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観光都市近くの賃貸用戸建ての売却は、騒音問題を解決する

観光都市近くの賃貸用戸建ての売却は、騒音問題を解決する

観光都市の投資用物件や賃貸用物件は価値が高そうに感じますが、騒音問題など観光地ならではの問題も発生します。今回は売却予定の方に向けた記事になっていますが、近くに観光地のある住宅を購入しようと考えている人にも読んでもらいたい記事です。

観光地などが点在する影響で人の出入が激しく非常に活気がある地方都市、というものが日本には複数存在します。

そういった地区での「不動産を売買する場合に注意すべきなのはどういったポイントなんだろう?」といった疑問の解決を今回は兵庫県・姫路市を例にご紹介いたします。

姫路市は日本の人口ランキング上位に入っている地方都市のひとつで、また「姫路城」という観光名所も存在するためこの場所を選別いたしました。

今回の条件としては

  • 一戸建て(3LDK)を3500万円で購入済み
  • 築年数15-20年前後
  • 頭金1割、残りは住宅ローン
  • 売却を前提として考えているため、観光都市における不動産の注意点を記載

という条件で記載させていただきます。

大通りを購入してしまった場合

「不動」産という字のごとく、物件は取得してしまえば場所を変更することはできません。

そのため本来は「購入前から」の詳細なリサーチが必須となります。

観光都市において物件を保有する際、もっとも気にしなければならないのは「人通り」とそれに付随する「騒音」です。

良い言い方をすれば「活気がある」ということですが、悪い言い方をしてしまうと「騒がしい」地区であるともいえます。

また歴史的建造物件の場合、定期的に「修繕工事」を行うという可能性が常に発生しうります。資材の搬入のために大型トラックが行き来するなど、特殊な騒音要因が発生する可能性があります。こういった事情が付いて回るため、裏通りや小道に一本はいったあたりの「観光地ではあるが静かな場所」の物件を選択することが重要です。

後述する「防音リフォーム」などでも対策はできますが、それ以前の物件を購入する前の段階で注意をすれば出費を防げますので、このあたりはご留意ください。

防音リフォームの価格と採算性

家を売却、もしくは生活環境の改善を検討する際に真っ先に候補に入るのが「リフォーム」です。

「リフォームをしても採算が取れるか分からない!」と二の足を踏むかたもいらっしゃいますが、そこは「リフォームをする前にそのままで一度売りに出してみるて、それでもだめそうなら依頼する」というワンクッションを挟み込むことで「無駄なリフォーム」を避けられます

「ダメそう」の基準として、基本的に売り出してから半年~1年間買手が付かない物件なら何らかのてこ入れが必要です。

防音を行う際、手法はいくつかありますが家を「売却」することも前提なら見栄えが良い「防音シートの導入」がもっとも一般的です。これは業者にもよりますが六畳間の壁一面で約12万円程度の価格帯となっています。外側と隔てている壁だけに導入すればとりあえず騒音はかなりマシになりますので、家一軒で大体70~150万円ほどの出費となります。

このあたりは必ず「複数の業者」から見積もりを取り、出来る限り出費を安くすることを心がけましょう。こういった形で一手間掛ければ、今まで売れなかった物件が売れるだけでなく「観光地周辺でにぎやかだけど生活環境は良い!」という形で新たなセールスポイントになりますので、お勧めです。

リフォームの費用対効果を測るために必要な「不動産売却価格」ですが、これは基準が二つあります。

一つ目は「取引事例法」。

これは同条件の物件の市場取引平均価格(不動産屋がデータを持ってます)によって価格を決定する方法です。

二つ目は「家賃割戻し」。

周辺物件で同じような間取り・条件の賃貸物件家賃を見つけ、その家賃から「割り戻して」価格を求める方法です。基準はケースバイケースですが、一般的には「年間家賃÷(投資用物件の)利回り」が基準です。年間家賃とは月間家賃×12ヶ月、投資用物件利回りとは今回の3LDK・築15-20年の物件が表面利回り何パーセントで売られているか、という数値です。

「年間家賃金額=物件価格×利回り(%)」で求められるため、この式を変形して「物件価格=年間家賃金額÷利回り」にしたものがこれになります。

騒音以外のリスクと解決策

上記以外の地方都市かつ観光地での不動産のリスクとして必ずしも人気の地区と、住むのに適した地区がイコールではないということが挙げられます。

例えば今回の姫路市の場合、「姫路城が好きな方」は観光にこられるでしょう。ですが、「実際その地区に住みたいのか?」と観光客の方に聞いてみればどんな答えが返って来そうでしょうか?なかなか「住みたい」というレベルでお好きな方はいらっしゃらないと思います。このあたりを勘違いして物件を購入してしまうのは大きな「リスク」となります。

こういった理由で物件が売れなかった場合の対応策として、「売却」という選択肢を捨てて「観光向け賃貸」、つまり今流行の「民泊」や「ゲストハウス」といった形で「不動産活用」を行うという方法があります。

これでしたら売却の場合と違い「観光地に近い」というのはダイレクトにセールスポイントになりますし、上手く回ればキャッシュフローも大きくプラスになります。

但し当然売却よりも「リスク」を背負うことになるので、こういったテコ入れは慎重な判断が必要です。

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