マンション売却をレインズに登録せず行う場合の流れ

マンション売却をレインズ（不動産流通機構）に登録せず行いたい場合があります。例えばあなたの知人や親戚の人に物件の売却情報を知られたくない場合、不動産関係者とは言え、不特定多数の人に見られますのでレインズの登録は避けたいところです。レインズに登録しない場合のマンション売却では、どのように売却活動を行っているのか解説します。

マンション売却をレインズ（不動産流通機構）に登録せず行いたい場合があります。例えば、売主が自宅の売却をしたいが、近所やあなたの知人・親戚に知られないように秘密裡に行いたい。このような理由がある時、不動産会社がどのようにして売却対象のマンションの買主を探すのか、その営業方法について説明します。

レインズと媒介契約の形態

まずこのようなマンション売却のケースの媒介契約とレインズの関係について、宅建業法の基本ルールを売主として理解する必要があります。

マンション売却のために専任媒介契約を結ぶには

現在はマンション売却において、専任媒介契約を結ぶには、レインズ（指定流通機構）への物件登録が法的にも必須となります。

レインズに登録するとマンション売却の秘匿性は確保できません。

レインズから宅建業者がマンション等の物件売却情報を知り、売却対象のマンションを自分の顧客に共有・仲介しますので公開されることになります。

レインズの公開情報からは、売却対象のマンションが推定される

レインズの公開情報からは、マンションの所在地、物件名、間取り、外観写真などから顧客や近隣でも推定され、やがてそのマンションが売却されていることが知るところとなります。

売却マンションには内覧客も訪問する

査定のための販売業者やお客様が売却対象のマンションへの出入りも発生することから、近隣にも売却活動を察知される可能性もあります。

秘密裡にマンションを売却するため、レインズに公開しない

マンション売却を公開したくない場合は、レインズに公開しない形態をとることが必要です。本来はレインズでの公開を旨とするのが基本ですが、このような場合は公開の義務が無い一般媒介契約が自然でしょう。専任媒介契約を行わなければ、レインズへの登録も必須ではないということです。もちろん物件は限定した範囲内でのみの公開となるので、レインズに登録した場合と比べて買主が少なくなるので購入価格は下がることが多くなります。

限定顧客へのマンション売却活動

自社の保有客へのマンション販売提案

日常的に自社のサイトでの見込み客を保有していますので、この中から買主が現れたら売買契約を締結します。この場合は両手仲介に相当しますので不動産会社としては上々です。

交流のある買主側の不動産会社に紹介

普段から取り引きや協調がある協力不動産会社に、この物件情報を提供します。ここで客付けできれば売買契約を締結します。この場合は片手仲介に相当しますが、協力会社ということなら両手に近い成果となるでしょう。

自社でマンションを買取

不動産会社で買取部門やサービスがあれば、ここで買取をしてもらう手もあります。売主の秘密は守れるし、また成約後即金も可能なので、近所にはわからないスピードで売却ができます。ただし価格は売り出し価格より２～3割は安くなっても時間に投資したと考え、割り切りが必要です。

自社で買取りリフォームをして売り主物件として売り出す

自社部門で買いとる場合は売主の仲介手数料は通常は不要でしょう。
一例ですが、希望売価がもともと3000万円なら、売主から物件を2100万円で買取り、リフォームに500万円かけても、原価2600万円を売価3000万円で売れます。この場合だと粗利益は４00万円になり、仲介手数料よりずっと利益率が高くなります。

取引実績のある買取り専門の会社を紹介（仲介）する

自社での買取りをしない場合は、交流のある買取り専門会社を紹介（仲介）します。このときは、売主は仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。
住宅を秘密裡に売りたいという状況や背景にもよりますが、秘密を守るには余り時間もかけられませんので、この買取りをしてもらうことがおススメになります。ただし買取り専門会社の信用は不動産会社によく確認してもらう必要があります。

買取を依頼する場合、仲介手数料が必要と不動産会社から言われる場合もあるので、事前に確認されるのが良いでしょう。また最初の段階では、秘密裡の売却を考えるので、問題なく取引を行うためには、不動産会社には買取り部門や買取り保証があるところを選んでおくのが良いでしょう。レインズへの登録を行いたくない場合は、こちらの掲載内容を参考にしたり、詳細事例から知識を得て、マンション売却を行ってください。

Step0
不動産の売却前にまず査定

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