離婚で住宅ローンのある共有名義のマンションの名義変更

離婚で住宅ローンのある共有名義のマンションの名義変更

3組に1組が離婚すると言われる時代ですが、もし夫と離婚した場合、共有名義で購入したマンションはどうなってしまうのでしょうか?どちらが家を所有するか、住宅ローンの残債などで変わってきますが、共有名義の不動産の取扱や名義変更のこと、財産分与などについて、お話を聞いてみました。

今回のページでは

  • 40代で離婚
  • 持ち家有り
  • 住宅ローン有り
  • 共働き

という状況の共働き夫婦が離婚したというケースでの相談で、「完済していないマンションはどうなるのか?」という状況の解決策およびマンションの名義変更等の注意点、手続き方法をご提示します。

こちらのようなご相談の場合、基本的には「名義変更をしてどちらかだけがマンションに住みつづける」という解決策になる事例が多いです。離婚する際の住宅処理選択肢は「マンションに(夫・妻どちらかが)住みつづけるのか」「売却するのか」どちらかです。

基本的に「マンションの売却査定額」が「ローン残債額」よりも下回る場合、お互いにとって負債が残りますのでオススメできません。そのためよほど離婚時に分割される「共有財産」に余裕があるか、もしくは「嫌な思い出があるマンションなんて、経済的負担がでても売り飛ばしたい!」という「金銭面以外での意向」が無い限りは名義変更だけしてそのまま使い続けるという形になります。
参考記事:離婚でマンションを売却しても、住宅ローンが残った場合は

マンションの「共有名義」は名義変更すべき

共働き家庭の場合、マンションの持分を共同で所有するという「共同名義」にしている方がいらっしゃいます。離婚時にはこれを名義変更してマンションの共有名義を「解消」しておかないと、後々厄介なことになります。

共有名義物件は「家はそれぞれの財産である」と同時にローンの返済や控除等のメリットを双方ともに行うという制度のため、「結婚生活を協力して行っている」ときには優れた制度です。ですが同時に「不動産の売却」においては共同名義の場合、「名義人双方の承認」が必要にな為名義変更したほうが良いこともあります。

仮に、名義変更しないまま離婚を行い、数年後マンションを売却したいと考えた場合、「別居している元夫・元妻の住所を探し出して」尚且つ「売却に関する承諾」を得なければなりません。これは非常に自分の時間とお金が無駄になります。そのため「マンションが共同名義」の場合は離婚前に名義変更を行って解消を行う必要が有ります。もし名義変更をしようとしたとき、所有権名義がどちらになっているか不明な場合は金融機関や不動産事務所に契約書類の内容確認を行って、すぐにマンションの名義変更を進めましょう。

離婚後のマンションのローン支払い

「主人が家から出て行き、単独で妻が住み続ける」というケースを想定しましょう。この際、名義変更をしないで名義が主人のままであった場合、債務者に関しては離婚条件を決定する際の協議や離婚調停により条件が決められ協議書が作られます。月々の支払いは「生活費」や「慰謝料」「養育費」と同じような形で「過失のあるほうが」「双方の年収および子どもの引取りなどに応じて各案件ごとに判断されます。

相手側に過失がある場合は慰謝料や養育費などと含めて相手側に請求申請できる可能性がありますが、法律でも「限度」と「限界点」というものがあるため、離婚相手(夫)の経済状況および収入によりこのあたりの金額は変化します。

また、離婚後、名義変更せずに「元・妻が住み続け、支払いは主人」という場合にローン滞納などを行い、家が銀行等に差し押さえられてしまうというリスクもあります。そういったトラブルを防ぐため、マンションの名義変更等権利関係に関する調停はキッチリと行いましょう。

離婚届提出前にマンションを売却する場合

離婚の話し合い
離婚の話し合い

家の売却を「離婚届提出前」に行う場合、調停前・調停中であっても名義変更していなければ「共有財産」として取り扱われるため、大きな影響はありません。

家を売る、という選択をする場合、基本的には「評価額が購入時よりも上がっている」もしくは「双方ともに、家に住みたくない」といった状況となった場合、持ち家を売却する流れとなります。まず売却においてかかった費用や売却益、ローン残額などを「結婚時の共有財産」から差し引き、その後調停などで決められた試算分配比率に応じて双方に按分される、というのが通例です。

この時点では仮に名義変更せずに「共有名義」のままであっても売却に対して双方の同意は普通に得られますので、特に問題は生じないのでマンションの名義変更は必要ないでしょう。

離婚調停中にマンションを売却する

裁判所
裁判所

このケースはよほど特殊な事例でもない限り存在しません。

なぜならそもそも「調停」とはお互いの財産や保障などの権利について話し合いを行う場で、その話し合いの最中に家を売却してしまうと「資産の前提状況」が変わってしまうためです。そのため調停中に家を売却するという選択肢は無いものなのでマンションの名義変更は必要ありません。

離婚後にマンションを売却する

子どもと歩む母
子どもと歩む母

離婚後というのは通常、離婚前の「調停」によって資産分配や名義変更は完了しています。そのためこの場合「普通に不動産を売却する事例」となんら変わりはありません。

まとめ

離婚した場合の不動産の取扱や名義変更に関してですが、まとめてしまうとシンプルです。「不動産売却価格がローン残債以上」なら売却した上で財産分与、「残債以下」なら名義変更だけしてそのまま使い続けるという選択肢が経済的にベストですが、売却する場合は「追い金」が必要。

また離婚後どちらかだけがマンションに住み続ける場合、「ローン返済に関する取り決め」をしっかり作成する事と、いつか売却するときのためにマンションの名義変更をして「共有名義は外すこと」が大切となってきます。特に名義変更だけ済ませておけばお金に関する特殊なアクションは必要としません。

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