離婚で家を売却しても、住宅ローンが残った場合は

離婚は珍しくない世の中となっています。若い世代の離婚から、夫の定年を機にする熟年離婚も増加しているのが現代の傾向です。そして離婚する時に大きな問題となるのが、夫婦で購入した不動産。財産分与でも夫婦の話し合いが必要になる部分です。

誰が住むのか、住宅ローンが残っていればどうなるのか、売却するべきか、など難しい問題です。そして多くの方が離婚時に不動産を売却した方がいいとも言っています。

子供がいる夫婦などは、夫が住宅ローンを払い続けて妻が住み続けることを選択する傾向にあります。子供を引き取る妻が住み続けることで、子供が転校しなくてもいいという理由からです。一見、一番良さそうなケースに思えます。しかし、実は後々問題が発生することもあるので注意が必要です。

このケースでは住宅ローンを養育費代わりに夫が払い続けることも多いです。ただ今までと違うのは夫は別に自分の住む場所を確保して生活するということです。つまり、自分が住む住宅の家賃や生活費が必要になり、その上で元妻や子供達が住む住宅ローンを支払うことは、かなりの負担となります。

また、病気などにより現在の仕事ができなくなれば収入は減りますから住宅ローンは厳しくなります。突然の失業のリスクもあります。そういった背景により、住宅ローンを夫が滞納すれば、最悪の場合には競売にかけられて他人の手に渡るケースもあるのです。

では、妻が自分で住宅ローンを支払えばいいのではと考えるかもしれません。しかし金融機関で名義を変更するには妻が安定した収入を得ていなければ認められないケースがほとんどです。住宅ローンは長い年月で設定されていることが多いです。仮に養育費代わりに住宅ローンを支払っていた場合、養育費を支払う期間が終わったら、名義問題でトラブルになることもあります。

さらに注意が必要なのが、妻が連帯保証人になっている場合。この場合も夫がローンを滞納すれば、妻に支払い義務が発生します。住宅ローンが残っている離婚は後々のトラブルの原因になります。離婚する時にも多くの問題があるのに、離婚後もお金のトラブルで揉めるリスクを背負うことになるのです。

財産分与というと貯金等のプラスの財産と考えがちですが、住宅ローン等の負債も財産分与の対象になります。

財産分与とは

夫婦が婚姻中に協力して得た財産すべてを話し合いによって分けることです。一般的には不動産、貯金、車、年金、家財道具などです。ただ、婚姻以前から持っている貯金や持ち物は、婚姻中に得たものではありませんから対象外です。

契約内容を確認

住宅ローンの契約書を確認し、名義人や連帯保証人がどうなっているか確認しましょう。一般的には住宅ローンの契約者は収入の多い夫が多いですが、連帯保証人として妻が記載されていることもあります。

住宅ローンが残っている場合でも、売却したお金で完済できれば問題ありません。仮に売却額が残債よりも少し足りなくても、貯金で負担できるならばスムーズです。まず今現在の残債がどのくらいかを把握することが大切です。

アンダーローン

売却価格が残債よりも多い場合をアンダーローンと言います。この場合は、売却時に利益も出ますから財産分与することもできます。

オーバーローン

売却価格が残債よりも少ない場合をオーバーローンと言います。オーバーローンの場合、住宅を売っても金融機関で設定している抵当権は残ったままとなり、売買が難しくなります。抵当権の残った住宅を買いたい人はなかなかいません。そこでオーバーローンになって売却ができない場合は、不動産会社や借り入れしている金融機関への相談がとても大切です。

オーバーローンで売却できないまま離婚、その後に返済が滞ると最悪の場合は競売もあります。住宅ローンの滞納を続けると、金融機関は裁判所に競売の申立てをします。競売では市場価格よりも安い価格での売却となり、残債は諸経費の上乗せもあってほとんど減りません。

任意売却は競売の前に金融機関と相談して家を売却し、残った残債は分割して返済していくもので、通常の売却を金融機関主導で行います。ただし住宅ローンの返済がなくなるわけではないので、通常の売却でローンを完済するのが一番です。

住宅ローンの残った不動産は離婚という目先に囚われず、将来の可能性も含めて十分に話し合う必要があります。

Step0
不動産の売却前にまず査定

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不動産売却前に知っておきたい知識

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  期間で見る、家の売却の流れ

  初めて家を売ろうと考えている方に向けて、その流れと期間を分かりやすくまとめました。家の売却では慌ただしく準備したり、不動産会社がどのように家を売ってくれているのか見えないため、本当に仕事しているのか不安になることもあります。

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  【不動産の査定】売却査定と査定の種類

  不動産会社に連絡を取ると、まず最初に査定を行うことから始めます。査定はあなたの不動産と似た条件の不動産から算出し、実際に不動産を見て補正して算出します。

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  【不動産売却の媒介契約の種類】手数料と書類の内容

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