離婚で一人が家に住むより売却する方がトラブルは減る

離婚で一人が家に住むより売却する方がトラブルは減る

離婚する場合、夫婦の財産は共有ですので、平等に分割されます。家も同じで分割するのですが、2つに分けることは出来ませんので、どちらかが住み続けることもあるのですが、売却してお金を2人で分けるほうが、トラブルにならないのでオススメです。しかし住宅ローンが多すぎる場合は売却できませんので、離婚が成立する前に一度不動産会社へ相談しましょう。

今回ご紹介するのは、「離婚のため妻と子供は実家暮らしをすることになり、夫一人では戸建て住宅の維持管理も大変なことから、売却して少しでも現金化したい」という方からのご相談ですが、売却にあったってはいくつかの注意点あるため、ご説明いたします。

婚姻中に購入した家は財産分与の対象


離婚した時に問題になるのが、財産分与です。婚姻生活中に夫婦で築いた共有財産(家や車、預金など)は清算的財産分与の対象となり、名義のいかんにかかわらずそれぞれの貢献度に応じて公平に分配されなければなりません。分与の割合は原則では1/2と考えられています。

例えば妻が専業主婦で夫の収入だけで購入した家であっても、夫は会社で頑張り、妻は家事を頑張ったということで1/2の割合になっています。この方のケースは妻も収入があるので、当然ながら1/2の権利があります。

ローンの残債より家の売却金額が上回っていれば、ローンを完済して残った金額を分配すればいいのですが、残債より売却金額が下回った場合はどうなるのか?と気になるところだと思います。

しかし債務(マイナスの財産)も分与されるのが普通です。通常は婚姻中に貯めた預金などプラスの財産からマイナスの財産を差し引いた残りを分配することになります。

夫婦共有名義の場合は後々にトラブルになる可能性も


共働きの夫婦などに多い、家の所有名義が共有で住宅ローンの名義も共有になっているケースは、所有名義(登記している名義)の場合、ローンが残っていても共有名義から単独名義に変更するのは可能ですが、住宅ローン名義が共有になっている場合、金融機関の審査や承諾なしに名義を変更したり、どちらかの名前を外したりはできません。

よってローンが完済するまで、夫婦共に債務者であり続けます。こういうことからも、後々にトラブルが多いのが実情です。離婚となればやはり共有名義のローンも、家の売却によって解消しておくことが望ましいでしょう。

共有名義の家を売却するときの注意点


離婚が成立し、別々に住んでいる場合でも連絡が取れれば問題はありませんが、連絡が取れない場合は家の売却はできません。共有名義の家の売却には以下のことが必要になるためです。

  • 共有者である夫婦それぞれの実印と印鑑証明が必要
  • 共有者である夫婦が直筆で契約書にサインをすること
  • 売買契約時は両者が立ち会うこと
  • 決済時にも両者が立ち会うこと

参考記事:離婚で住宅ローンのある共有名義の家が残ったら

売却を急ぐ場合は不動産会社の直接買取り


売却を急いでいる場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう選択肢もあります。

一般的な住宅の売却は、不動産会社に仲介を依頼し宣伝広告によって第三者に物件を売却するため、不動産会社の役割は販売をサポートしてくれるというものですが、近年は不動産会社が直接買い取って、リフォームやリノベーションを施し再販売する業者も増えています。

直接買取りのメリットは、購入希望者を探す必要がないため、最短では数日で現金化(基本的に現金で買取り)できることです。他にも「瑕疵担保責任」が免除されることや、購入者の内覧の必要がないこと、売却のためハウスクリーニングやリフォームの必要がないことなども大きなメリットと言えます。

しかし、デメリットもあります。それは一般の売却価格よりも安いということです。業者の買取りは通常の売却価格の60%~80%程度と言われています。例えば3,000万円が相場の住宅なら2,100万円~2,400万円になってしまうため、ローンの残債が多い場合には完済ができなくなる可能性があります。

一般的な家の売却にかかる期間


一般的な中古住宅売却にかかる期間は3ヶ月~6ヶ月と言われています。勿論これは地域の相場に合った価格で売り出してのことです。しかし地域や価格帯、広さなどが同じような競合物件の有無によっても変わってくるため、一概に期間を限定することは難しいです。
参考記事:期間で見る、家の売却の流れ

1ヶ月もかからない場合もあるし、半年経っても売れない場合もあるでしょう。少しでも早く売る方法は、相場より低価格で売り出すことです。低価格で売り出すと早く売れる可能性が高くなりますが、後悔のないよう価格設定には充分考慮し、不動産会社のアドバイスを受けることをおすすめします。

また、売れないからといって途中から値引きして売り出すのはおすすめできません。何かあるのでは…という買い手側に不安を与えてしまうこともあるからです。急ぐ必要がなければ、じっくり構えて買い手を待つことも必要です。

家の価値は年月と共にどんどん下がっていきます。思った価格で売れないからと無駄に時間を経過させると、翌年は価格相場が下がり値引きを余儀なくされます。同じことなら先に価格を下げて有効に時間を使うという考え方をしてもいいかもしれません。

仲介する不動産会社の担当者の営業能力の違いも大きく影響するでしょう。担当者の能力を見抜くのは難しいですが、できれば行動力のある熱心な担当者との信頼関係を築くことも大切です。
参考記事:売却を仲介する不動産会社の選び方

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