての場合、土地の価格は建物と比べて変動しにくく、土地の評価分だけ下落が抑えられているようです。ただ地方では土地評価の下落が大きいこともあるので、マンション同様に20年で価値が大きく下がる可能性もあります。

新築と築10年でどれくらい価値は変わるのか?

1.4年の差

1.4年とは売り出されたマンションの築年数と成約したマンションの築年数の差
古いマンションほど売れる確率が低い

成約マンションと登録マンションの築年数の差

上のグラフを見ると、それが分かります。成約マンションは築浅の割合が多く、売り出された(登録)マンションは築古の割合が多くなっています。

それに対して一戸建てはマンションほど築浅・築古の差は顕著ではなく、成約戸建てと登録戸建ての平均築年数もほとんど変わりません。

平均築年数17.3年は購入者がいた住宅の築年数
購入者が希望した築年数、もしくは妥協できる築年数

特にマンションを売却したいと考えている方は、この数字を重く考える必要があります。今から10年後における、家やマンション等の不動産価値と売れる可能性も参考にしてください。

なぜ築20年で価値が大きく下がる?

大きな原因は建物の老朽化
設備が古くなり、一戸建てだと外壁補修等のメンテナンスが必要に

築20年になると以下のようなリフォームを考えるようになります。

  • 畳やクロスの交換
  • 外壁塗装(一戸建て)
  • 給湯器交換
  • キッチン交換
  • トイレ交換
  • フローリング張替え
  • 給水管・排水管の交換

リフォーム内容にもよりますが、リフォームの試算で100万円を超えるのも築15年以降が多いようです。

また1994年以降に大量にマンションが供給されたこともあって、中古住宅市場でも多く出回りやすいため価格が下がる一因になっているのかもしれません。他にも2000年以降の住宅と比べるとIHや食洗機がなく、デザイン性で大きく劣ることも購入者が避ける要因になっています。

築古住宅を購入する割合が増えている

首都圏を中心に、築古住宅の購入者が増加中

理由はリフォームやリノベーションされた住宅が増えていること、耐震基準が1981年に変更されたので20年前でも基準はクリアしていることが挙げられます。

築31年以降のマンションの成約割合
築31年以降のマンションの成約割合

上のグラフを見ても、築31年以上という非常に古いマンションにも関わらず、全体に占める割合が増えていることが分かります。特に都市部は住宅価格が下がりにくい傾向があるため、あえて古い住宅を購入してリフォームを前提として購入する流れが出来ています。
参考記事:古い家の売却

まとめ

  • 平均築年数は17.3年
  • 人口が少ない地域ほど平均築年数は高くなる
  • マンションの場合、築15~20年で大きく価格が下落する
  • 築20年以降のマンションは緩やかに下がる
  • 一戸建ても下がり続けるが、下落率は緩やか
  • どの地域でも築年数が古いと成約率も下がる
  • 2000年以降で設備が充実していれば高止まりすることも
  • リノベーション文化がある地域は築古住宅をあえて選ぶ人が増加中
  • どれだけキレイでも15~20年で補修が必要になるので下がる

築浅であるほど高く売却できますが、どんな築年数でも購入者は存在します。ただ築年数と共に価格は必ず下落しますので、売却を考えているのであれば早めに計画を立てておきましょう。

また、この記事では触れませんでしたが、30年や35年と言った長期ローンを組んでいる場合、築15~20年はようやく金利を払い終えた時期で、ローンの元本がほとんど減っていないケースが多く見られます。

そのため売りたい価格(ローンの残債額)が先行して、購入者が見つからない人も少なくありません。なかなか購入者が見つからない場合は、こうした現状を踏まえ、誰に向けて売るべきなのかを価格と一緒に見直してみてはいかがでしょうか。

調査結果
都道府県ごとの平均築年数

北海道・東北地方

  • 北海道:21.6年
  • 青森県:23年
  • 岩手県:22.7年
  • 秋田県:21.9年
  • 宮城県:16.5年
  • 山形県:22.7年
  • 福島県:20.9年

関東地方

  • 東京都:14.8年
  • 神奈川県:14.9年
  • 千葉県:15.9年
  • 埼玉県:13.7年
  • 茨城県:17.3年
  • 栃木県:14.4年
  • 群馬県:16.9年

中部地方

  • 新潟県:23.5年
  • 長野県:22年
  • 山梨県:20.7年
  • 富山県:23.5年
  • 石川県:21.8年
  • 福井県:20.7年
  • 岐阜県:18.7年
  • 静岡県:17.9年
  • 愛知県:13.2年

近畿地方

  • 三重県:18.7年
  • 滋賀県:16.6年
  • 京都府:19.1年
  • 大阪府:18.9年
  • 兵庫県:17.4年
  • 奈良県:18.3年
  • 和歌山県:19.9年

中国地方

  • 鳥取県:24.4年
  • 島根県:26.1年
  • 岡山県:21.8年
  • 広島県:18.6年
  • 山口県:23.2年

四国地方

  • 徳島県:23.7年
  • 香川県:22.1年
  • 愛媛県:22.1年
  • 高知県:23.8年

九州地方

  • 福岡県:18.7年
  • 佐賀県:22.2年
  • 長崎県:22.4年
  • 熊本県:19.7年
  • 大分県:21.9年
  • 宮崎県:22.2年
  • 鹿児島県:21.8年
  • 沖縄県:21.2年

調査に使用したデータ
不動産取引価格情報検索
東日本不動産流通機構

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