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【不動産売却トラブルの判例】売買トラブルの裁判の結果と解説
不動産はケースによって状態や契約内容が異なり、金額も大きいため、トラブルになりがちです。トラブルが起きてしまった時、過去にどういう判断が裁判事例・判例を下されたかご紹介します。
近年では不動産売却のトラブルに関する苦情は増加傾向にあります。ひどい場合には、裁判にまでもつれこむケースもあるといわれています。このような状態の中で、自分が住んでいる自宅を売却しようと思った場合には、やはりどのようなトラブルの事例があるのか、またトラブルに巻き込まれないための対処法などを知っておくことが重要になってくることでしょう。
不動産売却で多いトラブル
まず不動産売却時にみられるトラブルとしては、契約の解除、瑕疵問題が主なトラブルに挙げられています。そもそも不動産の売買は契約と引渡と段階を踏まえて行われます。この二つの段階の間は1か月程度の期間があいてしまいます。そのため契約を結んだ後、引渡が行われる前に、やっぱり解除したいというケースが見られるのです。契約の解除に関する問題としては、契約が解除できるのか、解除の効果に関する問題の二つが挙げられます。
具体的な事例としては、買主が手付けを放棄して解約しようとしたのに対し、売主が履行の着手を理由にこれを拒否するというケースです。もう一つのケースとしては、白紙解約だと思っていたのにもかかわらず手付金を没収されたり、手付金だけ放棄する予定が、違約金が請求されるというケースが挙げられます。
契約の際に不動産会社に支払った仲介手数料の一部は、手付金には含まれていません。もしも当事者の都合で契約の解除を行った場合には、不動産会社には何の責任もないので、仲介手数料を取り戻すことはできないでしょう。契約を結んだ後には、契約の解除は簡単には行うことはできません。契約を結ぶ際に、どのような場合に契約の解除ができるのか、しっかりと確認する必要があります。
不動産売却のトラブルと瑕疵の関係
次に瑕疵問題についてです。売買の際に売り主に重い負担が発生するのが瑕疵担保責任と呼ばれるものです。これは隠れた瑕疵が発見された場合に売主が責任を負うというものになります。しかし売り主が個人の場合には、瑕疵担保免責特約を付けて売買を行うことができます。そのため個人の売り主の場合には瑕疵担保責任を負うことを避けることができます。
しかし瑕疵担保を免責特約は、売主が瑕疵を知っていながら、それを告げずに隠していいた場合には無効となります。例えば買主が購入してすぐにリフォームを行ったら、内部が腐食しているのが見つかったというケースなどがあります。このようにすぐに瑕疵が発見された場合には、免責特約が付いていたとしても、買主が修繕費用を請求してくることもあるのです。この場合に大切なことは、売主が本当にこの瑕疵を知らなかったかとうかということになります。
それでは不動産売却の際にトラブルに巻き込まれないためにはどのような対策を行っておけばよいのでしょうか。住宅の売買は金額が高額となるため、その分問題も大きくなりがちです。また契約内容も専門的な言葉が多く、素人には難解であるといえるでしょう。そのため基本的にはプロである業者を間にいれて、契約内容を確認しながら進めていくことになります。
不動産売却でトラブルを防ぐ対策
対策としては、まず契約の解除に関しては、どのような場合に解除できるのか、解除するとどうなってしまうのかを、事前に確認しておくようにしましょう。そして全く同じ内容を買主にもしっかりと伝えておくように、業者にお願いしておくことが重要です。お互いに解除に関する理解が深まることで、問題に発展する可能性は低くなるといえるでしょう。
そして瑕疵問題については、売主の心構えが大切になります。よく見られるケースとしては、売主が物件の価値を下げたくないために瑕疵を隠すケースです。業者の外部調査だけではわからないことも、たくさんあるため雨漏りやシロアリ、給排水管の故障など、事前に正直に告知するようにしましょう。
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