【土地売却の方法】土地売却の流れと相場を知るには

土地の売却方法は不動産会社の仲介で売買するのが一般的です。複数の業者に一括査定を依頼して、媒介契約を結ぶ不動産会社を選び、レインズに登録・公開して買主を探します。土地は居住中の内覧がないので買主・売主に負担が少ないです。売れなければ買取も検討しますが、金額は相場より安くなります。ただ仲介手数料や費用が抑えられ、瑕疵担保責任がないのがメリットです。

土地売却の方法の前提として、住宅用の土地として売却するケースで手続きの流れをご説明します。土地の買い手は居住に使用する個人の買主か工務店・建築会社等の企業に分かれます。つまり売却する宅地は一般の買主が自宅の建物に使用するか、業者が建売住宅・注文住宅として販売するために購入するかのどちらかです。

土地の査定方法

査定の意味は所有する土地の評価額を調べることにあります。一戸建てやマンションとは異なり、形状や立地を考えると類似条件の売却事例がほとんどないので、計算方法は路線価や公示地価を元に行います。ただし不動産会社に売却査定を依頼する前に準備することがあります。

対象の土地の売却相場の調査

参考になるのが近隣の土地の取引履歴です。インターネットで不動産サイトを開き、現地の情報を選択すると坪単価が表示されるので、自分の土地と比較して売却金額が推定できます。

土地の売却情報で信頼できるのが国土交通省の土地総合情報システムです。この不動産取引価格情報検索ページの地域を選ぶ」から都道府県・市区町村名を選択してください。より詳細な分析をするなら全国地価マップがオススメです。不動産鑑定用語の知識があれば相場価格を把握しやすいです。

土地の一括査定

土地の売却方法として一括査定サービスを活用するケースが多く、一括査定では大手や地域の不動産会社3社から査定額を入手します。これは不動産会社を比較して、信頼できる担当者を選択するためにも必要です。

不動産を売る場合ですが

高く売るためには、複数の不動産会社へ査定依頼をすることは必須条件です。
1つだけでなく、必ず複数の不動産会社に査定額を聞きましょう。
→ 不動産無料一括査定はこちらからできます。

不動産会社の訪問査定

売却する土地や公的な規制を現場で確認することで見積もりの精度を上げます。担当者から訪問査定額の根拠や説明を受けて、売却方法や売り出し価格を決めます。

訪問査定や担当者の印象から売却を委託する不動産会社を絞り込みます。専任媒介契約なら1社のみに絞り、一般媒介なら2～3社に頼みます。ただ大手の不動産会社には売却が成功すると必ず手数料を請求できる専属専任媒介契約の締結を求められることが多いです。

土地売却の媒介契約

土地売却に必要な書類を取得

土地売却には下記の書類が必要になるので事前に準備しておきます。契約を締結する不動産会社が土地売却の必要事項を把握するためです。もし紛失した場合は官公庁などで再発行する必要があるので、担当者に連絡すれば取得方法も説明してもらえます。

土地の登記簿謄本
土地購入時の売買契約書
土地購入時の重要事項説明書
土地購入時の土地測量図・境界確認書
最新の固定資産税納税通知書
登記済権利書
不動産会社から求めれた書類

土地の売却金額の決定

一括査定の価格を元に不動産会社とも相談して金額を決定します。仲介と買取など売却方法で違いますが、査定価格と同じである必要はないので、目的を満たせる納得できる条件と希望金額を提示しましょう。

媒介契約の締結

不動産会社1社もしくは複数社と媒介契約を締結します。1社と専属専任媒介契約をして、土地の売却が長期になった場合は一般媒介契約への切り替えを検討しましょう。また売却方法を仲介に限らず、買取保証のある不動産会社とも契約しておけば安心です。

土地売却の開始

土地の公開

専属専任媒介契約を締結すれば、不動産会社は媒介契約から5日以内にレインズに登録することが義務付けられています。また不動産会社独自のネットワークや新聞折込チラシなどの営業方法で広報しますので、どこまで売却活動に力を入れるのかは確認しておきます。特に有料広告を使って売却販路を増やす場合、無駄にしないように慎重に決定しましょう。

土地の売却方法に不動産会社の買取を選択する場合は、土地を公開することなく売却できますが、買取価格は公開して一般の買主を探す場合と比べて60～80%に下がりますので、メリットとデメリットを天秤に掛けて選択します。

不動産会社の参加

レインズで売却している土地を見た不動産会社から仲介のオファーがあります。もしオファーが来た不動産会社が買主を探して土地売却が成立すると、不動産会社の手数料は分かれといって売主・買主から、それぞれの不動産会社へ仲介手数料が渡されることになります。

土地の内覧

内覧の対応

購入希望者が土地を見に来た時は、売主と不動産会社が立ち会って説明するのが理想です。ここでOKとなれば購入申込書（買付証明書）を提示されて、購入優先権を与えることになります。法的な拘束力はありませんが、買主の購入意思の証明となります。

内覧の繰り返し

一度の内覧で決まらなければ、何回か複数の不動産会社が購入希望者を案内します。土地売却の場合は屋外のため断りなく見学できますので、自由に任せても問題ありません。

専任媒介契約は3ヶ月が期限ですので、継続して3ヶ月延長して依頼するか、一般媒介契約に変更して別の不動産会社に依頼することも可能です。営業活動や売却方法が良くない不動産会社や担当者であれば契約変更の通告をします。

内覧は多いが売却が決定しない場合は、成約に至らない背景を不動産会社と良く検討して、価格変更や整地の対応をします。内覧が少ない場合も同様の早めの対応が必要です。一旦土地の公開を止めて、繁忙期に再度売り出すことも、良く行われています。

土地の購入申込書

購入申込書

内覧でOKとなれば、購入申込書が届きます。買主の氏名、住所、購入価格、引渡し時期、ローンの計画が記載された文書が不動産会社経由で発行されます。複数の購入申込があった場合、提示された時間の早いものに購入の優先権があります。

購入申込書の内容確認

記載内容の確認と不動産会社への再確認で、土地売却に問題がなければ、速やかに売買契約に移りましょう。勤務先や勤続年数、ローンなどの買主の信用度を見ます。

住宅ローンの予備審査

買主が不動産業界関係者であれば、売却方法は現金決済となるので心配は不要ですが、買主が土地購入で注文住宅を建築する場合は住宅ローンを使うことが多いので、審査に通る可能性を確認しましょう。

土地の売買契約

土地売却に必要な書類

土地の売却に使用する資料の準備が必要です。これらは売買契約の重要事項説明書などに添付・提供されます。詳しくは不動産会社と良く相談してください。

登記簿謄本
売買契約書
重要事項説明書
土地測量図・境界確認書
固定資産税納税通知書
登記済権利書
その他関連書類

売買契約の締結

契約が済めば、お互いに義務が課されますので、事前にコピーをもらって売買契約の当日に質問されても、不動産会社と一緒に答えられるように準備します。特に重要事項説明の記載項目で疑問や不安を持たれないように不動産会社と打ち合わせをしておきます。

また必要な印鑑や印紙代金も準備しておきましょう。

住宅ローンの審査

買主の住宅ローンの本審査は不動産会社から連絡を取って確認してもらいます。売買契約時には仮審査に合格していることが通常です。住宅ローン融資が不成立なら解約になります。買主をもう一度探すことになり、土地売却が大きく遅れるので、売却方法も不動産会社と相談します。

※家を建てる場合は住宅ローン、駐車場経営などで活用なら事業者ローンなどがあります。

ローン決済と土地の引き渡し

ローン決済

土地の引渡し日にローン決済を住宅ローン担当の銀行支店で行います。住宅ローンもこの場で実行されます。

精算金の決済（固定資産税やマンション管理費など）
登記の抹消や設定を司法書士に依頼
住宅ローンの実行と売り手口座への代金決済など
仲介手数料の決済

必要な受領用印鑑、登記用書類と実印などを準備ください。

土地の引渡し

通常の不動産なら鍵の受け渡しで引渡しが完了しますが、土地売却の場合は、清掃や整地が終わっておれば、実質的に受け渡しが終わったものとなります。あとは登記済の書類が司法書士事務所から送られてきます。

土地売却の確定申告

売却方法に問わず、土地を売却した場合、売却した年度末に確定申告をして納税する必要があります。土地を売却後の確定申告は以下の2種類があります。

売却益が出た場合、譲渡所得の確定申告
売却損が出た場合、譲渡損失が出た場合の確定申告

確定申告の時期になる前に、お近くの税務署で納税相談などを始めてください。売却にかかった経費の領収書や売買契約書などの準備が必要です。

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