【離婚による不動産売却】一戸建てとマンション、名義や住宅ローン

離婚で不動産売却を行うことを勧められる理由として、自宅は夫婦の共有財産ですので、離婚すると面倒なトラブルの原因になることが挙げられます。共有名義であれば離婚前に不動産を売却するか名義変更しておくことをオススメします。また離婚で時間がなくても買取より仲介で高く売却しましょう。

夫婦二人でせっかく手に入れたマイホームでも、離婚で不動産を売却するケースが多いようです。売却するにしても、離婚の場合は様々な問題点があるため、それぞれのケースに応じた対応が必要です。

離婚による不動産売却で注意するポイント

夫名義の不動産売却

夫名義の不動産の場合、入手した経緯や時期が重要になります。不動産を取得した時期が婚姻中であれば、夫婦二人で協力して購入した財産ということになるため、妻の貢献度が認められ、離婚時の不動産売却で妻の取り分が発生します。夫婦共稼ぎの場合なら50％の取り分ですが、専業主婦の場合は30％～50％となります。

不動産を取得した時期が結婚前の場合や、婚姻中でも相続による取得の場合は、妻の貢献度がないため夫の固有財産とみられ、離婚時の不動産売却で妻の取り分は発生しません。取り分について話し合いで解決しない場合、調停や裁判で決着を付けることになります。

夫婦共有名義の不動産売却

近年は共稼ぎの夫婦が多く、共有名義で家を取得することも増えています。共有名義の問題点は夫婦の意見が違った場合、離婚で不動産を売却することができないということです。一方が売却を望み、一方が売却に反対ならば、話し合いは平行線のまま進まなくなってしまいます。

法律的には持ち分だけの不動産売却はできますが、現実的ではありません。不動産を半分だけ購入してくれる人がいないからです。共有名義の不動産を離婚で売却するためには、名義人全員の承諾が必須です。

離婚時に不動産を売却してもローン残がある

不動産の売却代金でローンが完済できる場合はお互いの合意があれば問題ありませんが、売却代金でローンの完済が出来ないという場合も多くみられます。それでも売却を望むならローン完済のための不足分及び費用を夫婦の預貯金から出す必要があります。

それができない場合は不動産の任意売却があります。しかし任意売却後も残債の支払いは残っているため、債務者や連帯保証人はそのまま責任を負わなければなりません。残債の支払い方法や支払いが滞ったときの対処方法は話し合いが必要です。

離婚による不動産売却の考え方

婚姻中に購入した家や車、預金、保険などを離婚した場合、どう分けるのかは、夫婦にとって大きな問題です。法律でも離婚による財産分与の請求ができると定められています（民法768条1項）。財産分与は、清算的財産分与・扶養的財産分与・慰謝料的財産分与の3種類あり、家などは清算的財産分与となります。

婚姻中に形成、維持された財産はどちらの名義であっても、夫婦の共有財産とし、離婚の際はそれぞれの貢献度に応じて公平に分配しようという考え方で、離婚原因がどちらにあるかは左右されません。そのため離婚原因を作ってしまった側からの財産分与請求も認められます。

離婚しても不動産売却せず住み続ける

夫名義の不動産を夫が住む

夫名義の家で離婚してからも不動産を売却せずに、夫だけが住み続けるケースでは、共有財産である家の現在の価値を換算して、妻の取り分を支払う必要があります。例えば、婚姻中に取得した家で婚姻中に二人で貯めた預金を頭金や諸費用として購入した場合、現在の家の時価を調べ、時価から住宅ローン残高を引いた金額が二人の共有財産となります。

例えば、不動産の時価が3,000万円でローン残額が2,000万円の場合、1000万円が共有財産となり、この金額を妻の貢献度に応じて分配することになります。しかし反対にオーバーローン（ローン残額が家の時価より上回る）の場合、例えば不動産の時価が2,000万円でローンの残額が2,500万円の場合は、財産としての価値はなく、500万円の負債も二人で分配することになります。

妻にとっては今後住むことのない不動産の負債に責任があるというのは厳しいことですが、財産だけでなく負債に対しても共有ということなので、夫婦で話し合う必要があるでしょう。

名義を妻に変更して妻が住む

離婚時に不動産売却をせず、ローンが完済している家の名義を妻に変更する場合は問題がありませんが、ローンが残っている場合、契約者が家に住んでいることが条件でローンが組まれているため、夫がその家に住まなくなる場合はローンの借り換えが必要になります。妻にも夫と同じような収入がある場合でなければローンを借り替えることは難しいでしょう。そうなると名義の変更も不可能ということです。

夫名義の不動産に妻が住み続け、ローンも夫が払う

この場合も先ほどのケースと同じで、不動産の名義や住宅ローンの名義が夫のままで夫が住んでいない場合は契約違反となり、もし金融機関の知るところとなれば、一括返済を求められる場合もあります。また、最もリスクが大きいのは、夫が途中からローンの返済をしなくなるかもしれない可能性があるからです。夫がローンを滞納すれば、不動産売却か最終的に妻は家を追われ競売となります。

離婚で多い不動産トラブル

不動産を任意売却したいが離婚した夫と連絡が取れない

共有名義人になっている住居から夫が出ていき、離婚後に連絡が取れなくなった。しかしローンの支払いができないため、任意売却をしたいケースもあります。この場合は不在者財産管理人という制度があり、裁判所に申し立て不在者の財産管理人を選任してもらう手続きを起こし、不動産を売却します。

更に家庭裁判所で権限外行為許可を貰う必要があります。元夫が不在の場合、財産管理人は元夫の親族で協力してくれる人を推薦することができます。しかし問題は不在者財産管理人の選任までに3～6ヶ月かかること、権限外行為許可にも3ヶ月程度かかることです。

かなり早い段階で準備しないと不動産の競売に至るまでに間に合わない可能性があります。不在者財産管理人の選任目的は不在者の配偶者や相続人にあたる人、債権者など利害関係を有する第三者の利益を保護するために行われるものです。

任意売却しても債務が残るだけの場合、申し立ての費用や手間暇をかけて任意売却をする意味がありません。任意売却によってプラスになる場合のみ不在者財産管理人の選任を申し立てる意味があります。

不動産の連帯保証人を辞められるか

連帯保証人が解除されるのはローンが完済されたときです。連帯保証人はローンを組む際の金融機関との契約のため、ローンの返済途中で離婚を理由に連帯保証人を辞めるのは極めて難しいでしょう。

完済以外で連帯保証人を外すには、住宅ローンを切り替え夫単独の収入で借り換えをするか、一定以上の収入がある人に連帯保証人を代わってもらうか、夫が住宅ローン以上の資産を持っている場合、それを担保にするなどの方法があります。どれも難しい場合、やはり不動産を離婚時に売却してローンを完済することが最も望ましいでしょう。

共有名義で離婚しても不動産を売却できない

前記したように、共有名義の場合は全ての共有名義人の承諾がないと不動産を売却することはできません。例えば、元妻は売却を望み元夫は反対する場合、離婚しても不動産売却は不可能です。またローンが残っている家で元妻が連帯債務者になっている場合、簡単に名義変更もできません。関係が悪化しないうちによく話し合い、お互いの合意の上売却することをおすすめします。

離婚には様々なトラブルが付き物です。関係の良好なときは考えもしなかったことが起きる可能性もあります。特に共有名義や連帯債務者の不動産売却には注意が必要です。このようなトラブルを避けるためには、関係が良好なときに、万が一に備え離婚時にはスムーズな不動産売却が行えるよう、きちんとした取り決めを交わしておくことが重要です。

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