不動産売却の期間で見る売却の流れ

不動産の売却の期間はケースバイケースですが、大まかな売却日数を不動産売却の流れとともに解説します。不動産の売却は人生でもそうあることではありません。依頼する不動産会社の仕事内容とともに、売却手続きを紹介しています。

不動産売却の準備段階から決済と引渡しまでの流れに従って、売却の期間について説明します。なお文中の売却期間は1～2日等と幅を持たせて記載していますが、小さい日数が最短で大きい日数が平均となります。ただし仲介する不動産会社の対応スピードや担当者とのコミュニケーション頻度にも左右されます。

また、この記事をキレイにデザインし、見やすくしたものが期間で見る、家の売却の流れになります。こちらも参考にしてください。

不動産の査定

査定とは不動産を売却した時の評価額を調べることです。これを専門の不動産鑑定会社や不動産一括査定サイトに依頼することを査定依頼といいます。ちなみに査定価格は参考価格なので売却価格を査定価格と同じにする必要はありません。

近隣の売却価格調査(期間：2～7日)

通常は近隣の不動産の売却価格を自分でも調べてから、第三者の眼で見た査定価格を専門の会社に依頼します。

一括査定サイトで査定(期間：3～7日)

最近では1社ずつ不動産会社を周ることはあまりなく、ネットの一括査定サイトを利用して、不動産会社3社前後から査定額を入手します。

不動産会社の訪問査定(期間：3～7日)

査定額を得た後は訪問査定を行い、より正確な査定価格を算出します。この訪問査定時に、売却価格や仲介を依頼する不動産会社を決定します。一般媒介契約なら2～3社に頼むか、専任媒介契約なら1社のみに絞ります。

不動産売却の査定

不動産売却の媒介契約

不動産の売却を不動産会社に依頼するための売主と不動産会社間の契約を、媒介契約と呼びます。複数の候補会社から1社または複数社を決めます。

売却する不動産の情報集め(期間：1～3日)

媒介契約の締結には、不動産概要の作成に必要な書類を集めて開示する必要があります。登記簿謄本のコピーや住宅であれば間取り図等のカタログ、また購入当時の契約書が入った不動産ファイルです。

売却価格の決定(期間：1～3日)

不動産の売却価格をいくらにするか、住み替え・現金化等、売却する目的に応じて不動産会社と相談します。担当者は必要な外観写真、設備写真、各部屋撮影を行い、売却用の不動産情報を集めます。

媒介契約の締結(期間：1日)

売却活動をお願いする不動産会社の事務所で契約を締結します。普通印、運転免許証、印紙の準備が必要です。

不動産売却の媒介契約の種類

不動産の売却開始

いよいよ不動産の売却が開始します。不動産を売却している情報は他の不動産会社を通して見られますので、そこから問い合わせもあります。マンションであれば管理人や親しい隣人にも売却していることを事前に伝えておきましょう。

売却する不動産の公開(期間：2～5日)

不動産会社から自社系列店網や国交省所管のREINS、ハトマークサイト等に売却する不動産を登録します。これらはすぐにネット公開されます。専任媒介契約(専売)の場合、売却する不動産を独占的に紹介できるので不動産会社からは専売を求められることが多いです。

買主を紹介する不動産会社(期間：7～14日)

1～2週間経過すると、売却している不動産を見た一般消費者や不動産会社から連絡があります。一般消費者は不動産会社を通して、内覧の依頼をします。また別の不動産会社からも「この不動産を取り扱ってもいいですか？」と連絡が来ます。別の不動産会社は自分の顧客に紹介することで、買主を見つけてくれます。

もし別の不動産会社が連れてきた買主と売買契約が決まった場合は、不動産会社それぞれに仲介手数料が支払われることになります。不動産を公開することで別の不動産会社の参加も増えますが、買主を自分で紹介したほうが不動産会社は両方から手数料をもらえるため、公開当初は別の不動産会社の参加に消極的なケースもあります。

別の不動産会社はREINSで新しく売却を開始した不動産をチェックしています。REINSから入手した物件図を自社の販売網で広告して買主を探してくるのです。また一般消費者はホームズやアットホーム、大手不動産サイト等で不動産を見つけ、売却を依頼している不動産会社か、新しく参加した別の不動産会社に問い合わせがあります。

参加を希望する不動産会社の数は物件の希少性や季節性、景気経済などの影響を受けます。またマンションであれば同じマンション内に競合物件の売却がないこともポイントになります。少ないですが不動産を探している顧客情報を多く保有する不動産会社もあります。

売却する不動産に内覧

一番大切な工程です。土日や祭日の休日に夫婦で内覧をする人が多いです。通常は1日で2～3の不動産を回ります。売主としては以下の段取りを決めておきたいです。

整理整頓
好印象の接遇
可能な値下げ額

内覧の対応(期間：15分～1時間)

1週間で土日に1～2組が普通です。滞在の短い内覧客は本命ではありません。主婦目線で買い物・学区・保育園・値下げ額の質問があれば購入意欲が高いとお考えください。家の売却であれば現在の居住者として良い生活感を見せるようにして、無難な売却理由(買い替えや転勤など)を事前に考えておきましょう。

内覧のリピート(期間：1～12週)

欲しい不動産となれば、争って申込みをされることもあります。長引けば春先や秋口の転勤シーズン、初冬の申込みを越えると3ヶ月以上掛かる計算です。内覧の申込みや不動産会社の参加が乏しい時は、まず原因を考えます。不動産会社の実力も必要ですので、媒介契約の見直しや不動産会社の変更や一般媒介契約の切り替えも検討してみましょう。

もし半年以上、不動産が売却できない場合で売れない原因を把握できなければ、一度不動産の売却をやめて、1～3ヶ月おいてから新規の不動産として売却し直します。また買取保証が可能な不動産会社に依頼するのも必要でしょう。

不動産の購入申込書

買主は不動産の購入意思と優先権を主張するために購入申込みを行います。買付証明書とも言いますが、あくまで意思表示であって法的な効力はありません。

購入申込み(期間：1時間～2日)

不動産を内覧したその場で申込みする人もいますが、家族に相談してから提出するケースが多いです。買主は不動産会社と同行するので、買主が契約する不動産会社に買付証明書を発行します。そして売主側の不動産会社に買付が入ります。買主を見つけたのが売却を依頼している不動産会社であれば、すぐに連絡が届きます。

買付証明書があると、不動産会社は「すでに申込みが入りました」「売買契約作業にかかっています」等と断ることで、購入希望者の重複を防ぎます。

買付証明書の確認(期間：2～5日)

買主の勤務状況や銀行ローン予定額、引渡し希望日などを不動産会社と相談しながら判断して、不動産を売却しても良さそうなら承諾する旨を連絡して、売買契約の予定日を決めます。

住宅ローンの予備審査(期間：1日～1週間)

買主は住宅ローンの予備審査に通過した旨の報告を、不動産の売買契約までに行ってもらいます。

売買契約締結

不動産売却の条件がお互いに整えば、不動産会社で売買契約書を交わします。

必要書類の準備(期間：1日～5日)

不動産会社で売買契約書と重要事項説明書を2部ずつ作成します。

売買契約の締結(期間：3時間～半日)

売買契約書と重要事項説明書の書面を読み合わせます。重要事項説明で大半の時間が使われます。宅建士と売主、買主が署名押印します。不動産の固定資産税の相殺もこの時に実行されます。

ローン特約による解約条項もありますので、住宅ローンの審査の進捗も確認しておきます。この時に売主は買主から手付金を受け取り、領収書を渡します。

住宅ローンの本審査(期間：1日～2週間)

不動産の引渡し当日までに住宅ローンの本審査に通過し、融資が確定したことを確認することが必要です。

住宅ローンの決済と不動産の引き渡し

住宅ローンの決済と売却した不動産の引渡しは、住宅ローン担当銀行の支店で平日営業時間内に実施されます。不動産の引渡し日に住宅ローン決済を現金で実行されます。このため銀行印と印鑑登録印、印鑑証明書、運転免許証などが必要です。

住宅ローン決済(期間：1時間)

銀行担当者も同席して住宅ローンの融資が現金で実行されます。銀行から融資額の振込が行われて、その中から担保額に見合う金額を銀行に振り込みます。同時に司法書士への登記費用も手渡されて、設定登記(抵当権抹消や所有権移転)委託をします。これで買主への不動産の移転登記が完了します。また仲介手数料もこの時に支払い、領収書を受け取ります。

不動産の引渡し(期間：1時間)

精算後、住宅であれば鍵などを交付し、不動産の引渡しが無事完了します。後日、法務局から登記が完了した旨の登記識別情報が送られてきます。

不動産の売却後は確定申告

不動産の売却後の新年度の確定申告が必要です。居住用の不動産を売却した場合、控除や買い替え特例がありますので税務当局のパンフレットを参考にして、確定申告前に準備しておきましょう。媒介契約、売買契約そして不動産の引渡し時の領収書や印紙代は経費となりますので、不動産を売却して期間が経っても大事に保管しておく必要があります。

Step0
不動産の売却前にまず査定

イエイは約1分で複数の不動産会社に査定できる一括査定サイト。不動産会社によって500万円以上、査定価格に差がでることもありますので、買取をお願いする人は特に比較しましょう。

また全国1000社が登録しているので、売却や買取できる会社がきっと見つかります。

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不動産売却前に知っておきたい知識

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