【住宅ローンがある家の売却】返済途中や滞納、残債の計算

住宅ローンのある家の売却では、住宅ローンの返済を滞納し始めてからでは手遅れになることがあります。家の売却には時間が掛かります。買取や競売、任意売却といった安く売却にならないように、仲介で売却できるように住宅ローンが苦しくなった段階で早めに査定を依頼しましょう

住宅ローンの残る家を売却する時の注意点

住宅ローンの残る家を売却することは可能ですが、そのためには家の引き渡しまでにローンを完済することが条件になります。売却代金で完済できれば問題はありませんが、売却代金だけで完済できなければ自己資金を投入するか、他から借り入れをしてでも完済しなければなりません。

また売却には諸費用がかかるため、残債が売却代金と同程度であっても、諸費用は自己資金から捻出しなければなりません。住宅ローンの残る不動産の売却は、事前にローンの残高と売却できる金額（家の相場）の確認、それによって発生する諸費用の計算をすることが重要です。

家のローン残高を調べるには？

ローン残高を確認するには、ローンを組んでいる金融機関に赴き、借入残高の確認がしたい旨を伝えます。必ず本人確認が必要になるため、免許証などの本人確認が可能な書類を持参します。本人確認が取れると、借入残高の証明書が発行されます。

売却する家の相場を調べるには？

土地総合情報システムで家の売却相場を調べる

国土交通省が提供しているWEBサイトです。全国の地価公示価格や実際に行われた家の取引価格などが検索できます。

レインズで家の売却相場を調べる

レインズ（REINS）とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。過去1年間の取引情報が検索できます。

一括査定サイトで調べる

一括査定サイトは、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるため大変便利です。しかし住宅を見ないで査定するため、実際の住宅価値と乖離することもあります。

不動産会社サイトで調べる

不動産会社の住宅情報サイト（アットホーム・SUUMOなど）で、近隣でのご自身の住宅と条件の似た住宅の売り出し価格から、だいたいの相場を判断することができます。

家の売却にかかる諸費用

家の売却にかかる費用は以下の通りです。

不動産会社の仲介手数料

売却代金の3％＋6万円＋消費税が仲介手数料です（3,000万円の住宅だと1036,800円）

抵当権抹消登記費用、司法書士の報酬

1～2万円

印紙税

印紙税額は住宅の売却代金によって異なり、100万円～500万円＝2,000円 500万円～1,000万円＝10,000円 1,000万円～5,000万円＝15,000円 5,000万円～1億円＝45,000円 1億円～5億円＝80,000円です。

住宅ローンの一括返済手数料

金融機関によって、また住宅ローンのタイプや手続きの方法によっても異なりますが、一般的には数万円程度です。

家の売却による譲渡所得税

売却益が出れば、所得税・住民税がかかります。譲渡益で注意が必要なのは、売却価格から購入価格を引いてプラスになった額ではないということです。売却価格から家の現在の価値の相当額を差し引いてプラスになった額のことです。建物は経年劣化と共に価値が減少するため、減価償却されます。

減価償却された現在の価値より高く売却できれば、売却益が出たということになります。ただし住宅は3,000万円まで控除できます。

その他にも引っ越し費用や仮住まいの費用がかかります。

家のローンが完済できない

「売却代金で住宅ローンの完済ができない、自己資金もないと売却は無理なのか？」とお考えでしょう。そんなことはありません。売却することは可能です。例えば、住宅の買い替えには買い替えローンを利用することができます。また離婚などが原因で一人では住宅ローンの支払いが難しくなった時には任意売却という方法もあります。

住宅買い替えローンの注意点

買い替えローンとは、現在組んでいる住宅ローンを売却時点で完済し、新居のためのローンを組み直すことですが、新規購入する住宅の購入金額を超えて売却代金では完済できない不足分や諸費用まで含めて借り入れすることができる住宅ローンです。

しかし当然ながらオーバーローンとなるため、年収や過去の返済状況など審査が厳しくなる傾向です。また、返済期間も35年ローンなどで組むのは、年齢を考慮すると難しくなるでしょう。その分、毎月の返済額も大幅に増えてしまうことになります。

更に買い替えローンは売却と新居の購入を同時に進めなければならないため、タイミングが重要になります。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを払えなくなった人を救済するための手段です。専門の不動産会社が債務者と債権者（金融機関）の間に入り、債権者の合意のもと債務を残したまま、抵当権や差し押さえを解除してもらい、なるべく両者の納得がいく価格で売却する方法です。

残った債務は（不足分）は担保住宅を持たない無担保債権となり、支払い可能な範囲で話し合い、毎月支払うことになります。

任意売却のデメリット

任意売却はあくまでも、住宅ローン支払い困難者を救済するための方法なので、通常の住宅ローンの支払い状況（毎月ローンを支払っている状態）では、交渉をすることができません。

ローンの支払いが数か月（3ヶ月～6ヶ月程度）滞っている状態において、競売を回避するための手段だからです。住宅ローンの支払いを一定期間滞納すると信用情報機関に登録され、その後5～6年程度ローンは組めなくなるというデメリットがあります。

任意売却と競売との違い

競売とは、住宅ローンなどの支払いができなくなった際、担保となっている不動産を裁判所が強制的に売却することです。競売物件は不動産鑑定士によって最低売買価格が定められ、最高値で入札した人が落札します。定められる最低売却価格は一般市場価格の5～7割程度の価格です。

競売までの流れは、住宅ローンの滞納後1ヶ月目から金融機関からの督促状や催告書の通知が届き、滞納から3ヶ月～6ヶ月で期限の利益喪失（住宅ローン融資の金銭消費貸借契約違反となり、住宅ローン支払い契約における分割払いの権利を失う）となり、同時に金融機関は保証会社に残債務の一括返済請求を行い、保証会社によって代位弁済されます。

その後保証会社から債務者に残債の一括返済請求があり、返済できなければ債権者による競売の申し立てが行われ、競売開始決定の通知が届くという流れになります。

任意売却は競売開始の前に専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入り、市場価格により近い価格で売却が可能となります。また競売は開始から落札までの期間が3ヶ月以上かかり、周囲の人にも知られてしまうという可能性もありますが、任意売却は比較的短時間で売却することができ、周囲の人に知られることもありません。

任意売却は専門の業者に依頼する

任意売却の手続きは不動産会社ならどこでも扱えるというわけではありません。任意売却は金融機関や保証会社との交渉が必要なため、裁判所の手続きや流れにも熟知していなければならず、一般的な家の売買業務より難易度が高くなります。

また任意売却専門と謳っている業者の中には、手数料を請求することもあるので注意が必要です。任意売却にかかる費用は、売却代金から支払われます。任意売却は売却代金から全ての経費、場合によっては引っ越し費用も控除され、残りの代金が金融機関に支払われるため手元から費用を出す必要はありません。

売却方法をいくつかご紹介しましたが、しっかりご自身の状況を把握し予定を立てた上で、今後の生活に支障が及ばない範囲での売却方法を選択するようにおすすめいたします。

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