【住み替えによる不動産売却】買い替え、購入可能額の試算

住み替えで不動産を売却する際、希望条件で売却するために依頼する不動産会社選びが大切です。特に一戸建てやマンション等の住宅を売却する場合は、査定依頼に出すなど、仲介金額と買取金額を事前に調べ、また希望する引き渡し日から逆算して資金と日程のシミュレーションをしましょう。

住み替えで不動産売却をする理由として転勤や転職、家族が増えた等が多いのではないでしょうか。住み替えによる不動産の売買において大切なポイントをご紹介いたします。

住宅ローンのある不動産を住み替えで売却

転勤や転職のために住み替えを余儀なくされる場合、多くの方は住宅ローンが残ったまま、不動産の売却と新規住宅の購入をしなければならないでしょう。資金に余裕があるか、売却する不動産の売却額が残債より上回っている場合は問題ありませんが、売却代金でローンの完済が出来ない場合も多くみられます。それぞれのケース別に注意点をみてみましょう。

不動産売却額がローン残額を上回る

不動産売却額がローン残高を上回り、売却と購入にかかる仲介手数料、頭金などを含めて余裕がある場合、住み替えに掛かる費用が膨らみ過ぎないように注意すれば、問題なく新規住宅のローンも組むことが可能です。ただ、先に新規住宅を購入した場合、一時的にダブルローン（二重借り入れ）となるため、期待する金額でローンが組めない可能性もあります。住み替え物件は慎重に予算を立てておきましょう。

不動産売却額がローン残額を下回る場合

不動産売却額でローンの残額を支払えない（担保割れ）という状況は近年多くみられる傾向です。この場合は担保割れ分の金額を、自己資金で補えるかがポイントになります。担保割れ分や売買にかかる諸経費・住み替え先の頭金に余裕がある場合は、支障なく通常の新規住宅ローンを組むことが可能です。しかし自己資金で担保割れが補えない場合は、「買い替えローン」を組む方法があります。

買い替えローン(住み替えローン)とは

買い替えローン（住み替えローン）とは、不動産売却額がローン残額より少ない場合、新規購入する住宅ローンに不足分や諸費用まで含めた金額を借り入れできるというローンです。通常の住宅ローンの場合、不動産の担保価値の範囲で融資することが基本ですが、買い替えローンは担保価値を超えて融資することが可能です。しかし担保価値以上に貸出しするため、通常のローン審査より厳しくなります（年収・勤続年数・返済能力などが審査される）。

買い替えローンの注意点

買い替えローンを活用するには、売却する不動産の決済と住み替える一戸建てやマンションの融資実行を同日に行ってもらう必要があるため、売買のタイミングが大変重要になります。このため不動産会社や司法書士、金融機関の連携や協力が不可欠です。現在ローンを組んでいる同じ金融機関で新しいローンを組むことが可能なら比較的スムーズな決済と融資が行えます。また不動産の売却と住み替え先の住宅購入を同じ不動産会社に依頼するとタイミングに配慮してくれるでしょう。

万が一、不動産を売却ができなくても住み替えられるように、購入する住宅の売買契約に「買い替え特約」（いつまでに不動産を売却できない場合、この契約を白紙にするといった内容）を付けてもらう方法があります。売主が不動産会社の場合はこういう条件でも受けてもらえる可能性もあります。

また一定期間までに不動産の売却が成立しない場合は、不動産会社に買い取ってもらう「買い取り保証制度」を利用する方法もあります。しかし不動産によっては買取できない場合や、買取をしていない不動産会社もあるため、事前に確認しておきましょう。更に買取制度が利用できたとしても、不動産の買取価格は相場価格の8割程度と、かなり条件は厳しくなりますので、不動産買取で住み替えが可能か事前にシミュレーションしておくのが大切です。

不動産売却と住み替えにかかる費用

住み替えには不動産の売却と購入で費用が掛かるため、かなり大きな金額になります。事前に必要な費用の試算をして、予算を決めておくことが大切です。

不動産売却と購入の仲介手数料

不動産売却と購入にそれぞれ仲介手数料が発生します。ダブルで必要なため費用の中で最も大きな金額になります。仲介手数料は不動産価格の3％＋6万円＋消費税（一方の手数料）なので、両方では、不動産売却金額＋住宅購入金額×3％＋12万円＋消費税となります。

※例えば、売却不動産3,000万円、購入住宅5,000万円の場合、8,000万円×3％＋12万円＋消費税＝2721,600円となります。

印紙税

印紙税も不動産売却と購入契約時それぞれに必要です。税額は不動産の価格によって違います。1,000万円以上5000万円までは1万円、5,000万円以上1億円までは3万円です。

抵当権抹消費用

売却する不動産に付けられている抵当権を抹消するための費用です。登録免許税と司法書士の手数料が必要です（1～2万円）。

ローン一括返済手数料

売却する不動産のローンを完済するとき金融機関に支払う手数料です。金融機関によって違いますが、1万円～3万円程度が一般的です。

住み替えは不動産売却を先行して進める

住み替えは不動産の売却を先行させる方法と、購入を先行させる方法、先ほど買い替えローンで紹介した売却と購入を同時進行に進める方法の3通りありますが、無理なく安心して住み替えるには不動産の売却を先行させるのがベストです。売却してから購入する場合は、新居を購入するための予算も立てやすくなります。

不動産売却先行のデメリットは、一時仮住まいする必要があるため、2度も引っ越しをしなければならないことと、仮住まいの家賃がかかることです。しかし先に新居を購入し、売却を急ぐ必要に迫られると値下げして売却しなければならなくなる可能性もあります。引っ越しや仮住まいは面倒ですが精神的な面も考慮に入れるとやはり不動産売却してからの購入を考えましょう。

不動産賃貸で住み替えする方法

不動産を購入したばかりなのに突然転勤を命じられるなんてことも、サラリーマンの社会ではしばしばあることです。そんな場合は不動産を賃貸に出して住み替える選択肢もあります。要するに大家さんになるわけですが、賃料を取って貸し出すには様々な注意点もあります。

不動産会社に不動産の管理を委託する

住み替え先が遠隔地の場合、不動産の管理や入居者のクレームなどに迅速に対応するのは不可能なため、不動産会社（管理会社）に管理業務を委託することになります。管理委託料金はサービス内容によって異なりますが、一般的には賃料の5％程度です。

ローン残があると住み替えの不動産売却には承諾が必要

住宅ローンの融資は居住を前提としているため、本人が住み替えで住まずに不動産を賃貸する場合は事前に金融機関の承諾が必要です。無断で貸し出すとローン契約違反になります。

不動産賃貸に初期費用がかかる

賃料を取って貸し出すには、貸し出す前に不動産をきれいにしておく必要があります。ハウスクリーニングの費用やクロスの貼り換え費用なども用意しておきましょう。

空室リスク、滞納リスクもある

現在は賃貸物件が豊富なため、賃貸に出してもすぐに借り手があるとは限りません。場合によっては何か月も借り手がないこともあります。また入居者が賃料を滞納するというリスクも考えておきましょう。空室リスクや滞納リスクに備えて不動産会社とサブリース契約（家賃保証制度）を結ぶこともできますが、この場合、保証される賃料は相場の8割～9割程度になります。

賃貸借（借家）契約方法を選ぶ

借家契約には、『普通借家契約』と『定期借家契約』の2種類あり、普通借家契約は入居者が希望する限り何度でも契約の更新ができます。貸主側からの更新の拒絶は正当な理由がない場合は認められません。定期借家契約は契約時に期間を定めておくことができます。期間満了時点で契約は終了となります。転勤などで戻って来る時期が分かっている場合は定期借家契約をおすすめしますが、あらかじめ契約期間が決まっているため、賃料や礼金などは低めに設定されます。

貸した状態が維持されるのは不可能

入居者の家族構成やライフスタイルも様々です。子供の多い家庭では家の傷みも激しくなります。通常の生活においても住宅は経年劣化するものです。貸した時の家の状態が維持されることは不可能だということも覚悟しておきましょう。

住み替えで不動産を売却するにしても賃貸に出すにしても、メリットもあればデメリットもあるため慎重に考慮し、ご自身にベストな方法を選択されることをおすすめします。

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