不動産売却の税金 - 不動産売却の所得税

【不動産売却の所得税】確定申告と納税、税金の計算

不動産を売って得たお金は所得税の対象になりますが、住んでいた住宅であれば控除もあります。不動産会社でも説明を受けますが、自分でも調べておきましょう。

不動産を売却した時に課税される税金は分離課税といって、給与所得や事業所得とは全く別物として独立して計算されます。さらに所得税は売却した利益に対して課税されるものです。課税金額はその売却益に対して税率が決められています。売却益すなわち課税譲渡所得から、譲渡費用などを差し引き、場合によっては特別控除されることもあるので利益が出たらすべてに課税されるわけではありません。さらに様々な特例や控除が定められていますので詳しく見てみましょう。

不動産売却の所得税の税率

まず、基本的な税率は居住していた期間によって異なっています。譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えるときには長期譲渡所得として所得税15.315%と住民税5%、5年に満たない場合は短期譲渡所得として扱われ所得税30.63%と住民税9%、さらに10年を超えて所有した時には譲渡所得6000万円以下の部分に対して所得税10.21%と住民税4%、6000万円以上の部分に対しては所得税15.315%と住民税5%が課せられ長期間所有しているほど優遇されています。さらに譲渡所得の特別控除の制度があります。その代表的なものとしてマイホームを売った時には所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除できます。これは自分が住まなくなってから3年目を経過する日の年の12月31日までに売ること、また他の控除の特例を受けていない、借り住まいとして住んでいないこと、別荘など趣味や娯楽、保養のために所有していないことなどのいくつかの条件があります。

国や公共団体に不動産を売却した場合

土地収用法などで公共事業などのために不動産を売った場合にも課税の特例を受けられます。これもいくつかの条件がありますが最高5000万円までの控除が受けられます。さらに平成21年、22年に取得した国内の土地や土地の上に存在する権利を譲渡した時、それぞれ平成27年、28年以降に譲渡した場合、その土地にかかわる譲渡所得の金額から1000万円の特別控除の制度もあります。東日本大震災で被害を受けた場合についても規定されおり、被害を植えた場合の被害者を助ける目的で決められています。

所得税の計算方法と減価償却

これらを加味して最終的な税金の計算は譲渡価格、つまり売れた金額から取得費と譲渡費用と控除金額を差し引いた課税譲渡所得に対して先に述べた税率で課税されます。ここで出てきた取得費とは売った不動産の購入金額のことで、購入から時間が経過している建物に対しては減価償却された金額のほか、購入時の仲介手数料など購入にかかった費用も含めることができます。ただし、土地に対しては減価償却されません。これらの費用は過去に発生したものでその金額の証明が難しい場合があります。この場合には概算取得費として譲渡価格の5%とすることができます。一般的には概算取得金額で計算すると取得費が大幅に少なくなってしまい、課税譲渡所得が増えてしまうため税金が多くなってしまいます。ですから、不動産を取得した際の売買契約書や振込伝票などをきちんと保管しておくことで、不動産を売るときの節税対策にもなります。

法人に不動産を売却した場合

注意すべき点として、不動産の売却先が法人であり、しかも売却価格が時価の2分の1を下回っているときは、売った不動産の時価を収入金額として譲渡所得が計算されます。不当に税金を安くすることを防ぐ目的があります。さらに、保証債務を履行するために不動産を売った時には所得がなかったものとする特例があり、連帯保証人などで債務を弁済するために不動産を売った時などは、いくつかの細かな条件がありますが、これらを満たせば税金が軽減や免除されることがあります。このように不動産を売った時の税金制度は複雑で、細かな規定がほかにもたくさんある為、税理士などに確定申告する際にはあらかじめ相談するとよいでしょう。

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