地目が田畑の土地を売る方法

周囲が田んぼの土地は農地転用ができないので、農業をしている人にしか売れないと言われました。農業委員会に相談しましたが買う人はいないと言われています。跡取りがおらず売りたい人もいると思いますが、どうしているのでしょうか?

また県道に面している土地の地目が畑なのですが現状は竹林になっています。そして市道に面している土地は地目が田んぼなのですが、現状は雑草が生えた荒地になっています。どちらも農業委員会は青と言っていました。農地転用に1年掛かるとの話です。引渡しには地目の通りにするようにと言われました。

農業委員会が言っていた農地の青とは何を意味しているのでしょうか?また県道・市道に面している農地の地目を雑土地に変更したいのですが、変更の方法と費用について教えて下さい。また地目を変更すると本当に価格は上がるのでしょうか?

最後に川沿いにある土地の地目に堤があります。これを売る場合は、どうしたらいいのでしょうか?

イエキットの回答
仲介担当者やFPが回答します

農地の取引について簡単に回答します。

地目が田、畑の農地の取引には、まず農地法という法律が絡んで来ます。農地のまま取引する場合は、3条許可(質問者様が、農業委員会に提案された農業者間の取引です。)、農地を転用する目的で取引する場合は、5条許可もしくは届出、単に転用する場合は、4条許可もしくは届出が必要になります。

許可と届出の違いを簡単に言いますと、許可は難しいが、届出は簡単です。届出でことが足りるケースは市街化区域(市街化を促進する区域)内の農地だけで、取引は簡単です。

質問者様の農地は、市街化区域外にあるものと思われ、農業委員会が言うように周りが田んぼの農地は転用の許可が下りないでしょう。

また青地、白地ですが、これは農振法と言って農地の農地以外の利用が規制されるさらに強力な法律での区域分けと考えて下さい。農地の中でも青の区域(農用地区域内)にある田、畑は、まず、農地法による転用の前に農振除外と言って青の区域から除外する(白にする)手続きを取らなければなりません。

農振除外の審査は期間も長く、とても厳しいです。何れにしても、よっぽどの理由(他に住む所が無いので、どうしてもその農地を宅地にし、家を建てなければならない等)が無いと除外してもらえませんし、その後の転用許可もおりません。

また市街化調整区域(市街化を抑制する区域)であれば、都市計画法の開発許可も絡んで来ます。

農振除外が出来、転用許可が下りたとしても、特段の事情をもって、特定の人に対してのみ許可されるので、許可にかかる条件を満たさない関係のない他人に売ることは、出来ません。市場での土地価格は上がりませんが、固定資産税は上がるかもしれませんね。

農振除外、転用が可能として、必要となる費用は、一概に幾らとは言えませんが、申請費用の他、許可申請、地目変更、測量等を行政書士や土地家屋調査士に依頼するのであれば、難易度にもよりますが、〜100万円以内では無いでしょうか。

ちなみに過去の実務経験において、転用できない、農地としてしか利用出来ない田の処分を、他の取引ついでに依頼されましたが、隣の農家はただでも引き取ってくれませんでしたし、市に寄付も相談しましたが受け取って貰えませんでした。

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