不動産売買の支払い(残金決済)の場で、手付放棄による契約解除が認められるかを争った裁判例

不動産の購入時に手付金を支払いますが、この手付金を放棄することで購入の取り消しを行うことができます。しかし、いつでも取り消しできるわけではなく、売却者が契約の履行を行うまでという期限があります。ここでは、支払いの場における手付放棄で争った裁判例をご紹介します。

不動産を購入する際、「手付金」というものを支払います。これは正式名称「解約手付」と呼ばれるもので、買主はこの手付金を放棄することで不動産売買を取り消すことができます。

ですが「いつどんなタイミングでも、手付放棄により契約が取り消せる」というわけではありません。今回はそういった事例における裁判判例を紹介し、解説いたします。

• 買主は残金決済の場で手付解除の意思表示をした
• 売主は売主の履行の着手後に行われたもので、手付解除は認められないと主張
• 売主は債務不履行による契約解除を求めた
• 売主の請求が認められ、買主に対して売買契約の違約条項に基づく違約金と受領済金員の差額の支払を請求

残金決済を行う段階で買主が「契約解除の意思表示」を行ったが、売主はすでに「契約履行の着手」に入っているため認められず、債務不履行による契約解除として「売買契約の違約条項」に基づく違約金を請求しました。

結果として売主側の「手付解除は無効」という主張が認められ、違約金についても請求が裁判判決にて有効であると認められました。

よく誤解されがちですが「解約手付」が有効なのは相手が契約履行に着手する間までであり、履行着手の場合は上記判例のように「手付放棄による解約」は認められません。

では何をもって「契約の履行着手」とするかですが、大まかには以下となります。

• 建築の着手
• 所有権移転登記/分筆登記
• 目的不動産の表示登記
• 売買目的建物の賃貸借契約解除

上記はあくまで一例ですが、こういったアクションが売主側から発生していた場合、手付解除はみとめられません。また「一見契約履行の着手に見える」が、法令・判例上履行の着手とはみなされないものもあります。こちらも例としては

• 測量
• 明渡のための住居の手配、小修繕
• ローン申し込みおよび抵当権の抹消

などがあげられます。

不動産売買において「解約」を前提として行う方はいらっしゃらないと思いますが、何を持って「契約履行」とみなされ、どのタイミングまでは手付放棄による解除ができるのかの把握は大事な要素ですので、想定されるケースをしっかりと確認しておきましょう。

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