初めて家を売ろうと考えている方に向けて、その流れと期間を分かりやすくまとめました。家の売却では慌ただしく準備したり、不動産会社がどのように家を売ってくれているのか見えないため、本当に仕事しているのか不安になることもあります。
土地売買において、買主の資力不足が原因でローン特約による契約解除が認められた裁判例
不動産の売却には時間が掛かります。早く売りたいと焦り、買主の収入などを確認せず、売買契約を急ぐとトラブルになることがあります。今回は買主の資力不足を鑑みなかったため、手付金を返金し、一から飼い主探しをすることになった事例を紹介します。
不動産売買においては買主が融資申し込みを否認された際に売買契約を無効とする「ローン特約」というものが契約に盛り込まれるのが一般的です。
ただしこのローン特約ですが、キッチリと内容を詰めておかないと場合によっては裁判紛争の原因となります。今回はそんな事例と、トラブル防止のため売買契約書に記載すべき内容をご紹介いたします。
訴えの概要
- 買主は売主と土地売買契約をして手付金を支払った
- その後、買主は金融機関に対する融資申込みを取下げた
- 買主は売買契約のローン解除条項に基づき、契約解除するとともに手付金の返還請求をした
- 買主の客観的資力不足により融資が実行されなかったことから、解除は有効であるとして請求を認容した
販売時8320万円で売りに出ていた建物付き土地（建物解体費は買主持ち記載）を7400万円で売買合意し、契約を結ぶに至りました。この時点で手付金を払うとともに土地売買契約を締結し、それをもとに金融機関に融資申し込みをおこなっております。
しかしこの融資申し込みですが、金融機関申込みに以下の内容で申込みをしていました。
| 融資額 | 9500万円 |
|---|---|
| 自己資金 | 1942万円 |
| 土地取得資金 | 8320万円 |
| 建築費 | 2972万円 |
| 保証料等 | 150万円 |
| 借入金 | 550万円 |
またここでの自己資金は全額親からの援助を当てにしており、エビデンス（資産証明書類）の提出は不可能という状況でした。
契約書内では解除条項にて9200万円の融資を受けられなければローン特約により契約解除できるという条項があったものの、上記のような状況で融資が否決されたため売主は手付金を返還できないとし、それにより買主が訴えを起こした形となります。
判決と解説
判決では契約書記載を上回るローン申し込みであったにも関わらず「ローン特約は有効であり、手付金を返還しなければならない」という形になりました。
ローン解除条項が適応されない場合の条件としては「（買い手が）意図的に融資を否決されるように持って行った」場合です。ローン特約の趣旨としては「最大限の努力を行ったにも関わらず融資の承認を得られなかった時、契約を解除できる」というものであるため、この「最大限の努力」というのがどこまで発揮されているかによります。
つまり客観的に見て努力でどうにもならない場合、金額の如何にかかわらず適応できるということです。
今回の売主の失敗点としてはそもそも「土地売却後の費用も融資で降りなければ無効である」という合意を契約に盛り込んだことおよび詳しい資金計画を確認しなかった、という2点にあります。
客観的に判断すると「自己資金0（親の援助は金融機関審査上、自己資金に該当しません）」かつ「土地購入価格プラス3000万円の借入」というのはどう見ても無茶な話であり、裁判所も客観的資力の不足により融資が実行されなかったことから、ローン解除条項に基づく原告の解除は有効とするという判決を下しています。
売買におけるトラブル防止
こういった事例とその後の紛争を防ぐため、「資金計画の明確化」および「ローン特約適応範囲」を厳密に明記する必要があります。
特に「ローン特約の適応範囲」については厳密に記載すべきで、例えば今回のように「土地購入後の建設費も売買条件に盛り込む」といった合意を入れてしまうようなミスがなければ最低でも手付金相当分は売主の手元に残ったはずです。
トラブルを防ぐためにローン条項においては
- 申込み金融機関
- 融資金額
- 自己資金
- 実行期限（期間）
を盛り込むとともに、「不動産売買における該当費用のみ」をローン特約範囲内に定義するのが一般的です。こうすることによりオーバーローンの防止やその後の融資・事業リスクを不動産売買契約に乗せられてしまうといったデメリットを回避し、自己資金および期限を確認することで円滑に決済完了まで事が運べます。
ローン特約に限らず「契約における条項の意図と適応範囲」をキッチリと把握し、トラブルのない売買に努めましょう。
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