ローンの審査に通らない金額で申し込むと、売主から違約金を請求されることも

ローンの審査を通らない金額で、わざと落ちるような融資申請を行うと売主から訴えられる可能性がある裁判例をご紹介します。ローンの審査に落ちることは仕方がありませんが、必ず金融機関が求めた内容で申請するようにしましょう。

買主Aがローンの審査に通らなかったことで融資特約により契約解除を申し立てたものの、売主Bから債務不履行により違約金を請求されて、それが裁判に持ち込まれた事例を紹介します。

• 買主は賃貸用不動産の売買契約を締結した
• 買主はローンの審査を予め金融機関から示された融資条件に沿った内容で行わなかった
• 結果的に買主はローンの融資が通らず、ローン条項に基づいて売買契約解除と手付金返還請求を行った
• 売主はローン条項の適用は認められないと、債務不履行に基づく違約金を請求
• 裁判所は違約金の請求を認容した

今回争点となったのは債務不履行です。買主Aは金融機関から求められていた頭金と担保設定（A所有の不動産）に従わない形でローンの審査を行って通りませんでした。売主Bは「金融機関の指定通りにローンの融資申請を行わなかった（＝わざと落ちた）ので、ローン特約ではなく債務不履行だ」として解約を認めず、違約金を請求しました。これに対しAは反発して、訴訟に至りました。

判決では買主Bのローン特約による解除は棄却され、違約金の支払いが命じられました。ローン特約は「金融機関のローン審査が通らなかった場合の買主保護」を目的として設定されている制度で、今回の「意図的に融資審査に落ちたと判断される場合」は目的にそぐわないため、ローン特約の適応は認められません。

ちなみに本案件に限らず、たびたび登場する債務不履行についてですが、これは債務者が正当な事由なく債務の本旨に従った履行をしないことを指します。ここでいう正当な事由とは客観的に見て避けようのない事態、つまり今回の例の場合、金融機関の申し出通りにローン融資を申し込んだ上での否決ならば債務不履行に当たらずローン特約も認められるということです。

ローン特約はシンプルで、意図的に落ちた場合は特約は無効、正当な理由で否決された、もしくは客観的に見て否決されても仕方がない場合は有効となります。今回は買主Aが所有している不動産の担保設定を拒否したために起こった融資否決ですが、これが担保設定する不動産がそもそもない場合（買い付け資力が不足している場合）は客観的に見て、融資不可なので契約解除が可能となります。

ローン特約はあくまで買主の保護が目的ですので、違約金などを嫌った悪用は否決されます。そのため売り手も安心して不動産売買を行うことができることを示した貴重な事例です。

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