売買契約の下書き(ドラフト)で契約は成立するのかを争った裁判例

売買契約前の下書きは、契約する意思表示と言えるかを争った裁判例をご紹介します。不動産会社に仲介を依頼すると、こういったケースはほとんど起きませんが個人同士の売買では多々見られるケースだと思います。知り合いに不動産を売却しようと考えている方は一度ご覧ください。

「不動産の売買契約」がどのタイミングで成立するのか、ということを示した判例です。

通常不動産売買を行う場合、売り手および買い手の間でさまざまな交渉がなされます。その交渉の途中段階にて売買契約の「ドラフト（下書き・素案）」を送付していた場合のケースです。

• 買主は売主との売買契約が成立したと主張
• 各不動産の所有権移転登記手続と現地調査の協力を求めた
• 売買代金が確定しておらず、その他の諸条件も合意に至っていない
• 基本合意により売買契約が成立したとする買主の主張は認められない
• 所有権移転登記の請求を棄却
• 調査協力の請求は、なすべき行為が特定されているとは言い難いとして却下

今回の売買契約において争点となったのは「意思表示の合意」です。

通常、売買契約においては契約および登記がなくとも「意思表示の合意」があれば契約は成立します。あくまで契約書の締結および登記はトラブル防止のための商習慣である、ということですね。

ドラフト送付後、売主側が他の交渉相手案を採用するとして買主側に「交渉打ち切り」を通達したことが論争の発端で、これに対し買主側は上記より「すでに合意はできており売買契約は成立している」と主張していました。

それに対し裁判所は表題の通りドラフト送付は「意思表示の合意に相当しない」という判決をくだしました。

理由として意思表示の合意とは申込みと承諾の2つで構成される。合意書ドラフトでは売買代金の下限値および条件が示されているだけであり、契約履行期限やその場売買条件が示されていない段階では申込みと承諾があったとは言えないとして訴えを破棄しました。

これらより、売買における基本的な事項がかけている段階だと買付証明書・売渡承諾書のドラフト交換だけでは売買契約の確定的意思表示があったとはいえず、したがって売買契約も無効になりえるということが示されました。

こういったトラブルが発生しないように契約書を締結し、登記を行ういう商慣習があります。相手側から訴えを起こされた場合はどうしようもありませんが、こういったトラブルがないよう「売買契約の意思表示」および「履行」に関しては慎重に取り扱いましょう。

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