修繕積立金が足りず、一時金が必要になりそうな時は住み替えも検討する

最近、問題になっているのがマンションの修繕積立金不足。管理組合によっては借金したり、一時金を求められることもあります。この先も定期的に修繕する必要があるので、マンションの維持・管理費の支払いが厳しい場合は、早めの住み替えも選択肢の1つです。

マンションを購入しておられる方でたまに遭遇する「積立金不足」というトラブルがあります。これは「修繕積立金」の額が足りず、「一時金」として急な出費が発生してしまうというケースです。今回はこのトラブルの事例と対策をご紹介し、事前に予防する方法および回避する方法をご紹介します。

トラブルを回避するには大規模修繕の周期と必要金額を把握するのが第一歩です。

まず大規模修繕の周期ですが、これは構造にもよりますが13-15年に1回というのが通例です。また外壁にタイルを使用しているマンションの場合、建築基準法12条に基づく『定期報告制度変更』に基づき13年周期以下で行わないといけない、と定められています（違反の場合罰金刑）。

また必要金額についてですが、これはマンションの仕様などによって大きく変わってきます。2017年現在の建築費相場などをベースとしてみると、40戸のマンションで約3000万円前後（1戸当たり約75万円前後）というのが多いようです。

これらより『マンション総戸数×75万円×現在の築年数』で求められる数値が現在の「修繕積立金合計」以上になった場合、修繕積立金の不足が発生しており一時金として急な出費が発生する可能性があるということです。

大規模修繕金が足りない場合でそれを回避する選択肢は「安い修繕業者を見つける」か「家を住み替えるか」の2択です。まず「安い修繕会社」についてですが、これは「大規模修繕を依頼する管理会社」が「修繕業者」と同系列の場合、相場価格より高い額を提示するという悪質なところがあります。

これはマンションの管理会社が販売会社の傘下であった場合に良くある事例で、いわゆる「不動産業界の悪習」となっています。ですのでそういった場合、他の業者にも見積もりを出すなどのアクションが必要です。

次に「家を住み替える」場合。これは上記の「安い修繕会社」を見つけて尚、修繕積立金不足が発生しそうな場合です。一時金として支払いを求められそうな金額がかなり高額であるということが見えてくる場合、「今持っているものを売却してしまい、住み替える」という選択肢があります。

この「修繕積立金不足を嫌った住み替え」ですが、行うに当たり「大規模修繕ギリギリまで家を持ち続けてはならない」というのがあります。

大規模修繕不足が「だれの目に見ても明らか」な物件の場合、それを理由として売却価格が下落する可能性があります。そのためこういった形で住み替えを行う場合、前回の大規模修繕終了から７－８年目あたりの時期に売却することがねらい目です。

マンションを売却して住み替える費用

2017年現在、やや横ばいになりつつありますがオリンピックなどの影響により建築費および資材が高騰し、「本来想定していた金額では大規模修繕がまかなえない」として、この大規模修繕不足によるトラブルが増加傾向にあります。

これを機に一度、ご自身のマンション修繕費を見直してみて、「本当にこのまま住み続けて問題ないのか」を分析してみましょう。

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