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マンション売却のタイミングと時期はいつがベスト?

マンション売却のタイミングと時期はいつがベスト?

マンション売却のタイミングをシチュエーション別に解説しました。緊急度や状況に合わせて、マンションや一戸建ての不動産を売却するタイミングは異なりますが、最終的には買主が現れて購入されるかどうかなので、売買取引が多い時期はありますが、そのことと売れるタイミングであるかはイコールではありません。

マンション等の自分の住居を売却しようとしている方にとっては、取引のタイミングを検討し、迷っているお客様もいらっしゃるでしょう。それはどれくらい前から始めるのが良いのか、また季節や何月など、成功する季節や時期があるのかについて考えてみました。

マンション売却のタイミングとは?

マンション買い替えの場合などでは、タイミングとして売りたい時期から6ヶ月前には媒介契約着手するのが良いでしょう。マンションの売却には平均的に査定依頼から始めて媒介契約~最終決済まで通常平均6ヶ月はかかってくるので、その分以上の期間を前倒しでの売却行動が必要です。

ただマンション売却の理由次第では、このタイミングをコントロールすることは出来ない場合が多いです。以下にその売却の背景別に考えて見ました。

マンション売却の背景から

マンション等の大切な所有資産を売り払うことを希望しているのですから、それなりの背景と原因があります。とにかく売却とはなにか、シンプルに考えることがコツです。この緊急性はそれぞれの原因ごとに異なってきます。具体的な方法は詳細には説明していませんが、以下のような理由背景がありますので、緊急性に応じて判断したマンションの売却タイミングを説明していきます。

住み替えで売却して、より良いマンションを購入

売却タイミングは入学時期などの転入時期から逆算して、平均的に6ヶ月以上前には売却のための媒介契約締結着手が必要です。

遺産相続で売却・現金化し、分与

マンション売却のタイミングは、持ち主の逝去という突然のことなので、事前着手は困難です。相続人の合意が出来た段階で売却の行動を始めましょう。

離婚のため売却・現金化し、分与・慰謝料支払い

離婚に至る前には弁護士を介しての調停があると思いますので、その条件として自宅マンション売却が必要とされた場合は、そのタイミングで売却行動に移ります。マンション売却タイミングは離婚調停で売却合意した時点になります。

ただし、ご主人が住宅ローンを3ヶ月滞納したりしていると、銀行は期間の利益を放棄して、競売にかけるため緊急性が高く、売主であるこちらのペースでの売却は困難になってしまいます。競売後にローン残額があれば返済義務が残りますので、弁護士さんともよく善後策を検討してください。

売却するマンションが奥さんとの共有名義だったり、奥さんが連帯保証人であれば、銀行からの請求が来たりでかなり面倒なこととなります。

借金でいそぎ売却(任意売却)

ご主人の会社が倒産したり、また事業への投資による借金が増えた場合は自宅の銀行ローンが滞って行きます。まだ返済がなんとか続いている段階なら、銀行に競売(かなり安く売り出される)にかけられる段階前に、自分で不動産会社に仲介してもらって売却すれば借金の返済などにまわせます。

売却タイミングは住宅ローン滞納が始まったら、銀行とも相談して競売前にすみやかに売却行動に移る必要があります。

資産価値で今が売り時(または損切り)

今後金利が上昇を続けて行くので不動産市況が悪化したり、消費税が来年以降10%に上がる影響で今の駆け込み需要に応じて少しでも高く売却しておきたい場合などです。売却タイミングは、この市場動向を投資面から売却をと考えたら売却行動に移ります。

転勤のタイミングで売却したい

突然の辞令で家族を帯同したい場合は、まず任地に赴任して社宅などに入居しながら、家族が残る現住居を売却することになりますが。将来の勤務先も考えて慎重な計画が望まれます。また期間限定の転勤なら売却ではなく定期借家として賃貸に出す方法もあります。

その他

マンション売却の理由ですが、買主はまず、なぜマンションが売りに出たのかという売主側の事情を気にします。家族が増えたタイミングで間取りの大きなところにとか、転勤になったタイミングでとかの極力健全な理由を説明するのが良いです。ただし売買契約時の重要事項説明では事件や事故、欠陥などの場合は告知義務があります。あれば瑕疵担保責任が課されますので、事前に相手と上手く交渉・調整しておく必要があります。

おススメのマンション売却タイミングがあるのか

年間通じておススメのマンション売却タイミングがあるのか。

たしかに賃貸物件だと、春先の転勤や入学時期といったタイミングに集中するのが一般的です。しかし中古マンション等の売買物件については、タイミングに季節性はほとんど関係無いのが実態です。むしろ買主は何年にもわたってマンション購入を検討されて来ていますので、物件にはこだわりますが時期にはこだわりません。ですのでオススメ時期はありません。

例外はあるのか

一部ですが、一戸建ての物件などでは、買主は寒い時期を避ける例が見かけられます。また投資志向の方は、消費税増税前の駆け込みや金利上昇前のタイミングで駆け込みを読み込んで売却されるケースもあります。これは特殊なケースだと思います。

オススメの時期の考え方

やはりマンションは、売りたい時が売り時です。一方買主は買いたい時が買い時なんですね。買主の動機になるのは子どもの誕生、結婚などの生活環境の変化でよりよい新居が必要になったり、昇進、ボーナス、相続・譲渡などの所得が増えたなどのタイミングがきっかけになります。つまり、ここぞというものはなく、売却タイミングはそれぞれになります。

住宅を売却し始めるオススメのタイミング

マンションの売却時期の逆算が可能なのは、買い替えの計画ができたときでしょう。入居の6ヶ月前のタイミングで媒介契約で始めるのが良いでしょう。

早ければ早いほうが良い

マンションを早く売却するには、少しでも早く売り出しを開始することです。一般的に引越しシーズンが良いという風説はありますが、売買においてはあまり関係ありません。もし繁忙期に出すなら競争物件が多くて相場が上がり設定価格の競争になってしまうことになりますが、逆に閑散期であれば物件が減少するので目に留まりやすく、かえって良いという考え方もできます。

マンションの買主は年中います。マンションは、売りたいときに情報を出し、タイミングが合えば、買いたいときに買われるのです。ということで、マンションへの住み替え時には、売却タイミングとして入居前6ヶ月以上前がポイントとなります。マンション売買を成功に導くためには、コラム等を活用して過去事例を参考にして、知識のある不動産仲介担当業者へ相談して進めましょう。

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