東京の毎月赤字な区分マンションの改善案

東京の毎月赤字な区分マンションの改善案

東京に築浅の投資用マンションを保有している人向けに記事を書いていただきました。特に毎月マイナスで持ち出しが発生している人向けの記事になっています。持ち出しが発生する原因は修繕積立金等の試算を軽く考えていたことが多いかと思います。まずはそこから見直しましょう。

今回は新築の区分タイプのマンションを購入したもののさまざまな理由で入居が入らず、日々持ち出しが発生している状況の改善方法についてご紹介します。保有物件については

  • 東京都内
  • 3000万円のローン
  • 築5年前後
  • 区分保有

という条件で考えていきます。

フルローン購入の月々の持ち出し金額

テコ入れ方法をご紹介する前に、投資不動産保有の大前提を記載させていただきます。それは「月々の収益が欲しければある程度頭金を入れるもしくは中古物件を買わないといけない」ということです。

基本的に「新築マンションのフルローンは頭金を入れないと月々の収支がマイナス」になります。

3000万円の物件を金利2%、30年ローンで購入した場合、月々の支出は約11万円ほどになります。それに対して新築マンションの現在の利回りは4%前後ですので年間120万円の家賃収入、一月にすれば10万円とマイナス1万円です。

さらにここから共益費・管理費・修繕積立金・入居入れ替え時の修繕費などを加味すると、少なくとも「収入が欲しい」という方にとっては保有メリットはありません。テコ入れ云々以前にこの部分でつまずいてしまうとどうにもならないため、ご注意ください。

「管理会社」を変える

もっとも手っ取り早いテコ入れは「管理会社」を変えることです。

通常、投資用不動産を購入した場合は「賃貸付け」や「日々の入居者対応」「清掃」などの業務は管理会社にまかせる事例がほとんどです。手数料はマチマチですが大体家賃の5%から10%ほどです。

この管理会社というのは起業にコストが掛からないため非常に「新規参入しやすいビジネス」です。そのため「日々の入居者対応」はできるものの、「賃貸付け」にたいするネットワークや手腕などを持っていない業者というのも存在します。

また都内の築5年という物件は「経年劣化」などによって入居が入りにくくなっている、とも考えにくいです。そのためまずは「だめな業者」は容赦なくカットするようにしましょう。目安は「3ヶ月以上空室が続くようなら黄色信号」です。

新しい管理会社を探す方法は大きく分けて2つです。

「インターネットで検索」する

保有物件の地区名と「物件 管理会社」などのワードで検索すればでてきます。

「周辺物件の管理を行っている会社」に直接電話する

マンションのエントランスなどを意識してみてみれば「物件管理:○○株式会社」という看板と電話番号が記載されていることがけっこうあります。そういったところに電話をして「○○(住所)に投資物件を持っていて管理会社変更を検討している物ですが、条件とサポート内容を教えてもらえませんか?」と聞けばOK。大抵は邪険にされることなく普通に教えてもらえるはずです。

こういった形で複数の業者から話を聞き、乗換え先を検討しましょう。

礼金をナシにする

もし「礼金」を設定している場合、入居初期コストを嫌った入居者が敬遠している可能性があります。ですので数ヶ月空室が続く場合は「礼金」をナシで募集すすることも検討してみましょう。

ちなみにこれも本来であれば「管理会社側」から提案があってしかるべきなのですが、無いということは「言われたことを言われるがままにやっている業者」です。この場合も契約切り替えを検討しましょう。

サブリース契約を結ぶ

物件内容と業者によっては「査定家賃の85%前後」で借り上げを行う「サブリース契約」を提供していることがあります。これを行った場合月々のマイナスは確定するものの、「持ち出し負担」自体は軽くなります。

たとえば上記で計算した3000万円の物件を金利2%、30年ローンで購入という事例の場合、月々の支出は約11万円、正直かなり重い負担です。

それに対してサブリース契約を結べば利回り4%で月々10万円、その85%なので8万5000円の収入、月々の持ち出しは11万円から「2万5千円に軽減」できます。この差はかなり大きいです。

こうやってサブリースで凌いでいるうちに物件を売りに出したりすることで「避難(物件売却)」をはかります。もしくは「キャッシュフロー(月々の収入)」ではなく「積立預金方式」の投資にシフトするかです。

積み立て方式とは「積立預金代わりに不動産を使う」という方針の投資です。例えば今回の例の場合サブリースで月々の持ち出し(積み立て)は2万5千円、ローンが完済する30年後では合計900万円になります。

つまり「毎月2万5000円を積立預金すれば30年後に900万円の貯金」、それに対して不動産投資の場合は「ローン完済まで保有し続ければ新築当初3000万円の価値があった不動産」が手元に残るわけです。

当然経年劣化で値下がりはしていますが、都心の物件なのでそんなに大きく下がることはありませんし、最悪50%下がったとしても1500万円、それでも積立預金より「600万円もお得である!」という考え方です。

どちらの方針にシフトするかはローン残債とその他猶予資金によって変わってきますが、こういったテコ入れ方法で「不利な投資」を「有利な投資」に変えることもできます。

投資用不動産を売る場合の手法2つ

基本的には通常の不動産売買と同じく、「仲介販売」と「買い取り業者販売」の2パターンが存在します。

その中でもオススメは上記の「サブリースで凌いでいるうちに仲介販売」です。

理由としては「買い取り業者」販売はやはり、即金で買い取ってもらえる半面通常の販売価格より数百万円ディスカウントされてしまうというデメリットがあります。ローンの残債がまだまだ残っているであろう「5年目」といった浅い段階ではこれは「危険」です。

その一方でサブリースをせず「仲介」行う場合ですが、これはこれで「月々11万円の出費」が発生するため危険です。「いつまでたっても売れない」場合、かなりの出費が重なることになります。そのため「サブリース契約後の仲介売買」がお勧めです。

最後に注意点として「サブリース契約」において「契約中に不動産を売却した場合の取扱」については確認が必須です。場合によっては契約中は売却できないということもございますので、ご注意ください。

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