マンションを賃貸に出す方法と必要な準備

マンションを賃貸に出す方法と必要な準備

住み替えを行う場合、入居している今のマンションをどうするかという問題が発生します。通常は売却するものですが、最近では大家としてマンションを賃貸に出す方法をとる人も増えてきました。しかし本来は居住用として貸し出されている住宅ローンを切り替える作業が必要で、銀行に黙って貸し出しすことは契約違反です。

入居しているマンションから別の物件に住み変えるという事例があります。マンションが賃貸であれば解約して引越しをするという手順で終わりですが、持ち家の場合はマンションを「売却する方法」か「マンションを賃貸用に活用する方法」、もしくは損失覚悟で「そのまま空き家として放置する方法」という3つの方法から選びます。

今回は「ローンを組み替えて2件目の家を購入し、1件目は賃貸用マンションに転用する」という方法の流れと解説です。

住み替えによる不動産売却

住宅ローンの切り替えと賃貸契約要件

住宅ローンは金利が少なく、月々の返済額も小額です。ですが大家になってマンションを賃貸用に転用する方法をとるときにはマンション購入時に住宅ローンを借りた金融機関にアパートローンに切り替えるという手続きを行い、「金利が(住宅ローンより)高いアパートローンに借換え」が必要です。

あくまで住宅ローンというのは「住む方法の為の不動産」にのみ適応されるローンで、投資方法の為(賃貸用)となると金融機関内での取り扱いも変わってきます。

そのため住宅ローン契約書には必ず本ローンは住居用不動産にのみ適応し、万が一変更がある場合はその旨を報告する方法をとる義務があるという内容の記載があり、マンションを賃貸にした場合は金利が高いフリーローン(3~4%前後)に強制的に切り替えられたり、一括請求されたりします。

そうならないように必ず自分自身で申告を行い、金利が2%前後(2017年現在)のアパートローンに切り替える方法をとりましょう。万が一該当銀行が扱っていないなら他に借換える方法も検討しましょう。

2件目が購入可能か計算する

マンションを賃貸に変更する方法のダンドリとして、次に上記の「住宅ローンに比べ金利が高くなる」ということを加味した上で「2件目の家が買えるか」、つまりローンをもう一本組めるかを計算しなければなりません。

住宅ローンを組む基準としては税引き前の年収の5~7倍までの借入なら可とされています。たとえば税引き前年収500万円で他の借り入れが1200万円ある場合、

500(万円)×5(倍)-1200(万円)=1300万円

が新しく組めるローンの上限額となります。

また金融機関によっては「返済比率」と呼ばれるローン支払額が年収の何%以下でないと貸せないという基準も導入しています。

この基準は金融機関によってまちまちですが、一般的には25%から30%が境目です。仮に30%とすると、年収500万円の方でしたら年間返済額が150万円、月々の返済が約12.5万円までが基準となります。

参考までに、1500万円のローン残債がある住宅ローンを金利2%・25年で借り替えた場合の月々返済額は約6万円となります。これらを加味した上見積もりを出し、計画的な2件目購入を行いましょう。

参考記事:マンションを賃貸に出すなら、採算性をシミュレーションする

マンション賃貸経営方法として管理会社が必須

大前提として「家を住み替える」ためには2本目のローンを組めること、つまり上記の「収入と返済の条件」をクリアすることが必須となります。

収入があるということは経営者でもない限りどこかに勤務しているということで、普通の会社員が日々の「マンション入居者からの苦情・トラブル処理」「設備の修繕・確認」「借主からの家賃徴収」「賃貸付け」といった業務を行う方法は皆無というのが現状です。

そこでお勤めの方におすすめな賃貸方法が「管理会社」に依頼する方法です。これは上記のような賃貸用マンションにおける雑務全般を代行してくれる業者に委託する方法で、その代わりに報酬として賃料の5%~10%を手数料として徴収されます。

この金額は確定申告時、全額マンション賃貸での経費として計上できます。そのためお勤めの方がマンション賃貸をするならどんどん活用するべき方法です。不動産管理については賃貸マンションの仲介を行う不動産業者が系列会社にて行っていることがありますので一度相談してみましょう。

また住替えを行った上でマンションの賃貸を行う場合、一般財団法人 移住・住替え支援機構(通称「JTI」)を利用するのも良い方法です。

こちらは「住替え」や「移住」を補助することを目的として設立された財団法人で、要件に満たす住替え等の場合には提携専用ローンによる低金利の融資賃貸用に転用した住宅の家賃保証(収入保障)といったサポートを行っています。

マンションの住替えという方法をとった場合は受けられる補助内容も限られますが、補助要件に適応していると判断されれば賃貸マンションの家賃収入が保証されますし、適応外だとしても提携の金融機関などを紹介してもらえる可能性がありますので、希望を捨てずに現在の情報を伝え、何か補助してもらえる内容がないか確認しましょう。

いずれにせよ「マンションを賃貸用に転用し、住替える」という方法は失敗しないためにもお金関連の情報をチェックして実質負担を少なくすることと対策が必要です。マンションを賃貸転用した場合の「採算性」についての詳細はまた別項目で一覧にまとめてご紹介します。

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