住宅ローンが払えない場合、家を高く売却するには

住宅ローンが払えない場合、家を高く売却するには

住宅ローンが払えない、借金やローン滞納で家計が苦しく、家を売却する方も多くいます。住宅ローンの返済が苦しくなった時は早めに銀行と不動産会社に相談することが大事です。払えない住宅ローンは家を売却して解決できるか事前に査定するのもオススメです。

住宅ローンが払えない時に家を売却する方法である、4種類の仲介・買取業者依頼・任意売却・競売を比較し、それぞれのメリット・デメリットを挙げていきます。

住宅ローンが払えない時の売却方法

4種類の売却方法に関する内容を分かりやすく整理したので、住宅ローンが払えない時に参考情報としてご活用ください。

手法名称仲介
(通常の売却)
買取業者依頼任意売却競売
売却価格
売却速度普通~遅い速い普通競売日固定
自由度
優先順位1位3位2位(価格重視)4位

まず住宅ローンが払えない解決法として物件を最も高く売りたい方は仲介がオススメです。これは自由度が高く、例えば売却価格相場100万円の不動産を140万円で売り出すこともできるため、住宅ローンが払えないときも成約すれば高値で売り抜けられます。

その反面、売却までにかかる速度が長めに掛かると住宅ローンが払えないため、時間及び返済の資金繰りに余裕があるうちに計画しないと失敗します。

次に払えない住宅ローンの為早く現金化したいなら買取業者を利用するのが最速となります。買取業者とは業者自身があなたの家を条件が即座に買ってくれるのでローンを払えないとき助かります。その反面、流動性がない家を現金で買い取るという性質上、売却価格は市場相場の60~70%ほどに減額します。個人的に速度重視でない状況ならこの対策法は使うべきではありませんが、現在住宅ローンが払えないため一定のまとまったお金が必要で、かつ売却代金が住宅ローンの残債より多い事例に対応した手法です。

任意売却と競売はご自身で選ぶのではなく自分の住宅ローンが3ヶ月前後払えない状態で選択肢として出る方法です。そのため気軽に使える方法ではなく、住宅ローンを払えない為、滞納の通知勧告を無視すれば強制的に競売、幾分かマシなのが任意売却という選択肢になります。詳しくは任意売却についてまとめた別記事に記載してありますので、そちらも合わせてご参照ください。

任意売却と仲介の違い

任意売却も仲介も市場取引価格をベースに売買されるため、販路は同じ場所になります。販路が同じにも関わらず有利・不利が出る理由は自由度です。

任意売却は自宅の住宅ローンが払えない時に行う手法のため、最初の委託業者選び以降は債権者である金融機関の意向で話が開始します。仲介では市場価格より高めに売値を設定して、売れる可能性があるかもといったのんびりとした手法は取れません。任意売却は売却価格が若干、不利になるのはこのためです。

それならすべての人が任意売却を回避したいと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。それは不動産を高値掴みしすぎて、売却利益で住宅ローンの残債を払えない場合です

通常、不動産売買の融資では抵当権と呼ばれる担保権利を設定し、売却する時に外すものです。ですが抵当理由となっている住宅ローンを払えない場合、買い手側に借金担保となったままの不動産が移動してしまうため、事実上売却は不可能です。

売却額で住宅ローンを払うので、払えない住宅ローンの残りを金融機関に無担保借金への変更をお願いして行うのが任意売却です。ですので任意売却を交渉するのは苦肉の策で、基本的には仲介で家を売却するほうが自由度も売却価格もお得になりおすすめです。

住宅ローンが払えない時に買取は良くない?

家を即座に現金化してくれる買取業者ですが、売値は市場相場の60~70%程度です。これは決して収入が少なくローンを払えない売主の足元を見ているわけではなく、業者にとってリスクがあるからです。買取業者は、売れる保証が無い家を即座に買うのがメイン事業です。ただ、後ろに「本来数ヶ月という期間が掛かるマイホームを即座に現金化するので安くしてください」という言葉がつくという問題があります。

マンションを含むすべ運用・ファイナンスでは、資産の本来価値は金額×時間(短いほど良し)の式で決まるため、信用できる話です。通常、買取価格と市場価格の売却益の差額が業者の利益になりますが、当然購入した不動産が売れないリスクから、余裕を見た値幅を取られます。

住宅ローンが払えないケースでは家を高値で売却したいので、速さ重視でなければ買取業者には相談しない方向でいきましょう。

Step0
不動産の売却前にまず査定

イエイは約1分で複数の不動産会社に査定できる一括査定サイト。不動産会社によって500万円以上、査定価格に差がでることもありますので、買取をお願いする人は特に比較しましょう。

また全国1000社が登録しているので、売却や買取できる会社がきっと見つかります。

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杉山さん(仮名・30代)
滋賀県彦根市・大津市

戸建5:土地2:マンション3ぐらいの割合で仲介されており、売却時に住宅ローンの残債がある人がほとんどだったそうです。

主な不動産
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岡山県岡山市北区

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