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新築購入の名古屋の賃貸マンション一棟を売却する試算

新築購入の名古屋の賃貸マンション一棟を売却する試算

経営する賃貸マンション1棟を手放そうと考えた時に読む記事。利回りを改めて試算することで、売り出し価格の最低ラインや売るべきタイミングが見えてきます。この記事では購入してから15年ほど経過した名古屋の賃貸マンション向けに記事を書いていただきました。

今回は一棟物の賃貸用物件を売却する事例です、物件および購入時の条件は以下となります。

  • 名古屋の一棟もの物件
  • 新築で購入
  • 現在築15年

新築で購入した地方都市の一棟もの物件を売却する場合に考えなければならない点とそれに関連したワンポイントアドバイスを記載いたします。

築15-20年目が一度目のターニングポイント

一棟もの物件に限らず全ての不動産は15-20年目に一つの節目を迎えます。それは「一度目の大規模修繕」です。大規模修繕とは月々の家賃から「修繕費(共益費といった名目のこともあります)」を積み立て、それを利用して共有部分である廊下や外壁・エレベーターなどの「老朽化部分」の修繕を行う作業です。

賃貸用物件の中には入居者をつけやすくするため「修繕費」の積み立てが十分でない物件も存在し、そういった場合はいままでのツケを払う形でオーナー負担でそれなりに大きな数百万円代の持ち出しが発生する可能性もあります。そういった出費を嫌がり、築年数が15年前後で物件が売却されるということが多々あります。

考えるべきなのは「積立金の過不足」と「ローン残債」

大規模修繕を行う際、「どのような修繕を行うべきか?」という調査を外部業者に委託します。これは部屋一戸あたり3~5万円程度の費用が発生するため、戸数が多い一棟ものの場合はこれだけで数十万円の出費となります。

さらにこれをベースに「修繕見積もり」を提出してもらい、その後「着工」となります。かなり安めに見積もっても100万円台の出費が必要となります。

こういった出費を嫌がり売却する、というアクションを起す方がいらっしゃるというのは前述したとおりですが、そこで問題となってくるのはローンの残債です。この額が大きい場合、更なる出費(損失)が発生してしまう可能性があります。

たとえば小ぶりのアパートを2億円のローンで30年、金利を2.5%で借りていたとしましょう。そうなると月々の返済額は約79万円、最終返済額が2億8440万円ほどになります。

トータル返済額
79万円×12(ヶ月)×15(年)
1億4220万円
ローン残債
約1億4千万円

不動産売却においては手数料等も発生するので、新築時に2億円(頭金ナシで購入)の物件を購入した場合、15年後に1億4000万円ほどで売れなければ「損失」が発生することになります。

もっとも、仮に利回りが年5%で回っていたとしたら2億円×5.5%で年1100万円、空室が出ることを加味して90%で計算しても年間990万円の収益、ローンの返済が948万円で「自己資金0でも42万円」年収がUPしている上に減価償却による節税効果なども得られます。

これが15年積み重なったとして630万円+節税効果、が得られているためよほど「マズイ」物件を買わない限り、15年ほど保有すれば+になります。

価格が下落しない物件を選ぶためのコツ

最後に地方都市において「値下がりしにくい物件を選ぶ方法」を記載いたします。名古屋に限らず地方都市はは新幹線が止まる駅周辺などの中心部に主要施設が固まっているという関係上、「郊外」の物件はよほどの好条件が重ならない限り「ハズレ」です。

ここでいう好条件とは例えば学生数が多い大学等が近くにあったり、上場企業の城下町として参加企業がひしめいていたりといった特殊な市場形成がされている場所を指します。

名古屋市でしたら賃貸データなどをベースに家賃下落率を見るとやはり名古屋市内、何かしらの駅から徒歩5分以内、という条件は必須となってきます。こういったポイントを抑えることで「不動産価格が下落しにくい」物件を選ぶことができます。

もし所有物件もしくは購入予定物件で家賃下落率を調べたい場合、スーモなどの賃貸仲介サイトで同地区の同条件物件の「新築家賃」と「築年数が経過した物件家賃」を調べてグラフにしてみましょう。そうすればある程度正確な「下落率」が算出できます。

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富山県富山市

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ローン残債
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売却価格
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