住宅ローンの毎月の返済額は変えずに、住み替える場合の借り入れ上限

今の家を売却して、より快適な住宅に住み替えるために住宅ローンを組んで買い替えする場合、返済額や金利などお金に関する内容で注意することがあります。今回は子育てが一段落し、少し時間に余裕ができた夫婦が家を買い替える時、新たに購入した家の借り入れ額の上限を解説しています。

今回は以下の住み替え条件の方の場合を考えます。

この方が月々の住宅ローンの返済額を変化させずに「家の住み替え」を行う場合、「購入可能な不動産の価格」をご案内します。現在借りている住宅ローンを完済し、住み替えの為に「2100万円分」の新規融資を組んでも、月々の住宅ローン返済額は変わりません。融資年数が15年ほど短くなるにも関わらず、こちらの水準となります。

まずは現在の月々の住宅ローンの返済額ですが、上記の条件を元に算出すると支払額は約8万9000円ほどになります。

ここから逆算して、「現在の金融機関が提供している住宅ローン条件」を元に算出を行い、月々の住宅ローンの支払いが「8万9000円」前後で収まる額はいくらぐらいなのかを計算することで、「出費を変えずよりよい住宅環境に住み替えできる」金額を計算することができます。この金額が先に述べた住み替えの為の「2100万円」です。

2016年現在の融資水準ですと固定金利2年となり、かなり安くなります。また融資期間ですが、住宅ローンは69歳までに全額返済しなければならないという契約条件があるため、49歳というご年齢から最大で20年となります。

この所定の条件で「月々の返済額」が8万9000円前後になる金額を計算すると「2100万円」となります。これらより「前の自宅を売却して住宅ローンの相殺が出来る」という前提であるならば新たに「2100万円借り入れて家を住み替えて、生活コストも替えない」という計画を立てることができます。

前提として、現在保有されている物件の住宅ローンを「完済」出来るレベルの査定価格で物件が売れる保証がある、もしくは住宅ローンを完済できるほどの預金が口座に用意できていなければ「買換え」をしてもメリットが薄く、住み替えの為の資金繰りも厳しくなってきます。

今回の住み替えケースですと残債は約1900万円残っています。これを完済せず住み替えすることでご返済負担が単純に2倍となってしまうため、生活は非常に苦しくなります。

住宅ローンというのは基本的に、返済資金が「利息相当分」から先に充当されていくというシステム上の理由から、「元本（借入金額）が減りにくい」というあまり知られていないリスクがあります。

そのため、今回の住み替えの事例でも融資を受けてから18年たった時点でも、当初借入残高2000万円から「100万円」しか減っていないということになります。もちろん一戸建てやマンションの購入価格や土地の価格によっては「値上がり」している可能性もありますが、基本的には値下がりしているという前提で考えた方がよいでしょう。

そのためマイホームの「住み替え」にはある程度まとまった資金が必要である可能性が高い、というシビアな現実が見えてきます。

「住宅を住み替える」と一口にいっても、実際のお金の流れに着目するとかなり複雑です。

なぜなら、家を住み替える為に新たに「買い換え」を行おうということはつまり「すでに住宅ローンをご利用している」という状態のため、新たにお客さまが「住宅ローン」をダブルで申し込むことは不可能です。そのため「現在の持ち家を売却後、ローンを完済してから住宅ローンを新たに組む」というプランと「住宅借換えローンを活用する」というプランがあります。

今回は最もお手軽な「住宅借換えローン」を使った場合をシミュレーションしてみましょう。

住宅借換えローンとは「現在組んでいる住宅ローン」と「買い換える家のローン」を一括して引受け、まとめて融資を行ってくれるというローン商品です。そのため「前の住宅の売却先を探しながら、住み替える家を買う」という方法が可能となるため、特に複雑なことを検討しなくても家の住み替えを行う事が出来ます。

ただし、「ローンの残債自体は新しい家一件分増える」というのが注意が必要です。あくまで前提は「前に住んでいた家が中古で売れれば、それを繰上げ返済に充てる」というのが前提です。例えば今回の場合、月々の返済が変わらない「2100万円」の住み替えの為の新規借入＋「住宅ローン残債1900万円」で合計「4000万円」を借り入れたとします。

上記の現在の金利条件と期間を元に計算すると月々の返済額は「約17万円」。ローン返済による月々の生活コストが約2倍となってしまった形です。こういった状況にならないためにも、「余裕資金」や「売買先の選定」など、様々な内容の手法が必要となってきます。

最後に「住宅ローンの借換え限度額」についての情報をお伝えします。基本的にローンというのは「額面年収の6～7倍」が上限となっております。例えば年収が700万円ぐらいの方でしたら、最大で4200万円から4900万円ほど、ローンの「枠」のなかでお申込みが可能だということです。

もちろんこれは住宅ローンや学資ローン、車のローンといった「健全である」と評価されているローンの場合で、個人的にカードローンや消費者金融借入などがあるときは信用が減り、ご融資の審査条件がさらに厳しくなりますのでご留意下さい。

基本的に「家の住み替え」というのは住宅ローンを追加で組めなければ実行できないものです。今回の住み替えケースの場合、新たに4000万円の住宅ローンを組む必要があるため、他にローンを使っていないという前提でも年収は650万円前後必要となってきますので、貯蓄や将来をふまえて慎重にご検討ください。

参考記事：マンションを売却して住み替える費用

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