他人の私道を通る必要がある土地が売れない

東京都心近くに住居用の土地を所有していますが、使用しないので近くの大手不動産会社に売却を依頼しました。

しかし半年近く経ちましたが一向に売れません。他の人が所有している私道を通らないと公道に出れず、建築資材の搬入が大変などの悪条件があるためです。私道が2項道路に該当するため、建築確認を取ることはできます。

売却価格を相場の半額程度に下げましたが、買取希望者は現れません。アパート建築を目的とした照会は、そこそこあるとのことです。隣地居住者との交渉もうまくいきませんでした。

価格を下げてでも売却したいと思っています。仲介業者を変えたほうがいいでしょうか？良い方法がありましたら、教えてください。

イエキットの回答
仲介担当者やFPが回答します

媒介契約の種別が専任媒介、専属選任媒介契約であれば、仲介業者は、買い手を広く探すためにレインズと呼ばれる不動産業者が閲覧できるデータベースに預かった物件の情報を登録し、不動産業者間で共有しなければならない法的義務があります。

不動産業者の一日は、まず朝一番、レインズに販売活動エリア内の新規物件が登録されているかをチェックすることから始まると言っても良いでしょう。通常であれば、媒介契約を締結してから数日以内に同エリア内のほとんどの不動産業者が、新規物件の販売資料を作成し、買い手を探し始めます。

つまり、すでに市場に出回っている物件であれば、闇雲に仲介会社を変えたところで、販売活動の規模に影響はなく、あまり効果はないように思います。

では、どうすれば良いのか？

今後の売却に向けてのアドバイスですが、文面以外の物件の詳しい情報がわかりませんので確実なことは言えませんが、まずは、売れない原因が価格にあるのかをもう一度検証し直す必要があると考えます。

前道が、道幅の狭い私道ということですが、2項道路なので建築確認申請の際は問題ないでしょう。

また、たとえ私道であっても建築基準法上のみなし道路である為、日常的に当該通路を使用する必要がある者の通行の妨害をするために工作物を設置したり、勝手に道を廃止したりすることはできません。

しかし、実際には、通行使用料を請求されたり埋設管敷設のための掘削に同意してもらえなかったり、中には、通行できないように物を置かれたりして裁判沙汰になるケースもあります。私道には、将来のこういったリスクがあります。

買い手の立場から考えた場合、将来の前道のことで裁判沙汰なるまで揉めるかもしれない物件を市場価格の半額とは言え、決して安くはない金額で買おうと思いますか？つまり、売れない原因は、金額ではなく、私道特有の将来リスクにある可能性があります。

このような私道の将来リスクを少しでもなくすために重要なことは、私道の所有者との間で少なくとも通行や掘削、維持管理などに関して将来、揉め事が起こらないように書面などで取り決めが交わされていることです。

私道の所有者が個人の場合は、特に感情的な争いが将来起こらないように取り決めをしっかりと結んでおくことが重要です。

書面を交わしておけば、１００％とは言えませんが、ある程度の将来リスクは回避できるでしょう。またこのような書面があることは、買い手側にとっても安心材料となり、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

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