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マンション売却の税金の計算と内訳を紹介

マンション売却の税金の計算と内訳を紹介

マンション売却の税金は購入費より高く売却したか、安く売却したかで分かれます。その後、譲渡所得税を計算するためにマンションの取得費を算出します。また居住用であれば3000万円の控除がありますので、自分が適用されるか条件を確認してみてください。

マンション売却の税金についてです。マンションを売却する場合、売却金額に加えて気になるのは税金の取扱いです。住宅売却に伴って発生する税金は、給与所得などと合計せずに分離させて課税する分離課税によります。マンション売却における実際の税額計算とその内訳についてみていきます。

マンション売却の税金

マンションを売却時の税金は2パターンに分けて考えます。

まず1つ目に、購入した時より安くマンションを売却した(譲渡損失が生じた)場合です。この場合は、利益が生じていないため税金はかかりません。ただし、逆に所得税の還付を受け(損益通算および繰越控除できる)、税金が返ってくる可能性がありますので、条件に該当する場合は確定申告を受けたほうがよいでしょう。

2つ目は購入したときより高くマンションを売却できた場合です。この場合は利益が生じることになりますので、利益分について確定申告をして所得税、住民税の税金を支払う必要があります。ただし、マンション売却の譲渡所得が3000万円以下である場合には税金はかから
ないことになります。

マンション売却の譲渡所得の計算

譲渡所得とは、不動産などの資産を売る際に生じる所得のことで、具体的な計算方法はマンションの売却価格-(マンションの購入価格+取得費+譲渡費用)となります。このときのマンションの購入価格は、当初の購入価格から建物部分に係る減価償却費に相当する額を控除することになりますのでご注意ください。

また取得費とは、当初購入した際に支払った不動産会社への仲介手数料や印紙税、登録免許税、登記費用、不動産所得税、ローン保証料、リフォーム費用などを指しており、譲渡費用とは、マンションを売却した際に支払った仲介手数料、印紙税、抵当権抹消のための登記費用、広告料などを指しています。

この計算で算出した譲渡所得の額が3000万円を超えない場合は、所得税や住民税などの税金はかかりません。購入したときよりも高く売れたとしても、売れた価格が3000万円を超えない場合は、税金を納める必要がなく、申告漏れなどの心配は基本的にないといえるでしょう。

マンション売却の控除

譲渡所得には様々な特別控除を活用することができ、譲渡所得から特別控除を差し引いた額が課税譲渡所得となって実際に税額計算するときの基本額になります。主な特別控除は以下のようなものがあります。

譲渡所得からの3000万円控除の対象の場合

  • 売却する住宅に住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに譲渡する場合(マイホーム(居住用財産)に限る ※投資用物件等はNG)
  • 譲渡先との間に配偶者や直系親族などの特別な関係がない場合
  • 譲渡した前年、前々年に3000万円の控除の特例を受けていない場合
  • 買い替え特例などの特例適用を受けていない場合

特例を受けられない場合

譲渡所得が3000万円を超えるのに上記の特例を受けられない場合で、その住まいを10年以上所有している場合は軽減税率の特例適用を受けることができます。

軽減税率を受ける場合の具体的な税金の税額計算は次のとおりです。譲渡所得が6000万円以下の場合、所得税は課税譲渡所得×10%、住民税は課税譲渡所得×4%、また譲渡所得が6000万円を超える場合、所得税は(課税譲渡所得-6000万円)×15%+600万円、住民税は(課税譲渡所得-6000万円)×5%+240万円となります。

具体的な税金額はいくらになるのでしょうか。課税譲渡所得にかかる税額は売却するマンションの所有期間によって決まります。売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税は課税譲渡所得×30%、住民税は課税譲渡所得×9%となります。

一方、マンションの所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税は課税譲渡所得×15%、住民税は課税譲渡所得×5%となります。なお、平成49年までは復興特別所得税として2.1%を所得税と合わせて税金を納税する必要があります。税金額の計算は、慣れない人には難しいものです。確定申告の申請手続きや税金額や書類作成で不明な点がある場合は、WEBサイトで情報を確認・参考にしたり税理士等に相談してみてください。

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