相続した家の売却に掛かる税金、譲渡所得税の計算

不動産を売ると税金が掛かります。居住用の不動産であれば控除額が大きく、入ってきたお金に対して困るほど税金が掛かることはありません。しかし相続となると居住用でない場合、控除額が小さくなり、税金が多く支払うことになることもあります。売却する前に、事前にシミュレーションしておくのが良いでしょう。

不動産譲渡所得にかかる税金

不動産など、資産の譲渡によって生じる利益を譲渡所得といいます。譲渡所得は、譲渡した年の翌年に確定申告の手続きを行うことによって、所得税と住民税が課せられます。譲渡所得は、給与所得や事業所得とは分離され独自に課税（分離課税）されます。また不動産の用途・所有期間によって税率が違ってきます。

税額の計算方法

確定申告のとき課税対象となる譲渡所得は、譲渡収入から譲渡費用と取得費を差し引いた（純利益に相当する）金額です。

譲渡収入

不動産の売却によって買い主から受け取る金額。

譲渡費用

不動産を売却するために直接かかった費用。（販売手数料・印紙税・登記費用など）

取得費

土地や建物の購入費用、建築費用、購入手数料、リフォーム費用など。相続した不動産でも亡くなった人が負担した取得代金も含まれます。建物の場合は購入や建築費用などの合計から減価償却費を差し引いた金額になります。

相続した不動産の場合、当時の資料の紛失などにより取得費が計算できない場合もあります。こういう場合は譲渡収入の5%を取得費として計上します。

長期譲渡所得の計算

不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」になります。

課税譲渡所得に対して
15%が所得税と5%が住民税

短期譲渡所得の計算

不動産を売却した年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」になります。

課税譲渡所得に対して
30%が所得税、9%が住民税

※平成49年まで、上記の所得税額に2.1%の復興特別所得税が加算されます。

注意したいのは実質の所有期間が5年以上であっても、譲渡した年の1月1日が基準日になっている点です。長期と短期では税率が19%以上の大きな違いがあるため、所有期間をしっかり確認してから売却しましょう。

相続財産を譲渡した場合の特例

相続財産を一定の期間内に譲渡した場合、相続税として支払った金額の一部を取得費に加算してもいいという、譲渡所得税軽減のための特例制度があります。この特例を適用させるには、以下の条件を満たしている必要があります。

相続または、遺贈による財産の取得である
相続税が課税されている
その財産を、相続開始のあった翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過するまでに譲渡している

取得費に加算する相続税額

取得税に加算する相続税額

この計算式の『その者の相続税額』というのは、その資産の譲渡があった日の12月31日までの所得税が確定している相続税額です。

その年中に相続で取得した資産を譲渡しているが、年内に相続税の申告が完了していない場合でも、その年分の所得税の申告期限日（翌年3月15日）までに相続税の申告を完了し、相続税額が確定すれば、相続税の取得費加算の特例を適用できます。

この特例を受けるためには、所得税の確定申告書にこの特例を受ける旨を記載し、『相続税の取得費加算の計算に関する明細書』の添付が必要です。

譲渡所得申告

譲渡所得の申告は資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日～3月15日までに行います。資産を譲渡した日とは原則では、売買などの譲渡契約に基づいて資産を買い主に引き渡した日のことですが、契約締結の日を譲渡があったものとして、確定申告することも可能です。

申告の手続きは土地・建物の譲渡所得があった場合、確定申告書B、分離課税用である第三表と計算明細書などを作成し、他の所得と一緒に申告します。そして所得税を税務署に納めます。その後、税務署がそのデータを市区町村役場に通知するため、2ヶ月後くらいに住民税の納付書が自宅に届き、住民税も納付するという流れです。

譲渡所得にかかる税金は大きな金額です。申告の際には細かな取得費でも忘れず加算しましょう。取得費や取得税加算の特例などはシンプルな計算ではないので、税務署や税理士に相談してみることをおすすめします。

税理士事務所によっては初回の相談は無料で対応してくれるところもあります。また税理士に依頼する場合は3万円～5万円程度かかります。譲渡所得が大きい場合はやはり税理士に依頼する方が安心かもしれませんね。

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