修理交換の必要があったパイプの告知をせず売却し、瑕疵担保責任を問われた裁判例

瑕疵担保責任は、売主にとって真剣に考えなければいけない制度です。居住用の不動産を売る場合、仕事ではなく、また1回で終了するため、売れればいいと安易に考えがちです。しかし売却後に瑕疵担保責任を問われることもあるので、誠実に売却することを痛い目に遭うこともあります。

不動産を売却される際、契約書に「売主は瑕疵担保責任を負わない」という旨の記載をしておけば売却後、いかなるトラブルが発生しても問題ないと誤解しておられる方がいらっしゃいます。

今回は「瑕疵担保責任を負わないという旨を明記していても、一部損害賠償支払いが裁判で命じられた」という判例をご紹介します。

• 賃貸ビルの売買
• 瑕疵担保責任を負わないという契約
• 売買時、物件状況確認書にて「雨漏りや排水設備の故障、漏水」等はないとしていた
• 売主が所有していた以前（前の前の所有者）時点で漏水があったことを認識
• 売買同月、賃貸人より過去の雨漏り保障及び賃料の大幅減額を要求された
• 同年台風が発生した影響により複数フロアで雨漏りが発生したが、原因は外壁シートの劣化
• 売却時売主が保有しているタイミングで2本あった汚水ポンプのうち1本が破損
• 交換・修繕の勧告がされていたにも関わらず放置し、告知しないまま売却

これらより売主および仲介業者に詐欺の共同不法行為および告知義務違反として請求を行った。

上記に対し、判決では以下のような結論が下されました。

• 詐欺および告知違反の損害賠償については破棄
• 雨漏りの発生は売主が所有していた段階のさらに前の所有者保有時に発生していたものであり、意図して告知をしなかったものとは認められず、重要項目説明に含まれるとも考えにくい
• 所有時に修理・交換が勧告されていたパイプをそのまま放置し、かつ告知せず売却したことは告知義務違反に当たり、瑕疵担保条項があったとしても賠償しなければならない

これらより、「売却時に瑕疵担保責任を負わないという旨」を締結していたとしても、損害賠償に値する瑕疵を放置し、またそれを告知していなかった場合、担保責任は発生します。

これを防ぐためには「売買前に建物の状況調査」を行い、しっかりと相手方に「調査したうえで告知した」ということの証明と徹底を行わないと、条項は有効となりませんのでご注意ください。

そもそも瑕疵担保責任とは通常、簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合にその責任を売主が負わなくてはならない、という条項です。

そのため上記のように問題を発見し、それを知りつつ放置していた場合「瑕疵担保責任を負わない」という契約はそもそも意味をなさず、「瑕疵担保」云々ではなくただの「告知不実」となります。

冒頭にも述べたように「瑕疵担保責任を負わない」という条項をいれておけば、物件トラブルすべてを回避できるという考え方は間違いですのでくれぐれもご留意ください。

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