シチュエーション別の不動産売却 - 投資用不動産の売却

【投資用不動産の売却】区分マンション、マンション一棟の売却

投資用の不動産は居住用とは異なる点が多くあります。特に査定価格が収益還元法を用いられる点で大きな価格差が出ることもあります。

投資不動産を売却する際、どの業者に売買を任せるのかというのは利益確定・物件処分において大切な要素となります。そこで今回は投資用物件を売却する際の不動産会社の選び方をご紹介いたします。

投資不動産の売却の目的

投資不動産に限らず、土地や賃貸用建物等の物件・資産を譲渡・売却する場合、売却までの時間と売却益、どちらを重視するのかを決定する必要があります。

投資不動産の売却における不動産会社には、投資不動産の買い手を見つけるという方式で売却を行う不動産会社と、投資不動産を自社が物件を査定し、買い取るという買取業者の2種類があります。前者の不動産会社の場合、市場相場に応じて買手・売手を検索(マッチング)して売却するのが業務となるため、周辺エリアや沿線上などの同市場相場で売買が可能であるが、買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

それに対し後者の買取業者の場合、即金で投資不動産を買い取る代わりに、価格を市場相場よりディスカウントされる(それが業者利益になる)というリスクがあります。そのため、まず売り手側が、投資不動産売却にあたって、時間がかかっても少しでも多くのお金が欲しいのか、それとも多少ディスカウントしてでも即時収入(キャッシュ)を得たいのかによって選択する業者が変わってきます。

売却を依頼する不動産会社

投資不動産の売却において、時間がかかってもよいから売却益を少しでも高くしたいという場合、不動産会社に依頼をすることになります。投資不動産売却における不動産会社を選ぶ際のポイントですが、多数の業者に同時依頼できる一般媒介契約の場合は特に業者を選ぶポイントはありません。複数に業者に依頼すればするほど売却確率は安定して増加するので、片っ端から依頼をかけましょう。

注意が必要なのは、専任媒介契約や専属専任媒介契約といった特定一社にしか依頼できない形式の場合です。この契約方式の場合、不動産会社が条件が一致する顧客の一覧をどれだけ持っているかが成約に関する重要事項となります。そのため中小の不動産会社ではなく、ある程度大手の業者に依頼しなければ物件が売れない可能性があります。

最近は減ってきましたが、中小の不動産会社が知識のない売却主に対し専任契約を勧誘し、お客様が検討している価格は相場状況と比較すると高すぎるので、ディスカウントしましょう!と不当に価格を下落させ、それを自社購入することで利益を上げるといったという事例・トラブルが発生していた時代がありました。そのため、専任契約手続きを結ぶ際には注意深い判断が必要です。

投資不動産の買取依頼

投資不動産の売却を買取業者に依頼する場合、提示価格が不当に低くないかをチェックするため、必ず複数業者に見積もりを依頼するようにしましょう。買取を依頼する段階で複数業者に見積もりを依頼していますというのを業者側に伝えておけば買いたたかれる可能性も減りますし、お互いにとってメリットが出る取引ができる可能性が高いので、オススメです。

また投資不動産を販社から直接購入した場合、その販社に買取依頼をかけるという事も出来ますが、こういったケースの場合弊社を信じてください!といったトークで相見積もりを防ごうとする悪徳業者もありますので、ご注意ください。

投資不動産の種類で選ぶ

一口に投資不動産といっても、数千万円のマンションから、1億円前後のアパート、さらには数億円の一棟マンション・ビルなど、種別は様々です。仲介による販売を委託する場合、規模が大きい1億円~以上の物件であれば法人顧客を多く抱えている大手不動産会社、区分や小規模アパートなどであればディベロッパー系列の販社や周辺エリアに強い地域密着型の不動産屋などがオススメです。

また金額が大きい不動産の場合、売れればそれだけ業者利益も大きいため、3億円以上の案件でしたら専任媒介を結び、業者に依頼するというのも手の一つです。こうすることにより利益が最大化できるだけでなく成約に対するモチベーションを上げることもできるため、ぜひともご活用下さい。

売却依頼をする不動産会社選び

業者を選ぶ際、重視するポイントが換金までの時間ならば買取業者、少しでも高く売りたいというなら仲介販売がお勧めです。また仲介の場合、~1億円程度の物件であればディベロッパー系および町の不動産屋に一般媒介での依頼、1~3億円でしたらディベロッパー・町の業者に専任契約、もしくは大手に一般媒介、それ以上の規模の物件でしたら大手業者に一般・もしくは専任での依頼、という形での業者使い分けをするようにしましょう。

一口に投資不動産の売却といっても案件によって最適な選択肢は変わってきますので、本記事やWEBサイト、コラム等を利用して参考にし、最適な方法をとるようにしましょう。また、投資不動産に限らず、不動産物件を売却した際に譲渡所得が発生した場合(購入時に比べ売却時の価格が高い場合)は確定申告の必要があります。また譲渡損失が発生した場合(購入時に比べ売却時の価格が低い場合)も、損益通算および繰越控除や、税金控除の特例措置等もあります。投資不動産の売却の際には、税理士や各種不動産事業者にご相談を行い、情報を集めてしっかりと書類作成等の準備して失敗のないよう申告を行いましょう。


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館山さん(仮名・40代)
富山県富山市

住民トラブルもあり、所有していたマンション1棟を売却。住み心地にこだわっていたマンションが1人の住民トラブルと、外観のデザインミスで失敗した体験談。

購入価格
3000万円
ローン残債
580万円
売却価格
2160万円

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